香港開發(fā)商也難以抵御市場寒流了。

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日前，瑰麗酒店計(jì)劃出售部分資產(chǎn)的消息在酒店行業(yè)引發(fā)軒然大波。

據(jù)彭博社等多家財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道，新世界發(fā)展集團(tuán)背后的香港鄭氏家族正考慮出售旗下58家瑰麗酒店中的部分資產(chǎn)。

此次出售范圍極廣，就連剛獲評(píng)全球最佳酒店、估值高達(dá)159億港元的香港瑰麗酒店，也可能被納入出售清單。

這條新聞讓我回想起十余年前的往事。

當(dāng)時(shí)，香港四大家族中排名第三的鄭裕彤決定讓孫女鄭志雯接手家族酒店業(yè)務(wù)。畢業(yè)于哈佛的鄭志雯做出了一個(gè)大膽的決定：她通過新世界集團(tuán)斥資2.29億美元收購了瑰麗酒店，還將其全球總部從美國德克薩斯州遷至香港。

那時(shí)的瑰麗酒店主要布局北美，在全球奢華酒店市場中影響力有限，不少業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)測它會(huì)被萬豪、希爾頓等巨頭吞并。

但鄭志雯的“賭局”成功了。

她不滿足于做單純的物業(yè)持有者，而是希望打造一個(gè)屬于華人的頂級(jí)奢華酒店品牌。

2014年，她的首個(gè)重要布局落子北京——這是瑰麗在亞洲的首家酒店。

為了打響品牌，鄭家拿出了位于北京CBD核心區(qū)的自有資產(chǎn)京廣中心（曾是北京第一高樓）。鄭志雯關(guān)停了原本盈利的京廣新世界酒店，進(jìn)行了長達(dá)三年的改造。

她將酒店房間從400多間縮減至200多間，只為讓住客在寸土寸金的國貿(mào)CBD擁有更寬敞的空間體驗(yàn)。

這種不計(jì)成本的投入，只有當(dāng)業(yè)主與品牌方同屬一家企業(yè)時(shí)才可能實(shí)現(xiàn)。最終，北京瑰麗酒店一炮而紅，成為京城奢華酒店的標(biāo)桿。其對(duì)細(xì)節(jié)的極致追求和獨(dú)特的品牌調(diào)性，也讓瑰麗被外界稱為“全球最懂女性的酒店品牌”。

此后，瑰麗酒店迎來全面發(fā)展，版圖擴(kuò)展至全球多地。

上個(gè)月，我?guī)Ш⒆尤ツ鞲鐓⒓油鲮`節(jié)時(shí)，入住了圣米格爾德阿連德的瑰麗酒店，那里依舊保持著一貫的高品質(zhì)服務(wù)。夜幕降臨時(shí)，酒店點(diǎn)亮萬千燭火，工作人員化著精致的骷髏妝容，微笑著遞上特調(diào)龍舌蘭。

那一刻，品牌似乎正處于巔峰，但資本市場從不講情懷。表面的繁華背后，是財(cái)務(wù)報(bào)表上的嚴(yán)峻狀況。

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為何連全球排名第一的香港瑰麗酒店也可能被出售？

事實(shí)上，當(dāng)前香港酒店業(yè)正經(jīng)歷一場深刻的調(diào)整，而新世界集團(tuán)的處境更是雪上加霜。

新世界發(fā)展曾是香港地產(chǎn)界的標(biāo)桿企業(yè)，但在第三代掌門人鄭志剛的帶領(lǐng)下，過去十年通過激進(jìn)擴(kuò)張（如打造K11商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）積累了大量債務(wù)。這種模式依賴寬松的信貸環(huán)境，而美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致廉價(jià)資金時(shí)代結(jié)束，2024年新世界交出了二十年來首份虧損財(cái)報(bào)。

2025年中期，新世界的凈債務(wù)與股東權(quán)益之比已高達(dá)98%。為緩解危機(jī)，公司今年6月簽署了882億港元的再融資協(xié)議，但11月又不得不提議置換部分美元債券，甚至要求債券持有人接受最高50%的本金減記——這在香港資本市場幾乎等同于公開承認(rèn)資金鏈緊張。目前，新世界股價(jià)較2019年峰值已下跌87%。

在母公司深陷債務(wù)泥潭的背景下，瑰麗酒店這顆“明珠”也成了新世界求生的籌碼。

寒冬之下，無人幸免。就在新世界尋求出售資產(chǎn)的同時(shí)，以穩(wěn)健著稱的太古集團(tuán)也傳出裁員消息。據(jù)悉，太古香港總部裁員約10%，甚至包括可持續(xù)發(fā)展主管等核心高管職位。

若拉長時(shí)間線，會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一場“主動(dòng)收縮”：去年，太古地產(chǎn)關(guān)閉了北京三里屯的瑜舍酒店，將其改造為零售商鋪以提升坪效；在香港，旗下東隅酒店因商務(wù)客流銳減承壓，奕居酒店也不得不降價(jià)應(yīng)對(duì)市場。

香港奕居酒店/旅界實(shí)拍

一邊是因激進(jìn)擴(kuò)張而被迫出售資產(chǎn)的新世界，另一邊是主動(dòng)收縮的太古——這兩家香港商業(yè)地產(chǎn)巨頭的選擇，標(biāo)志著香港酒店業(yè)高速增長的時(shí)代已落幕。

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支撐香港酒店業(yè)繁榮的底層邏輯早已改變。

過去，香港地產(chǎn)商愿意持有酒店，甚至虧本運(yùn)營，主要是因?yàn)橘Y金成本低或看好資產(chǎn)升值。但在當(dāng)前高息環(huán)境下，這筆賬已不再劃算：頂奢酒店的資產(chǎn)回報(bào)率通常僅2%-3%，而將資金存入銀行或購買美債，無風(fēng)險(xiǎn)收益率可達(dá)5%以上。當(dāng)“躺賺”比運(yùn)營酒店更劃算時(shí)，持有重資產(chǎn)酒店就成了財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

更關(guān)鍵的是，高端酒店的核心客群正在縮減：內(nèi)地豪客的消費(fèi)趨于理性，跨國公司高管的差旅預(yù)算也在壓縮。此外，深圳的高端酒店以更低的價(jià)格提供相似體驗(yàn)，進(jìn)一步分流了香港的客源。

這讓人想起2023年李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)七折出售香港親海駅項(xiàng)目的舉動(dòng)——當(dāng)時(shí)被質(zhì)疑“做空香港”，如今看來卻是提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的明智選擇。未來，香港酒店業(yè)將更注重財(cái)務(wù)回報(bào)，情懷讓位于數(shù)據(jù)的時(shí)代已然到來。

本文來自微信公眾號(hào)“旅界”，作者：theodore熙少，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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