來(lái)源丨無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）
作者丨陳欣苗

東莞臨深區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)，最近掛牌價(jià)為850萬(wàn)，比去年1月上架時(shí)漲了200萬(wàn)，東莞這一輪放開(kāi)限購(gòu)，本地人又指望上了深圳客。

網(wǎng)友A：“歡迎深圳炒房客來(lái)接盤(pán)，再漲30%?！?/span>

網(wǎng)友B：“真當(dāng)深圳客是韭菜？還是覺(jué)得深圳客的投資眼光比東莞土著低？”

這是7月4日東莞大幅解除限購(gòu)后，網(wǎng)友們就話題“深圳客，來(lái)不來(lái)東莞掃貨”展開(kāi)交鋒。根據(jù)新政，除中心城區(qū)（莞城、東城、南城、萬(wàn)江）和松山湖外，東莞其余28個(gè)街鎮(zhèn)，全部放開(kāi)限購(gòu)。

東莞樓市的上一輪暴起暴落，深圳客功不可沒(méi)。而今樓市低迷，又指望上深圳客了？向來(lái)被詬病“抱深圳大腿”的東莞，未來(lái)還是只能跟著大哥混？

    業(yè)主呼喚深圳客

7月4日樓市新政后，東莞業(yè)主對(duì)深圳客翹首以盼。

“深圳客，快點(diǎn)過(guò)來(lái)買(mǎi)吧”、“深圳客有購(gòu)買(mǎi)能力，（他們來(lái)了）我們東莞業(yè)主也好賣(mài)掉手頭的房子”，多次降價(jià)又沒(méi)能將房子賣(mài)出去的東莞業(yè)主們對(duì)媒體表示，他們期待深圳客來(lái)帶熱市場(chǎng)氛圍，以促成自己的交易。

部分業(yè)主甚至大幅漲價(jià)。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員在諸葛找房平臺(tái)上看到，位于臨深區(qū)的塘廈、鳳崗等，不少二手房源漲價(jià)，其中塘廈樓盤(pán)“金地博登湖”的一套房，今年7月7日掛牌850萬(wàn)，比2021年1月13日上架時(shí)，漲了200萬(wàn)；3.95萬(wàn)元的掛牌單價(jià)，比小區(qū)歷史最高價(jià)、掛牌均價(jià)都高。

核心區(qū)松山湖，也有樓盤(pán)漲價(jià)超50萬(wàn)。

中介、房企以及本地房產(chǎn)號(hào)也開(kāi)始吹風(fēng)，目標(biāo)瞄準(zhǔn)深圳客。

“取消限購(gòu)第二天，深圳客已經(jīng)殺入橫瀝，招商雍景灣，單價(jià)：2萬(wàn)左右?！币晃环科箐N(xiāo)售人員在社交平臺(tái)上如此表示。

諸如“深圳客殺到”、“深圳客返場(chǎng)”等字眼，多次出現(xiàn)在房產(chǎn)號(hào)標(biāo)題中。

業(yè)主、中介、房企們這般“疾呼”背后，到底還是東莞樓市的不給力。這也是繼4、5月份兩次松綁過(guò)后，東莞政府再放大招的原因。

實(shí)際上，此前兩次政策優(yōu)化后，市場(chǎng)確實(shí)扳回了一些。

特別是二手房，據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，近4個(gè)月東莞二手房成交量低位回升，6月網(wǎng)簽量環(huán)比增加了55%；一手房也在6月出現(xiàn)“小翹尾”跡象，供求創(chuàng)下年內(nèi)新高，成交環(huán)比亦超5成。

但上半年的成交，多聚焦于熱門(mén)區(qū)域優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)、案場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)政策更貼合市場(chǎng)需求的樓盤(pán)，購(gòu)房者對(duì)于政策和優(yōu)惠探底等待的心態(tài)仍較強(qiáng)。

換句話說(shuō)，轉(zhuǎn)好不等于回暖，東莞樓市而今的低迷，仍是超預(yù)期的。

可看同比數(shù)據(jù)。

今年上半年，東莞一手房供需大幅萎縮，供應(yīng)量和成交量分別同比下滑43%、52%，這一供求量，創(chuàng)下2007年來(lái)的同期最低位。同期，二手房成交量6234套，同比減少55%。

