9月27日至28日，鳳凰衛(wèi)視和鳳凰網(wǎng)聯(lián)合舉辦的“鳳凰灣財(cái)經(jīng)論壇2023”將在香港和深圳同時(shí)舉行。邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外政府官員、專家學(xué)者和行業(yè)精英討論大灣區(qū)建設(shè)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)。論壇開幕前夕，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)聯(lián)合中國(guó)基金報(bào)推出了《灣區(qū)風(fēng)云錄》系列采訪，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)話。

今年以來(lái)，中央高級(jí)別會(huì)議多次提到城中村改造。這次城中村改造誰(shuí)會(huì)受益最大？近日，房地產(chǎn)整合政策密集出臺(tái)。現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？

說(shuō)到城中村改造中房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，近兩年很多企業(yè)面臨債務(wù)問(wèn)題，城中村的一些項(xiàng)目還沒(méi)有開發(fā)出來(lái)。如果其他公司有能力收購(gòu)并購(gòu)，或者有其他合作開發(fā)的想法，一定要研究城中村的項(xiàng)目資源是如何分布的，這里有一些合作的機(jī)會(huì)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為現(xiàn)在買房的機(jī)會(huì)很好，不同地方差別不大。由于本輪市場(chǎng)調(diào)整基本同步，“都是在之前市場(chǎng)大幅度降溫的過(guò)程中，慢慢從復(fù)蘇的角度進(jìn)行的?！?/p>

然而，嚴(yán)躍進(jìn)并不認(rèn)為新房地產(chǎn)政策的密集頒布將明顯提高房?jī)r(jià)。“現(xiàn)在，在政策出臺(tái)之前，房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲。沒(méi)有這個(gè)條件。沒(méi)有這個(gè)市場(chǎng)基礎(chǔ)。肯定有市場(chǎng)議價(jià)的空間和機(jī)會(huì)。 ”

“所以最近買家看到一些政策越來(lái)越好。房?jī)r(jià)會(huì)這么快上漲嗎？可能有潛在的概率，但短期內(nèi)我不這么認(rèn)為?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō):“為什么？供求關(guān)系仍然是一個(gè)非常重要的因素。不會(huì)說(shuō)短期內(nèi)供求關(guān)系發(fā)生了很大的變化。這是一個(gè)緩慢的過(guò)程?！?/p>

下面是直播對(duì)話的精要性：

01

嚴(yán)躍進(jìn)：降低首付政策的市場(chǎng)效果可能會(huì)更大

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：從7月27日的政治局會(huì)議到7月31日的國(guó)務(wù)院會(huì)議，中央和地方政府密集表態(tài)出臺(tái)了房地產(chǎn)整合政策。你認(rèn)為這些政策信號(hào)的特點(diǎn)是什么？他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大的支持？

嚴(yán)躍進(jìn):這些政策信號(hào)有一個(gè)時(shí)代背景需要注意，那就是目前的一些政策應(yīng)該與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相結(jié)合。整個(gè)房地產(chǎn)應(yīng)該與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起，這與我們簡(jiǎn)單地認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在不久的將來(lái)可能會(huì)有壓力不同。

要了解各部門的減稅政策，激活內(nèi)需政策，包括防范金融風(fēng)險(xiǎn)的政策，肯定和房地產(chǎn)息息相關(guān)，這是我們理解當(dāng)前政策的重要一點(diǎn)。與此同時(shí)，一線城市也積極表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，這充分說(shuō)明一線城市對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視程度，也說(shuō)明一線城市整體寬松政策的可能性更大?？偟膩?lái)說(shuō)，我覺(jué)得這個(gè)政策信號(hào)很強(qiáng)，應(yīng)該是疫情以來(lái)最強(qiáng)的政策信號(hào)。

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：讓我們從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的新政策開始。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最近明確了優(yōu)化樓市政策的方向，提出了支持剛度、改善住房需求、降低首套房首付比例和貸款利率、減免改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)、認(rèn)房不認(rèn)貸個(gè)人住房貸款等政策措施。你認(rèn)為這些政策會(huì)如何影響不同城市、不同類型、不同價(jià)格段的住房供需和價(jià)格走勢(shì)？

