李嘉誠家族拋出了一個“深水炸彈”。

8月3日，長江實業(yè)旗下新樓盤“親海駅II”公布了首張價單，折后售價約為14.87萬港元/平方米。

這個價格，相比周邊的二手房便宜了三成，甚至回到7年前的房價水平。

樓盤降價促銷在中國香港是平常不過的事。

可如此低的價格，加之是李嘉誠家族降價，不免引發(fā)市場側(cè)目。

難不成，李家人打算拋售跑路了？

不看好香港樓市？

“我們認為應(yīng)該在逆周期買地或置業(yè)，現(xiàn)在的時機比三年前穩(wěn)陣（穩(wěn)妥）。”長江集團主席、李嘉誠長子李澤鉅，在長江實業(yè)2023年中期業(yè)績之分析員會議上指出。

他口中所謂的“穩(wěn)”，既是不會大漲、也不會大跌。

最近三年，香港樓市的日子不好過。

據(jù)香港土地注冊處公布的數(shù)據(jù)，2022年香港樓宇成交量下跌近四成，無論是成交量，還是成交總金額，都出現(xiàn)明顯下滑。

單看樓宇買賣合約數(shù)據(jù)，2022年總值5544.6億元（港元，下同），較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。

直到2023年，香港樓市熱度才得以回升，但也沒有恢復(fù)元氣。

據(jù)香港土地注冊處數(shù)據(jù)，2023年截至6月30日為止的上半年，整體私宅買賣登記共有23490宗，涉及金額約2327.17億元，較2022上半年登記量及總值分別上漲5%和3%。

對此，今年7月，香港樓市甚至出臺刺激措施，放寬按揭比例等。

這是香港自2009年實施逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來，首次放寬針對住宅物業(yè)的措施，也就是14年來的首次調(diào)控。

總而言之，今年的香港樓市并不理想。

降價促銷在一定程度上，折射出李家人對市場的擔憂情緒。

第一，在短期的經(jīng)濟局面上，香港金管局正追隨美聯(lián)儲持續(xù)加息、收緊流動性。

HIBOR（香港銀行同行業(yè)拆借利率，指銀行與銀行之間的一年期以下的短期資金借貸利率）創(chuàng)下了22年歷史最高紀錄，意味著資金緊張的局面，將通過金融系統(tǒng)，傳導(dǎo)到房地產(chǎn)領(lǐng)域。

隨著港幣流動性減少，樓市會持續(xù)承壓。

其二，長遠來看，香港人口增長放緩，從2021年的750多萬人，下降至2022年末730多萬。

這樣的趨勢，讓包括李嘉誠家族在內(nèi)的開發(fā)商，正重新審視業(yè)務(wù)。

李氏家族資金吃緊？

李嘉誠家族降價銷售的第三個原因，在于營收壓力。

這不是李嘉誠家族旗下項目首次降價，今年此前，包括愛海頌、屯門飛揚二期，也曾有降價促銷的舉動。

港媒指出，每當李嘉誠家族降價銷售，市場會有一波下挫，因此也將李家人的動作稱作“神預(yù)言”。

目前，李嘉誠家族旗下主要有長實集團（01113.HK）、長江和記（00001.HK）、電能實業(yè)（00006.HK）和長江基建（01038.HK）四大上市公司。其中，長實集團業(yè)務(wù)重點為房地產(chǎn)、飛機租賃和基建，長江和記則由零售、電信、基建、能源、港口和投資等板塊組成。

根據(jù)長實集團2023年度中期業(yè)績顯示，上半年取得收入246.05億港元，同比減少31.11%，歸屬股東凈利潤103.31億港元，同比下滑20.1%。

李澤鉅評價，“總的來說，在目前地產(chǎn)市道下，可以說集團的現(xiàn)況合乎我們的期望，業(yè)務(wù)發(fā)展亦按既定計劃實現(xiàn)。”

但從業(yè)績上看，長實集團處于承壓狀態(tài)。

今年上半年，長實集團已確認的物業(yè)銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%；收益為35.3億港元，同比減少56.2%，主要包括住宅單位銷售香港名日·九肚山、東莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京譽天下項目。

再看兄弟公司數(shù)據(jù)，零售、投資等板塊組成的長江和記在2023年度中期業(yè)績顯示，上半年長和集團收益總額（IFRS16后）2238.67億港元，EBITDA總額611.51億港元，同比減少13%；普通股股東應(yīng)占溢利112.08億港元，同比減少41%。

