“您這房子建筑面積100平，實際交付使用面積能到140平，得房率絕對超100%?！边@樣的銷售話術(shù)，在2025年的樓市里，于不少城市已成為常態(tài)。

如今，沒有贈送面積的項目，基本無法進入市場競爭。飄窗、陽臺、露臺是常規(guī)操作，而當(dāng)前贈送面積最多的，集中在“四代宅”上。

“四代宅”的面積贈送，成了開發(fā)商間的競賽——你送20%，我就送30%；你送30%，我就加到40%。統(tǒng)計西安近三年四代宅產(chǎn)品的贈送率，能明顯看到附贈率越來越高。到今年，實得率全超100%。

看最早開發(fā)四代宅的重慶近期項目，外挑大面積陽臺、進深3米的空中花園、局部雙層挑空等設(shè)計出現(xiàn)得越來越頻繁。這些設(shè)計讓住宅附贈率從過去的30%-40%，一路漲到80%甚至更高。露臺面積變大，空中花園的功能也更豐富。

這場贈送面積的競賽，表面看是產(chǎn)品創(chuàng)新，也讓用戶受益。房企愿意開發(fā)這類項目，量化的數(shù)字能直接體現(xiàn)產(chǎn)品力差異。地方公共預(yù)算困境，也因土地出讓金增長得到緩解。

乍一看，四代宅像多方共贏的辦法。有人調(diào)侃：“懂了，跟買手機、電車一樣，讓開發(fā)商卷起來，晚買一年，多拿10%面積?！?/p>

但問題來了：送面積何時是個頭？贈送面積越大就越好嗎？超高附贈率真該成行業(yè)常規(guī)嗎？

01

四代宅概念不是近年才有，卻在這兩年成主流。開發(fā)商在送面積上“卷”，也不是剛發(fā)現(xiàn)這能討好購房者。這場競賽，是特殊背景下的產(chǎn)物。

首先是土地市場遇冷。城市公共財政預(yù)算和土地出讓金額高度相關(guān)。土地出讓困難時，城市發(fā)展會受重創(chuàng)。全國土地市場成交規(guī)模正大幅收縮。

2025年10月，全國經(jīng)營性用地成交建筑面積同比降25%，成交金額同比降33%。更嚴峻的是，三四線城市土地出讓金連續(xù)五年下降，地區(qū)發(fā)展資金周轉(zhuǎn)困難。

要鼓勵開發(fā)商拿地，要么降地價，要么增土地潛在價值。前者是飲鴆止渴——降地價會讓國有資產(chǎn)估值大降，易造成流失，還不能有效補充公共財政，阻礙教育、醫(yī)療等公共建設(shè)改善。

那如何不降低地價又增土地潛在價值？放寬計容規(guī)范、鼓勵“第四代住宅”等政策松綁，成了現(xiàn)實突破口。

這相當(dāng)于不直接降土地名義單價，通過提升住宅實用價值增強地塊吸引力。落實到產(chǎn)品上，就是多給無產(chǎn)權(quán)但有使用權(quán)的贈送面積。

這一策略已見成效。在“好房子”新規(guī)紅利下，2025年上半年部分城市新規(guī)項目對市場有“托舉”作用。

廣州5月、6月新規(guī)項目推貨量占全市五成和六成，認購量占七成和九成。重慶6月四代住宅去化率普遍超75%，同期普通住宅僅約20%。市場青睞的產(chǎn)品提振了開發(fā)商拿地意愿。

政策松綁讓項目實得率大幅提升，出現(xiàn)一批得房率超100%、最高達140%的戶型。有了這樣的核心競爭力，產(chǎn)品去化加快，資金回籠提速。

對購房者來說，這也是好事——同樣總價，能獲得比以前多得多的實際使用面積和更好的居住體驗，相當(dāng)于變相取消“公攤面積”。

對地方財政，好處更明顯：保住土地經(jīng)濟流動性，為地方財政和城市公共支出提供穩(wěn)定資金，保障城市發(fā)展基本盤。多方共贏下，這舉措似乎該成常態(tài)，為“好房子”助力。但長期看，真沒風(fēng)險嗎？

02

如前所述，送面積解決的是產(chǎn)品吸引力問題，即土地使用價值提升的邏輯。但這沒觸及地產(chǎn)市場基本面核心：居民購買力與消費信心。老百姓的消費能力和意愿才是決定房地產(chǎn)市場的根本力量。

2025年1-8月，全國居民人均可支配收入同比增5.2%，仍低于疫情前水平。居民杠桿率維持在62%左右的高位。購買力受限，再高的得房率也難激發(fā)大規(guī)模市場需求。就像瑪莎拉蒂打八折，大部分人還是買不起。

當(dāng)前高附贈模式本質(zhì)是無終點的“軍備競賽”。一家開發(fā)商靠40%附贈率贏得市場后，競爭對手很快會推出50%甚至更高的產(chǎn)品。此時，贈送面積邊際效益遞減，大規(guī)模送面積也難改善項目去化。

比如南京江北核心區(qū)因大量新規(guī)住宅同質(zhì)化競爭、批量入市，部分樓盤去化率低于40%。武漢某項目得房率高達97-98%，售價是板塊最低的13700元/平方米，開盤去化率卻僅18%。成都7月主城區(qū)3個新規(guī)項目首開去化均約30-40%，遠低于城市平均水平。