嚴(yán)躍進(jìn):住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的政策內(nèi)容充分體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持，尤其是一些關(guān)于金融和稅收的政策。事實(shí)上，這些政策之前已經(jīng)大規(guī)模推進(jìn)，但有些地方政策可能還沒(méi)有完全實(shí)施，需要進(jìn)一步實(shí)施。比如內(nèi)蒙古赤峰最近提出要落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的政策，實(shí)行不認(rèn)貸款的住房認(rèn)證。

從實(shí)際反饋來(lái)看，我認(rèn)為減少首付政策的市場(chǎng)效應(yīng)可能會(huì)更大。為什么呢？其實(shí)現(xiàn)在普通人買房的收入還是有限制的，所以減少首付的政策應(yīng)該會(huì)更有效。同時(shí)，今年關(guān)于房貸利率的討論也很多，很多地方也降到了比較低的水平?？陀^來(lái)說(shuō)，可以減輕一些每月還款的壓力。

對(duì)于不同城市、不同類型、不同價(jià)格市場(chǎng)的一些影響，我認(rèn)為大城市的空間相對(duì)較大，比如降低首付、降低利率等。在空間方面，大城市對(duì)市場(chǎng)更加敏感，市場(chǎng)效果更加積極。

其實(shí)我覺(jué)得有些政策可能還沒(méi)有完全出臺(tái)，但是你應(yīng)該有一個(gè)想法，就像主持人剛才說(shuō)的，哪種購(gòu)房需求可能會(huì)有更大的影響？如果涉及到房貸政策的變化，可能會(huì)對(duì)剛需產(chǎn)生影響，估計(jì)改善的影響會(huì)更大。

02

新政出臺(tái)房?jī)r(jià)上漲？嚴(yán)躍進(jìn)：短期內(nèi)不會(huì)

不能簡(jiǎn)單地用過(guò)去的想法來(lái)理解市場(chǎng)。

自動(dòng)播放

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：當(dāng)你在6月份接受采訪時(shí)，你說(shuō)中國(guó)的二手房市場(chǎng)已經(jīng)悄然從賣方市場(chǎng)變成了買方市場(chǎng)。新政后市場(chǎng)會(huì)逆轉(zhuǎn)嗎？我們可以看到，廣州、沈陽(yáng)、南京等一些城市的二手房業(yè)主已經(jīng)開始為自己的房子漲價(jià)了。你認(rèn)為這種漲價(jià)會(huì)是長(zhǎng)期趨勢(shì)還是曇花一現(xiàn)？

嚴(yán)躍進(jìn):漲價(jià)的原因有很多。據(jù)媒體報(bào)道，有些是因?yàn)楫?dāng)時(shí)價(jià)格比較隨意，也就是試探市場(chǎng)，所以掛得比較低等等。他的銷售想法不是很強(qiáng)烈?，F(xiàn)在我又調(diào)整了房子。

另外，最近的政策確實(shí)放松了，預(yù)計(jì)會(huì)好轉(zhuǎn)，房主會(huì)漲價(jià)嗎？這一心理肯定是有的，這取決于房東出售房屋的意愿。有的房主假設(shè)他的房子比較好，學(xué)區(qū)比較好，從他的心理上來(lái)說(shuō)，他肯定會(huì)更強(qiáng)。但是如果他急著賣，為了換房子或者資金壓力比較大，那么他仍然有議價(jià)的空間。根據(jù)中介公司的反饋，如果你真誠(chéng)地購(gòu)買，價(jià)格肯定還能談。

現(xiàn)在肯定還沒(méi)到政策出房?jī)r(jià)就拉起來(lái)了。沒(méi)有這樣的條件。沒(méi)有這樣的市場(chǎng)基礎(chǔ)。市場(chǎng)議價(jià)空間，議價(jià)機(jī)會(huì)肯定還有。所以最近買家看到一些政策變好了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)這么快拉起來(lái)？可能會(huì)有潛在的可能性，但短期內(nèi)我不這么認(rèn)為。為何？供求關(guān)系仍然是一個(gè)非常重要的因素，不會(huì)說(shuō)短期內(nèi)供求關(guān)系發(fā)生了很大的變化，而是一個(gè)緩慢的過(guò)程。