其他板塊則出現(xiàn)小幅增長。

長江基建公布，截至2023年上半年，錄得股東應(yīng)占溢利42.39億港元，同比下跌4%，期內(nèi)跌幅主要由于外幣兌港元表現(xiàn)走弱及財務(wù)成本上升，但若以業(yè)務(wù)所在地貨幣計算，業(yè)績則增長4%。

電能實業(yè)至2023 年中期收入6.62億港元，同比增長10.7%;公司股東應(yīng)占期內(nèi)溢利29.59億港元，同比增長3.07%。

總體而言，李嘉誠家族經(jīng)營談不上輕松，但也不至于清貨救場。

回籠資金，準備“沖業(yè)績”

李嘉誠家族明顯沒有放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

今年6月，李嘉誠家族第三代長孫女、李澤鉅長女李思德亮相，便是為長江實業(yè)集團收購項目發(fā)出公開回應(yīng)。

李思德入職的長實集團，是以房地產(chǎn)、飛機租賃和基建為核心業(yè)務(wù)。

李思德著手的項目，為一宗房地產(chǎn)的金融項目，她為長實通過子公司W(wǎng)ELLNESS UNITY LIMITED收購英國上市的房地產(chǎn)投資信托基金Civitas Social Housing，總收購價約4.85億英鎊（約合44.33億元人民幣），并提出私有化。

此宗交易，長實發(fā)出新聞稿回應(yīng)，特意引述李思德的話稱，“很高興已取得逾64% Civitas Social Housing已發(fā)行股本。由于反應(yīng)理想，集團決定將本次交易的表決權(quán)水平由75%下調(diào)至逾50%?！?/span>

一邊對外購入資產(chǎn)，另一邊也在出售資產(chǎn)。

2021年起，長實集團就密集出售旗下重資產(chǎn)，包括：上海世紀盛薈項目，收入約為人民幣21億元；國際飛機租賃業(yè)務(wù)，作價42.8億美元（時價約332億港元）；倫敦甲級辦公室大樓5Broadgate全部股權(quán)，作價7.29億英鎊（約合人民幣60億）。

據(jù)證券日報不完全統(tǒng)計，2020年至2022年初，李嘉誠家族先后多次拋售海外業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，涉及能源、通訊、房地產(chǎn)、電力、飛機租賃等板塊，涉及交易金額逾千億元人民幣。

這樣看來，李嘉誠家族似乎不愿手握陳舊資產(chǎn)，更愿讓資金“滾動”起來。

今年，李嘉誠家族計劃出售香港波老道豪宅項目給華瑞資本(Sino Suisse Capital)旗下基金LC Vision Capital，但收到對方20.77億港元定金后，因買家違約，交易告吹。按原計劃，長實可因此回籠資金約207.66億港元。

上述項目大多是產(chǎn)生盈利后出售，并未出現(xiàn)折價現(xiàn)象。這樣的行為，正如李嘉誠所說：“我只是一個商人，商人的首要目標是讓資本更安全，其次才是增值更快?！?/span>

百利好證券首席策略師岑智勇指出，“長實集團以地產(chǎn)為主業(yè)，接連有意出售業(yè)務(wù)，有可能是要把有利益的項目套現(xiàn)，將資金回籠后再發(fā)展其他業(yè)務(wù)，例如內(nèi)地或香港的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，香港的舊區(qū)重建等?！?/span>

的確，李嘉誠家族尚未放棄房地產(chǎn)市場，甚至游走在內(nèi)地。

涉及項目包括內(nèi)地放棄龍光與合景共同開發(fā)的香港豪宅項目“凱玥”，并在2022年5月現(xiàn)身廣州白云區(qū)空港大道的土拍現(xiàn)場。

在眾多房企囊中羞澀之時，在香港市場，李嘉誠家族依然在近兩年頻繁拿地，拿下了新界屯門青山公路—大欖段的屯門市地段第561號的用地、中國香港市建局皇后大道西賢居里項目、中國香港啟德地塊等。

此番折價賣房，更像是刺激需求，達成長實的業(yè)績。

據(jù)市場消息，此次7折出售的“親海駅II”項目，認購申請已達超3000宗，約超購23倍。

果然，李家人沒放手，李大爺還是李大爺。

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