作者 | 第一財(cái)經(jīng) 馬一凡

封圖 | AI生成

近年來，中央出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)稅收減免或調(diào)整政策，涉及契稅、個(gè)人所得稅、增值稅三大稅種。

上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算顯示，三大稅種減稅政策落地后，全國(guó)住房交易一年減稅規(guī)模約千億元。

對(duì)購房者或賣房人而言，減稅并非象征性優(yōu)惠，普通家庭減負(fù)可達(dá)10萬至50萬元，一線城市置換家庭的稅負(fù)降幅甚至能覆蓋兩三年生活成本。

整體上，房地產(chǎn)稅收向交易成本降低、一線城市稅負(fù)平權(quán)、提升市場(chǎng)流動(dòng)性方向發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期、激活交易、支持改善需求意義重大。

房地產(chǎn)交易三大稅種全面優(yōu)化

2025年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》，明確2026年1月1日起，個(gè)人售買不足2年的住房按3%征收率全額繳增值稅；滿2年（含2年）的住房銷售繼續(xù)免征增值稅。

此前規(guī)定中，未滿2年住房出售需按5%征收率繳增值稅，此次新政征收率降2個(gè)百分點(diǎn)，降幅40%，“滿2年免征”政策保持不變，被業(yè)內(nèi)視為近年住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)力度較大的增值稅減免舉措。

更早的2024年12月，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，全面調(diào)整住房交易契稅政策：全國(guó)范圍內(nèi)，首套或二套住房面積140平方米及以下的，契稅稅率降至1%，處于歷史寬松水平。

2022年10月實(shí)施、2023年延續(xù)的“換房退個(gè)稅”政策，明確出售自有住房后1年內(nèi)重新購房的，已繳個(gè)稅可退稅。結(jié)合“滿五唯一免個(gè)稅”“普通住宅個(gè)稅最高1%”等規(guī)則，住房交易個(gè)稅成本顯著降低。

綜上，契稅、增值稅、個(gè)稅三大交易稅種形成持續(xù)優(yōu)化、協(xié)同減負(fù)的政策格局，為住房消費(fèi)和置換需求營(yíng)造了低成本稅收環(huán)境。

一線城市置換房產(chǎn)稅費(fèi)節(jié)省顯著

實(shí)際交易中，減稅效果已逐步顯現(xiàn)。

上海市民鄒先生稱，2022-2025年間兩次購房、一次賣房，累計(jì)享受兩次明顯稅負(fù)下降：一次因首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬，契稅減少約7.2萬元；另一次受益于2024年12月契稅新政，二套住房契稅稅率從3%降至1%，減稅約15萬元，兩項(xiàng)合計(jì)契稅減負(fù)約22萬元。

疊加此次增值稅新政，減稅效應(yīng)進(jìn)一步放大。以500萬元成交價(jià)的住房為例，政策調(diào)整前，未滿2年出售需繳增值稅約23.81萬元；新政后降至約14.56萬元，減少約9.2萬元。

以一線城市“賣一買一”家庭測(cè)算：出售700萬元、未滿2年的住房，同時(shí)購買900萬元、130平方米的二套改善住房，結(jié)合2024年11月以來的契稅政策及此次增值稅調(diào)整，相較此前政策合計(jì)可減稅約32萬元，相當(dāng)于減少數(shù)十萬元貸款或覆蓋家庭2-3年基本生活支出。

宏觀層面，減稅規(guī)?？捎^。國(guó)家稅務(wù)總局2025年1月披露，2024年12月1日起房地產(chǎn)稅收減免新政落地首月，減免稅負(fù)116.9億元，購房者獲實(shí)實(shí)在在紅利。

上海易居房地產(chǎn)研究院結(jié)合2024年新房與二手房交易規(guī)模，估算2025年全國(guó)一手住宅交易金額約7.3萬億元、二手住宅約5.8萬億元，經(jīng)測(cè)算，三大稅種減稅政策落地后，房屋交易年均減稅約1017億元。

“雖實(shí)際成交規(guī)模有波動(dòng)，但年均減稅千億元是大概率事件?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

專家：低稅費(fèi)環(huán)境助力激活置業(yè)需求

本輪房地產(chǎn)減稅將極大激活潛在置換與改善需求。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)下降后，業(yè)主出售舊房更順暢，自然帶動(dòng)新購房需求，既體現(xiàn)居民改善居住意愿，也為新房市場(chǎng)釋放潛在購買力。

“增值稅減稅直接利好售房方，但購房者也間接受益：一是稅費(fèi)有價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制；二是房東稅負(fù)下降后，掛牌房源議價(jià)空間擴(kuò)大。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，低稅費(fèi)環(huán)境正成為打通一二手房市場(chǎng)、促進(jìn)交易循環(huán)的重要推手。

針對(duì)“二手房掛牌量是否明顯增加”的擔(dān)憂，嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前市場(chǎng)以自住需求為主，購房未滿兩年出售的比例不高，即便增加也不會(huì)過度沖擊市場(chǎng)。

中指研究院認(rèn)為，個(gè)人售房增值稅新政顯著降低二手房交易成本，利于提升活躍度，但短期內(nèi)或增加市場(chǎng)供給，對(duì)部分老舊二手房形成一定銷售壓力。

整體而言，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，中央財(cái)辦解讀時(shí)強(qiáng)調(diào)從供需兩端發(fā)力、釋放剛性和改善性需求，近期多項(xiàng)政策形成清晰合力。此次新政直接降低二手房交易稅費(fèi)，有助于降低換房門檻，更好支持改善型需求釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸良性循環(huán)。