“骨折價(jià)”銀行直供房：或?yàn)椤皞鶛?quán)”，競(jìng)拍需防產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
同樣是房屋拍賣(mài)，“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”和“抵債資產(chǎn)”是完全不同的概念。
11月19日，上海虹口區(qū)水電路的一套住宅在阿里資產(chǎn)平臺(tái)經(jīng)過(guò)約20分鐘的競(jìng)價(jià)后成交。和同小區(qū)、同樓層的住宅相比，112.5萬(wàn)元的成交價(jià)格就像是撿到了“大便宜”。
然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況并非如此。該拍賣(mài)標(biāo)的是以該房屋為抵押物的債權(quán)，并非這套房產(chǎn)本身，后期存在包括但不限于“無(wú)法辦理權(quán)屬變更手續(xù)”等風(fēng)險(xiǎn)。
該小區(qū)附近一家易居房友門(mén)店中介人員對(duì)記者表示：“實(shí)際上，這種操作不是一般人能碰的?！?/p>
記者查詢發(fā)現(xiàn)，近期各大拍賣(mài)平臺(tái)的“銀行直供房”引發(fā)多方關(guān)注，但真正能“撿漏”的情況并不多。以一線城市為例，大多數(shù)競(jìng)拍標(biāo)的甚至無(wú)人報(bào)名；競(jìng)價(jià)成功的標(biāo)的，競(jìng)買(mǎi)者也寥寥無(wú)幾。而在其他城市，部分競(jìng)拍標(biāo)的因位置偏、年代久、品相差，無(wú)法引發(fā)購(gòu)買(mǎi)人的參拍熱情，大多顯示“0次出價(jià)”；一些低價(jià)房源雖極具誘惑力，但其背后可能隱藏著債務(wù)或法律糾紛等風(fēng)險(xiǎn)。
尤其值得注意的是，在金融資產(chǎn)拍賣(mài)這一大類(lèi)別中，部分屬于“抵債資產(chǎn)”，部分則依舊是“債權(quán)”。
例如，上述成交的虹口區(qū)水電路住宅，僅僅充當(dāng)?shù)盅何?。同樣，有些掛拍?biāo)的雖在縮略圖里注明“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”，但在簡(jiǎn)介中仍羅列了小區(qū)名稱、房屋面積、房型等信息，看似是在“售賣(mài)房屋”，實(shí)則售賣(mài)的并非“房子”本身。
01
債權(quán)轉(zhuǎn)讓≠買(mǎi)房子
11月19日上午，記者來(lái)到上海虹口區(qū)水電路201號(hào)這套已成交的房屋。該房屋位于一棟6層住宅樓內(nèi)，毗鄰水電路，入戶門(mén)開(kāi)在人行道旁，噪聲較大。這棟住宅樓是上世紀(jì)80年代的老式公房，整個(gè)小區(qū)已完成外立面翻新，整體面貌較好。
小區(qū)北面為上海市體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校、虹口區(qū)社區(qū)生活事務(wù)管理中心、廣中路社區(qū)食堂等，小區(qū)東面則是上音實(shí)驗(yàn)學(xué)校和廣中路小學(xué)，生活配套頗為完善。
上海市虹口區(qū)水電路201號(hào)房屋 | 每經(jīng)記者 包晶晶 攝
記者實(shí)地測(cè)算發(fā)現(xiàn)，從小區(qū)門(mén)口出發(fā)，步行15分鐘便可抵達(dá)上海地鐵3號(hào)線和8號(hào)線的虹口足球場(chǎng)站，以及虹口龍之夢(mèng)大型商業(yè)體。
因此，即便近兩年來(lái)房?jī)r(jià)下跌明顯，這個(gè)“老破小”社區(qū)依舊保持著5.5萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)。
“小區(qū)一樓正常價(jià)格在240萬(wàn)元左右，而且是近期最低的成交價(jià)?！币拙臃坑阎薪橥觖慃悾ɑ└嬖V記者。
“這套法拍房好幾個(gè)月前就有人陸續(xù)來(lái)看了。里面有人占用，這種房子只有專門(mén)從事不良資產(chǎn)收購(gòu)的公司才有辦法處置，普通人拿在手里根本解決不了。”王麗麗介紹。
上海市虹口區(qū)水電路201號(hào)房屋競(jìng)拍須知 | 阿里資產(chǎn)平臺(tái)
記者查閱競(jìng)拍須知發(fā)現(xiàn)，拍賣(mài)標(biāo)的（以該房屋為抵押物的債權(quán)）可能存在著瑕疵或尚未發(fā)現(xiàn)的缺陷，包括但不限于“無(wú)法辦理權(quán)屬變更手續(xù)”等8大類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。
競(jìng)拍須知顯示，出讓方稠州銀行已經(jīng)對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的的來(lái)源、瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的提示和披露；競(jìng)買(mǎi)人已經(jīng)對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的的來(lái)源、瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分盡職調(diào)查，完全知悉并接受拍賣(mài)標(biāo)的的所有瑕疵、風(fēng)險(xiǎn)。
為此，記者于11月20日聯(lián)系了出讓方——浙江稠州商業(yè)銀行的高經(jīng)理，她表示：“銀行賣(mài)的是‘債權(quán)’不是房子，如果有處置能力就買(mǎi)。邏輯上來(lái)講，競(jìng)買(mǎi)人買(mǎi)下債權(quán)，然后跟債務(wù)人溝通如何還錢(qián)，目前剩余債權(quán)金額大約是120萬(wàn)元。也可以理解為債務(wù)人把房子抵押給競(jìng)買(mǎi)人，至于他還錢(qián)還是給房子，你們之間去協(xié)商?！?/p>
記者查閱了多條以房屋為抵押標(biāo)的的銀行債權(quán)轉(zhuǎn)讓鏈接發(fā)現(xiàn)，其中包含各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。如廈門(mén)國(guó)際銀行股份有限公司北京分行的一則債權(quán)轉(zhuǎn)讓，其抵押物房屋就存在“抵押物被其他法院查封，我行輪候查封，存在第二抵押權(quán)人”的風(fēng)險(xiǎn)。