樓市低迷直接影響土拍，東莞一輪集中供地就直接慘淡收?qǐng)觥?/span>

到第二輪供地，政府不得不拿出核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，并給開(kāi)發(fā)商讓利，以此來(lái)提振市場(chǎng)情緒，這才有了土拍“火熱”之說(shuō)。

但賣(mài)地，光賣(mài)好位置肯定是無(wú)法持續(xù)的，外圍區(qū)域的地后續(xù)也得想辦法賣(mài)出去。

所以這次東莞政府再添“火”，直接觸及“退出限購(gòu)”的底線，把房票塞給除中心城區(qū)以及核心區(qū)松山湖外的28個(gè)鎮(zhèn)街，刺激外圍區(qū)的去化。

    曾是東莞樓市興奮劑

既然如此，多方期盼的深圳客，能來(lái)為東莞樓市添一把火嗎？

首先，這個(gè)期盼，是有“前情”可回顧的。

上一輪暴漲，東莞以“房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一”的姿態(tài)，力壓深圳。2020年，其房?jī)r(jià)平均漲幅高達(dá)47%，居全國(guó)之首，排名第二的深圳，平均漲幅僅34%。

彼時(shí)，全款房源遭瘋搶、業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)、二手房?jī)r(jià)格暴力拉升等騷操作不斷，外界稱(chēng)之為“癲狂”狀態(tài)。

六大片區(qū)房?jī)r(jià)齊漲，松山湖最猛，有樓盤(pán)從4萬(wàn)直奔6萬(wàn)；多區(qū)房?jī)r(jià)也從2萬(wàn)+跳漲到3萬(wàn)+。

隨后的劇情就是政策重錘出擊，樓市急轉(zhuǎn)直下，成交下滑，價(jià)格漲勢(shì)被抑制。

而支撐起這輪暴漲的，正是深圳客。

樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年，東莞二手房買(mǎi)家中，深圳客占比是22.9%。2021年樓市回調(diào)，在莞購(gòu)房（含新房、二手房）的深圳客大幅下跌至9.8%。

回顧一下，2020年，疫情出現(xiàn)后的4月，深圳進(jìn)入行情后半程，大量熱錢(qián)需要找到新出口。

這時(shí)候，大灣區(qū)的廣州、佛山還未啟動(dòng)，另一臨深的惠州經(jīng)濟(jì)基本面遠(yuǎn)不如東莞，作為長(zhǎng)期承接深圳外溢產(chǎn)業(yè)和人口居住的超級(jí)衛(wèi)星城，且二手房還不限購(gòu)的東莞，就成了炒作的圣地，深圳客蜂擁而至。

東莞再上一輪暴漲是2016年，也是緊跟深圳的腳步，此前的2015年，深圳的房?jī)r(jià)暴漲。

顯然，這兩個(gè)城市的行情是聯(lián)動(dòng)的，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，深圳行情起來(lái)，購(gòu)買(mǎi)力外溢，買(mǎi)房需求才會(huì)傳遞到東莞。

“深圳是深莞惠樓市的發(fā)動(dòng)機(jī)。什么時(shí)候深圳樓市有了起色，捂熱了居民那顆心，大家要去買(mǎi)房了，才會(huì)給東莞樓市帶來(lái)新鮮的血液?！睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)在，這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)比較寂靜，這也是東莞連續(xù)兩輪政策刺激后，樓市依然不溫不火的主要原因。

    未來(lái)只能看深圳臉色？

“東莞的房?jī)r(jià)未來(lái)還是要看深圳臉色，如果深圳繼續(xù)漲，且東莞繼續(xù)承受外溢的深圳產(chǎn)業(yè)，東莞樓市可能會(huì)上漲?！敝跎?，一位網(wǎng)友如此表示。

深圳這位大哥，確實(shí)給了東莞“膨脹”的動(dòng)力，但這座城市樓市的未來(lái)，就真的只能“抱深圳的大腿”嗎？

非也。

單看這次政策，東莞是有自己的小心思的：搶奪大灣區(qū)有限的資金。

從資金吸引力上看，深圳、廣州之后，就是佛山、東莞，再往下才是珠海、惠州、中山等?，F(xiàn)在的情況，深圳、廣州是死守防線，佛山已經(jīng)劃定了不限購(gòu)區(qū)域。

