來源丨智通財經APP（ID：HKSTOCKS-007）

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2020年以來，全球房價經歷了一輪普漲。所有人都知道，是各國央行放水所致。然而，奇怪的是，作為全球開閘放水“水龍頭”的美國，雖然也經歷了一輪大漲，但并沒有成為“領頭羊”，反而是一些小國房價領跑。在整個2020年，房價漲幅領跑世界的是土耳其（30％）、新西蘭（18.6％）、斯洛文尼亞（16％）。美國2020年漲幅“僅有”10.4％，排名全球第七。全球房價漲幅前五的國家中，僅有俄羅斯一個大國。

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小國房價漲的有多猛？

2020年內，全球經通脹調整后房價漲幅排名前十的美國城市只有紐約，排名第九。排名前三的分別是黑山的沿海區(qū)域（此處統計為區(qū)域而非城市）、波多黎各的圣胡安、新西蘭的奧克蘭，這些地方經通脹調整后的實際房價上漲都超過20％。

以下兩張圖是2020年全球房價漲幅居前的國家和城市。

需要說明的是，讀者可能會奇怪，為何房價漲幅最快的土耳其年漲幅達到了30％，而房價漲幅最快的黑山的沿海區(qū)域僅28.7％。原因在于該表格對城市房價的統計是經通脹調整后的實際房價。

研究2020年房價暴漲居前的城市，前十為：黑山的沿海區(qū)域、波多黎各的圣胡安、新西蘭的奧克蘭、斯里蘭卡的科倫坡、斯洛文尼亞的布拉迪斯拉法、土耳其的伊斯坦布爾、盧森堡公國的盧森堡市、瑞典的斯德哥爾摩、美國紐約、德國柏林。以上十個城市中，或許只有紐約和柏林算得上真正意義上的國際性大都市，卻在榜單中排倒數第二和第一。

土耳其經過了2020年的暴漲，到了2021年，依然高燒不退。

土耳其統計局最新發(fā)布的數據顯示，2021年4月土耳其的房屋銷售量達到95863套，與2020年同期相比增長了124.1％。

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小國猛漲的背后：樓市輸入型通脹

小國猛漲的背后，是大國放水和國際買家涌入。即樓市的“輸入型通脹”。

土耳其4月向外國人出售了4000套房屋，比2020年同月增長了416.1％。在向外國人的房屋銷售中，伊斯坦布爾在4月以2000房屋的銷售量排名第一。除了十分踴躍的土耳其國內買家，伊朗、伊拉克、俄羅斯等海外買家也大量涌入。

在斯洛伐克，海外人士無門檻投資購房可以獲得歐盟綠卡。過去一年境外買家大肆通過移民中介進入當地的房地產市場，借此獲得歐盟、歐元區(qū)及申根區(qū)的永居資格。在斯洛伐克房價最貴的布拉迪斯拉發(fā)地區(qū)，房價水平也僅為每平方米2508美元，因此當地被認為是歐洲最便宜的移民通道。

在新西蘭，房地產市場的主要購買力是擁有多套房產的投資者。在人口只有500萬的國家，去年有1.5萬的購房者名下房產超過5套。新西蘭央行的副總裁Geoff Bascand在聲明中稱，樓市大幅回調可能對金融穩(wěn)定構成威脅，因為有證據表明，疫情以來樓市投機活動興起，許多買家高度杠桿化。新西蘭房地產協會代理房地產經紀人溫迪?亞歷山大稱，在截至3月份的過去一年中，新西蘭住宅價格的中位數上漲了24%以上，達到了歷史新高。新西蘭政府正面臨穩(wěn)定市場的壓力。新西蘭政府在3月份宣布了一系列措施，他們希望這些措施能夠“冷卻投資者的需求”并減緩價格上漲的速度。此外，新西蘭財政部當地時間2021年5月20日表示，預計到今年6月，新西蘭房價年度漲幅將高達17.3%。

此外，有研究表明，在一些歐洲小國，房價上漲的主要因素是負利率房貸及全球負利率債券盛行。即國內放水+國外貨幣輸入的雙重因素。

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美國房價上漲主因之一是供給不足

與小國面臨輸入型通脹、束手無措不同，作為全球放水的“風暴核心”的美國，這輪房價上漲反而被研究認為是相對安全。有觀點認為，與2007到2008年，美國次貸危機前的樓市繁榮期相比，美國因為吸取了次貸危機的教訓，提高了購房門檻，因此本輪“房產熱”要穩(wěn)定得多，對金融系統構成的風險也要小得多。

但與此同時，因為購房門檻比以往更高，對于還沒有房產的購房者而言，購買首套住房的難度更大了。房地產研究公司CoreLogic估計，2020年這類人群持有的房產比前一年累計增值1.5萬億美元。由于抵押貸款利率處于紀錄低位，他們通過抵押貸款再融資又能省下一筆。

他們中有許多人都開始了房屋翻新，或是購買了度假屋。即，這輪房價暴漲只會加大貧富差距，不會帶來樓市失控的危機。美國這輪房價上漲，除了貨幣超發(fā)外，還有一個重要原因是供給不足。

全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)數據顯示，2月底美國共有103萬套待售房屋，與1月份持平，而1月份待售房屋數量是1982年以來的最低。以今年1月份的銷售速度估算，市面所有掛牌成屋售罄僅需1.9個月，遠低于6、7個月售罄的供需健康水平。

上輪金融危機后，新屋建設速度一直趕不上需求的增長，建筑商用了好幾年時間才從金融危機中恢復元氣，同時還面臨著土地資源和熟練勞動力的短缺。買房需求是如此之高，以至于許多建筑商都采取限制售房數量的辦法，確保每次售房的數量不會超過新建房屋數量。建筑商們目前正試圖增加新房數量以滿足日益增長的需求。但房屋建設速度受到木材成本高企、材料瓶頸以及土地和勞動力短缺的限制。

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