“這些都不是嚴(yán)格意義上的‘銀行直供’房?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣通過(guò)微信向記者表示。
王玉臣提醒：“（競(jìng)買(mǎi)人）在參加拍賣(mài)時(shí)務(wù)必注意，有些‘債權(quán)’看似直供房，實(shí)際上并非直供房屋的買(mǎi)賣(mài)，而是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，存在更多的風(fēng)險(xiǎn)，要注意查看核實(shí)清楚。”
02
“銀行直供房”產(chǎn)權(quán)狀況很關(guān)健
事實(shí)上，即便銀行直接拍賣(mài)房屋產(chǎn)權(quán)的“直供”，產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀也有所不同。
齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行掛出的一套僅8萬(wàn)元的房屋，面積為36.12平方米，物業(yè)類(lèi)型為儲(chǔ)藏間。銀行在介紹中列明：合格競(jìng)買(mǎi)方參與本次競(jìng)價(jià)會(huì)，視同對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的已進(jìn)行過(guò)盡職調(diào)查，且知悉轉(zhuǎn)讓標(biāo)的所公開(kāi)披露的全部信息及其可能存在的瑕疵。由此所產(chǎn)生的糾紛齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行均不承擔(dān)任何法律責(zé)任和賠償義務(wù)。
圖源 | 阿里資產(chǎn)平臺(tái)
也就是說(shuō)，如果競(jìng)買(mǎi)成功，競(jìng)買(mǎi)人還需要經(jīng)過(guò)“不確定”的等待時(shí)間。
齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行聯(lián)系人李先生在電話中告訴記者：“這房子的產(chǎn)權(quán)還是在債務(wù)人名下，銀行收款之后要‘二次過(guò)戶’——即先從原所有人過(guò)戶到銀行名下，再?gòu)你y行過(guò)戶給競(jìng)買(mǎi)人?！?/p>
對(duì)于產(chǎn)權(quán)辦理周期，李先生坦言：“具體時(shí)間不太確定，第一步過(guò)戶給銀行時(shí)需要辦理各種手續(xù)，時(shí)間比較長(zhǎng)。但是法院判決了，可以憑判決書(shū)去辦理?！?/p>
當(dāng)記者問(wèn)及齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行的其他直供房屋是否也存在同樣情況時(shí)，李先生說(shuō)：“對(duì)?！?/p>
記者查閱了齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行5月份至今在阿里拍賣(mài)掛出的761個(gè)標(biāo)的，截至11月20日，成交的只有10余套房屋。
不過(guò)，也有些銀行拿出的是更有誠(chéng)意的“銀行直供房”。
例如，甘肅古浪農(nóng)村商業(yè)銀行掛拍的甘肅武威市躍程小區(qū)4號(hào)樓2單元的住宅，目前有2人報(bào)名競(jìng)拍，截至11月20日15:00，競(jìng)買(mǎi)人僅出價(jià)1次，為底價(jià)343900元。
記者注意到，這套房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)在甘肅古浪農(nóng)村商業(yè)銀行名下。
圖源 | 京東資產(chǎn)交易平臺(tái)
甘肅古浪農(nóng)村商業(yè)銀行的牛經(jīng)理在電話中肯定地告訴記者：“產(chǎn)權(quán)已經(jīng)完成過(guò)戶，現(xiàn)在是我們銀行的。拍下來(lái)之后進(jìn)行過(guò)戶，我們承擔(dān)賣(mài)方的稅費(fèi)，你們承擔(dān)買(mǎi)方的稅費(fèi)?！?/p>
相較而言，廣東云浮農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“云浮農(nóng)村商業(yè)銀行”）的拍賣(mài)標(biāo)的情況表更加一目了然：資產(chǎn)來(lái)源為自有資產(chǎn)，標(biāo)的所有人為云浮農(nóng)村商業(yè)銀行。
記者看到，該銀行目前所有競(jìng)拍均已結(jié)束，11月份共成交4套房屋。其中，最近成交的是11月18日的一套100.29 平方米住房，只有1位競(jìng)買(mǎi)人，以20.1萬(wàn)元底價(jià)成交。
“住宅產(chǎn)權(quán)是我們銀行的，競(jìng)拍人跟銀行簽完合同，銀行會(huì)提供資料讓你們?nèi)マk理過(guò)戶。不存在債務(wù)糾紛等問(wèn)題?！痹聘∞r(nóng)村商業(yè)銀行何女士告訴記者：“有一些流拍的房源還會(huì)重新上架，但今年不再掛拍了，要等到明年?！?/p>
對(duì)此，王玉臣分析稱，這樣的銀行直供房具備一定的優(yōu)勢(shì)。首先是產(chǎn)權(quán)明晰，銀行在進(jìn)行售賣(mài)前，已經(jīng)通過(guò)債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)較為明確，購(gòu)房后通常不用過(guò)于擔(dān)心房屋存在產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題。即使在購(gòu)房后出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，購(gòu)房人也可以向銀行追責(zé)。同時(shí)，銀行在取得房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)程中，也對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了相應(yīng)的排除。
本文來(lái)自每日經(jīng)濟(jì)新聞，作者：包晶晶，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
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