作者 | 第一財經(jīng) 鄭娜

近期二手房市場中，機構(gòu)賣房現(xiàn)象日益凸顯。阿里資產(chǎn)、京東拍賣等平臺上，六大國有銀行各地分行、股份制銀行及區(qū)域性銀行紛紛上線房產(chǎn)處置；資源轉(zhuǎn)讓與拍賣平臺上，地方國資也集中掛牌手中房產(chǎn)。

受訪業(yè)內(nèi)人士表示，機構(gòu)處置資產(chǎn)并非新鮮事，但受房地產(chǎn)深度調(diào)整影響，近期處置規(guī)模有所擴大，部分低價房源引發(fā)關(guān)注。不過整體而言，此類資產(chǎn)范圍小、規(guī)模有限，對二手房市場實際影響較小。

然而在市場筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵階段，機構(gòu)集體賣房仍帶來負面心理沖擊。58安居客研究院院長張波指出，當前行業(yè)下行趨緩但全面企穩(wěn)尚需時間，國資與銀行集中賣房雖供應(yīng)量有限，但在市場預(yù)期分化、行業(yè)承壓背景下，易加劇價格踩踏與觀望情緒。建議暫緩機構(gòu)公開批量賣房，優(yōu)先推進收儲對接，建立常態(tài)化存量房收儲機制，結(jié)合REITs等工具盤活資產(chǎn)，順應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢。

銀行處置房產(chǎn)規(guī)模擴大

主流線上平臺上，銀行處置的房產(chǎn)標的增多，涵蓋住宅、商業(yè)用房、寫字樓等多種類型。以阿里資產(chǎn)為例，中國銀行廣州分行掛牌黃埔區(qū)94平方米精裝房，起拍價超95萬元；廣東云浮農(nóng)商行即將開拍的商住房起拍價僅8萬元；杭州銀行掛牌的北京通州109平方米抵債房產(chǎn)，當前價格約123萬元。

銀行“直供房”受關(guān)注，一方面因銀行直接下場，另一方面價格多有折扣。如廣州黃埔區(qū)房源起拍均價約1萬元/平方米，而周邊掛牌均價達1.5萬元/平方米。

某國有銀行個貸內(nèi)部人士透露，銀行直接賣房是法拍兩次流拍后的處置方式。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，銀行房產(chǎn)來源主要為開發(fā)商工抵房和經(jīng)營貸抵押品，近兩年因房企化債及經(jīng)營貸斷供，此類房源持續(xù)增加。

北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀指出，市場下行導(dǎo)致個人與企業(yè)現(xiàn)金流緊張，不良抵押房產(chǎn)規(guī)模膨脹，銀行積壓量快速增加。傳統(tǒng)法拍房程序復(fù)雜、成交率低，銀行直售模式愈發(fā)成熟：通過司法程序取得產(chǎn)權(quán)后，借助第三方平臺或自身渠道掛牌，形成“銀行直供房”增多現(xiàn)象。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，過去銀行大體量不動產(chǎn)通過B端批量處理，小規(guī)模房源通過中介出售；近期處置規(guī)模擴大，渠道轉(zhuǎn)向“To B”與“To C”并重，以加快處置避免資產(chǎn)貶值。

鞠秦儀表示，與法拍房相比，“銀行直供房”中銀行是合法產(chǎn)權(quán)人，可直接掛牌銷售，回款周期與成本可控，能快速盤活資產(chǎn)。交易流程接近二手房，支持實地看房，部分可申請貸款，產(chǎn)權(quán)已清理，風(fēng)險集中于房屋質(zhì)量與少量欠費，整體風(fēng)險更低。

地方國資集中掛牌房產(chǎn)

地方國資平臺掛牌出售房產(chǎn)案例增多。四川西昌市房地產(chǎn)事務(wù)中心委托拍賣144套住房，多為經(jīng)濟適用房與保障房；福州長樂區(qū)國資平臺拍賣51套商品房，總價44.7萬至153.6萬元不等；福州市土地發(fā)展中心掛牌轉(zhuǎn)讓302套住宅。一線城市中，北京天恒置業(yè)集團旗下公司出售111套房產(chǎn)，總底價超3.3億元；廣州機場建設(shè)投資集團、廣州地鐵集團也出讓房產(chǎn)、店鋪及車位等資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，國資平臺處置資產(chǎn)屬常規(guī)運營策略，當前閑置資產(chǎn)規(guī)模擴大與房地產(chǎn)調(diào)整周期相關(guān)。宋紅衛(wèi)分析，多地推進國有“三資”改革，賣房是資源資產(chǎn)化的直接體現(xiàn)，利于增強地方財政實力。將保障房或經(jīng)適房市場化銷售，是市場化配置資源的方式，可提高資產(chǎn)效率；部分地區(qū)保障房因人口流動出現(xiàn)供給過剩，盤活存量資產(chǎn)符合政策方向。

業(yè)內(nèi)呼吁規(guī)范處置節(jié)奏

機構(gòu)集中推盤對二手房市場影響如何？受訪人士普遍認為實際影響小，但心理沖擊大。資深中介表示，銀行優(yōu)質(zhì)房源多通過中介或?qū)I(yè)渠道出售，差房源才流向公開平臺；宋紅衛(wèi)也指出，銀行直接賣房范圍小、規(guī)模有限，對二手房影響較小。

福州業(yè)內(nèi)人士透露，國資平臺出讓資產(chǎn)多由拆遷辦、房管部門接手，低價房源被專業(yè)團隊收走，較少流向普通購房者。

李宇嘉擔(dān)憂，雖單個案例規(guī)模小，但當前市場下行、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，二手市場掛牌量、房價、交易周期均不理想，房源供給主體增多可能加總形成影響，擾動市場預(yù)期。宋紅衛(wèi)也指出，若此類房源規(guī)模持續(xù)擴大，可能拉低區(qū)域價格，給二手房造成短期價格壓力。

李宇嘉建議，市場修復(fù)關(guān)鍵期需規(guī)范銀行等機構(gòu)大幅降價出售行為，統(tǒng)籌管理法拍房、工抵房、銀行直售房，避免資產(chǎn)價格無序下跌。張波則強調(diào)，當前核心矛盾是居民資產(chǎn)負債表修復(fù)滯后、城市分化加劇，機構(gòu)公開賣房易強化看空預(yù)期，應(yīng)優(yōu)先推進收儲對接，建立常態(tài)化機制盤活資產(chǎn)。