開發(fā)商陷入“不加碼就淘汰”的困境。但這種不斷升級的面積競賽，既不符合建筑設(shè)計規(guī)范的根本目的，也難持續(xù)滿足挑剔的購房者。為追求極致附贈率，部分項目設(shè)計開始犧牲基本居住舒適度。

一個突出問題是室外大露臺與室內(nèi)采光通風(fēng)的矛盾。某中部城市四代宅項目，為最大化露臺面積，嚴重壓縮客廳和主臥采光面，導(dǎo)致部分房間白天需人工照明。業(yè)內(nèi)測量顯示，一些項目室內(nèi)有效采光面積比傳統(tǒng)戶型少15-20%，違背現(xiàn)代健康住宅理念。

更值得擔(dān)憂的是，四代宅后期維護與使用缺乏健全保障體系。

“封陽臺”成許多四代宅業(yè)主入住后的首選。原本結(jié)構(gòu)能否承擔(dān)額外荷載？能否保證住戶安全？建筑立面美觀怎么保障？都是問題。更別提東部沿海城市的臺風(fēng)、暴雨天氣——臺風(fēng)過后，大露臺盆栽被吹落的安全事故令人擔(dān)憂。多數(shù)城市尚未建立這類住宅長期維護責(zé)任和標(biāo)準(zhǔn)的明確管理規(guī)范。

對行業(yè)本身，還存在長期產(chǎn)品力創(chuàng)新失焦風(fēng)險。過度聚焦“面積競賽”抑制了住宅產(chǎn)品其他維度的創(chuàng)新——反正贈送面積夠多就能吸引人購買。

戶型動線合理性、空間靈活可變性、社區(qū)公區(qū)配套、建筑節(jié)能環(huán)保等更本質(zhì)的創(chuàng)新被忽視，而這些才是影響長期居住體驗的因素。

2025年上半年，某房企研發(fā)負責(zé)人坦言：“現(xiàn)在設(shè)計團隊超70%精力用于研究如何合規(guī)增加附贈面積，而非提升居住舒適度和實用性?！碑a(chǎn)品日趨同質(zhì)化，會讓營銷變難，后期影響項目在二手市場的流通性，阻礙城市改善迭代循環(huán)。同質(zhì)化導(dǎo)致貶值的歷史可能重演。

03

問題不少，但現(xiàn)在沒多少開發(fā)商敢主動退出這場比賽。不參與，項目可能因缺乏亮點迅速邊緣化；盲目參與，會陷入成本黑洞與產(chǎn)品同質(zhì)化困局。但市場有PLAN C：從土地差異化到產(chǎn)品差異化升級，轉(zhuǎn)換競爭維度，跳出內(nèi)卷。以下幾種方式是行業(yè)可參考的實踐經(jīng)驗：

首先，適當(dāng)將商業(yè)用地改住宅，激活存量優(yōu)質(zhì)地塊價值。過去城市核心地段優(yōu)先規(guī)劃商業(yè)用地，在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整周期下，通過“商轉(zhuǎn)住”盤活存量資源。核心邏輯是將土地區(qū)位價值轉(zhuǎn)化為居住產(chǎn)品核心競爭力。購房者能在核心區(qū)獲得配套便利的住宅，“附贈面積”對決策的影響力就會減弱。

其次，主動出讓低密低容地塊，回歸真實空間價值。與“垂直森林”概念不同，低容積率地塊能提供真實的庭院生活體驗，從根本上與高密度、高附贈的“四代住宅”形成差異化競爭。

近三年上海出讓低密土地數(shù)量逐年增加，今年到10月已有7塊容積率低于1.5的地塊。這類地塊為開發(fā)“風(fēng)貌別墅”等產(chǎn)品提供可能，其真實花園空間實用性遠超陽臺、露臺等“贈送”面積。這類產(chǎn)品價值主張清晰：以真實土地所有權(quán)和私密庭院空間替代高空“贈送面積”，吸引追求高品質(zhì)生活的客群，避免陷入附贈率紅海競爭。

最后，釋放稀缺地塊，以資源價值超越面積競爭。項目擁有無可替代的區(qū)位、配套和資源時，產(chǎn)品價值基點從“面積多少”轉(zhuǎn)向“生活質(zhì)量如何”，附贈率高低不再是購買的決定因素。

這三種路徑的共同點是構(gòu)建更可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，既保證土地資源對地方財政的持續(xù)貢獻，又避免因過度追求附贈面積導(dǎo)致居住環(huán)境透支。同時，城市發(fā)展中優(yōu)勢地塊位置會變化，城市長期調(diào)控也有更大彈性。

04

面對不斷升級的面積競賽，監(jiān)管收緊已成必然。據(jù)悉，廣州即將出臺住宅報建新規(guī)，嚴厲打擊“偷面積”行為；成都要求新規(guī)產(chǎn)品全贈送和半贈送面積不超建筑面積的20%。這些信號表明，靠模糊處理增加贈送空間的做法已進入倒計時。

中央城市工作會議指出，“我國城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“增量擴張”到“存量提質(zhì)”的根本轉(zhuǎn)變。

居住從來不是數(shù)字游戲，而是居住品質(zhì)與生活方式的全面提升。期待市場出現(xiàn)真正改善生活品質(zhì)的獨特項目，每個項目都呈現(xiàn)獨一無二的高品質(zhì)生活。

本文來自微信公眾號“真叫盧俊”，作者：真叫盧俊團隊，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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