此時(shí)撕開(kāi)限購(gòu)的口子，可見(jiàn)東莞的野心?？伤牡讱鈦?lái)自哪里？

拋開(kāi)臨深這層概念，東莞實(shí)際上是有底子的。

雖然是普通的地級(jí)市，但東莞而今已經(jīng)是萬(wàn)億GDP、千萬(wàn)人口的強(qiáng)二線城市。

目前，東莞已形成以電子信息制造、電氣機(jī)械與設(shè)備制造業(yè)、紡織、造紙、食品飲料加工業(yè)為支柱的新型產(chǎn)業(yè)體系；高新企業(yè)超7200家，位居地級(jí)市前列，華為、OPPO、VIVO、立訊精密等，都是東莞的名片。

人口吸引力也在線。近十年，東莞人口增長(zhǎng)224萬(wàn)人，排在中國(guó)所有城市第13位；人口年輕優(yōu)勢(shì)也很明顯，是廣東老齡人口占比最低的城市之一，僅次于深圳。

如果同等級(jí)橫向?qū)Ρ龋瑹o(wú)論是經(jīng)濟(jì)體量、產(chǎn)業(yè)，還是人口，東莞都不遜色于兄弟城市佛山。

特別要提及的是，東莞是典型的強(qiáng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，每個(gè)鎮(zhèn)都有自己的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

2021年，東莞15鎮(zhèn)入圍全國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)，包括長(zhǎng)安、虎門(mén)、厚街等，這些百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)，主要位于濱海灣片區(qū)、松山湖功能區(qū)和東南臨深片區(qū)。

鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的結(jié)果就是藏富于民，企業(yè)家、小老板，構(gòu)成東莞房?jī)r(jià)的強(qiáng)大支撐力。

東莞因此被譽(yù)為“老板之城”。數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月中旬，東莞實(shí)有市場(chǎng)主體150.27萬(wàn)戶(hù)，也就是說(shuō)，每7個(gè)東莞人里，就有1個(gè)是老板。這150萬(wàn)戶(hù)市場(chǎng)主體占全省10%、全國(guó)1%，居全省地級(jí)市第一。

打鐵還需自身硬，僅靠臨深炒作，終究是不耐扛的。

可參照另外兩個(gè)典型城市，惠州、中山。

同樣是樓市冷場(chǎng)，惠州、中山的境遇更慘。前者，產(chǎn)業(yè)欠缺，人口吸引力不足，加上天量供應(yīng)，庫(kù)存壓力巨大，現(xiàn)在完全放開(kāi)限購(gòu)；后者，沒(méi)啥基本面，就靠著深中通道炒作了一波，而今房子賣(mài)不動(dòng)，降價(jià)遍地，7月4日還出臺(tái)了個(gè)限跌令。

另可以印證東莞不依賴(lài)臨深的一點(diǎn)是，在上一輪暴漲中，東莞漲幅最大的不是臨深，而是松山湖和南城，其次是濱海新區(qū)。

松山湖，東莞的科創(chuàng)中心，高學(xué)歷人才和高收入群體的聚集地；南城，屬東莞中心城區(qū)，有CBD、有產(chǎn)業(yè)；濱海新區(qū)，強(qiáng)經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)長(zhǎng)安、虎門(mén)都在這。

三者對(duì)應(yīng)的松山湖片區(qū)、中心城區(qū)和濱海新區(qū)，是目前東莞發(fā)展的三大核心片區(qū)。

此番沒(méi)放開(kāi)限購(gòu)的區(qū)域，就包含了松山湖，和四個(gè)中心城區(qū)——莞城、東城、南城、萬(wàn)江。東南臨深片區(qū)，并未涵蓋在內(nèi)。

當(dāng)然，上一輪大起大落后，目前的東莞樓市仍處于擠泡沫的深度調(diào)整期，與經(jīng)濟(jì)分化相匹配的分化在所難免，這次官方的松綁政策，就指明了東莞的價(jià)值區(qū)域所在。

而作為“打工人的天堂”，東莞接下來(lái)應(yīng)該思考的問(wèn)題可能是，如何加速?gòu)摹皷|莞制造”邁向“東莞智造”，將人口紅利轉(zhuǎn)換為人才紅利，讓房?jī)r(jià)有更扎實(shí)的支撐。

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