我們應(yīng)該看到，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)與過(guò)去有著本質(zhì)的不同，尤其是2014年:第一，疫情過(guò)后，大家都意識(shí)到資金壓力相對(duì)較大，這種感覺(jué)一定比較強(qiáng)烈；第二，2014年，很多人手里沒(méi)有房子，需求量很大。我家鄉(xiāng)的一些學(xué)生在那些年買了一套房子，然后買了一套。為什么要講這個(gè)例子？現(xiàn)在二手房的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，情況也發(fā)生了變化。目前每個(gè)人手中都有一套房子，這種情況不容忽視，不同于以前許多人沒(méi)有房子的情況。

當(dāng)然，現(xiàn)在可能還是有很多人沒(méi)有房子，但總的來(lái)說(shuō)，近年來(lái)有房子的人數(shù)肯定拉得比較快。因此，我們必須理解房地產(chǎn)的邏輯必須改變，包括賣房、買房、中介公司等。我們還是要基于這個(gè)去理解，而不是簡(jiǎn)單地用過(guò)去的想法去理解市場(chǎng)。我們應(yīng)該了解一些普通人在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的新想法，以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的一些新變化。

03

嚴(yán)躍進(jìn)：從淄博到“村超”，每一個(gè)城市都有亮點(diǎn)。

自動(dòng)播放

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：除了一線城市，其他城市也面臨著不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的壓力。你認(rèn)為二三線城市使用好政策工具箱有哪些重點(diǎn)和難點(diǎn)？他們應(yīng)該如何平衡許多目標(biāo)，如穩(wěn)定增長(zhǎng)、去庫(kù)存和防范風(fēng)險(xiǎn)？

嚴(yán)躍進(jìn):二三線城市買房的壓力一定要小一些，這是可以看到的。當(dāng)然，二三線城市要注意一些新的問(wèn)題，就像我們過(guò)去常說(shuō)的鶴崗一樣，但這并不是偶然的。之后出現(xiàn)了一個(gè)河南鶴壁。這些城市背后的原因非常相似，就是人口流出。

如果人口少了，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步該怎么辦？一定要遇到一些新的問(wèn)題和壓力，或者買房的人少了，房地產(chǎn)就開始閑置了。所以上次鶴壁把老房子當(dāng)倉(cāng)庫(kù)用房，也是一個(gè)想法。如何使用房子非常重要。在這個(gè)過(guò)程中，一些二三線城市開始了，比如農(nóng)民在城市買房等。，這方面的需求也需要探索。

還有一種三四線城市也很有意思，比如廣東的惠州，云南的大理，這兩個(gè)城市很典型。他對(duì)外國(guó)旅游的需求依賴度很高，對(duì)其他城市還是有啟發(fā)的。只要每個(gè)人都愿意來(lái)，每個(gè)人都愿意長(zhǎng)期呆在那里，即使他們不在那里定居，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也會(huì)強(qiáng)大。

另外還有一些城市，最近我們經(jīng)常談到淄博，還有一個(gè)云南貴州榕江“村超”。雖然這個(gè)地方以前經(jīng)濟(jì)不好，或者以前大家都不太了解，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)它背后其實(shí)有些東西可以挖掘出來(lái)。眾所周知，云南貴州吃得好，玩得開心。感覺(jué)生活還是很好的。如果你挖掘出這方面的東西，你會(huì)發(fā)現(xiàn)那個(gè)縣是有活力的，要么是我們想象的那個(gè)縣，要么是沒(méi)有人?？h城還可以制造“村超”。這個(gè)東西完成后，會(huì)對(duì)我們的房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。更不用說(shuō)買房的需求了，至少酒店和賓館的需求一下子就拉高了，城市的投資形象也罷了。

所以總的來(lái)說(shuō)，雖然我們每個(gè)城市都遇到了一些問(wèn)題，但是都有亮點(diǎn)。在接下來(lái)的發(fā)展中，我們必須對(duì)這些點(diǎn)大驚小怪，大驚小怪。誰(shuí)把這篇文章做得最好，它的房地產(chǎn)應(yīng)該是最強(qiáng)的。

04

誰(shuí)從城中村改造中受益最大？嚴(yán)躍進(jìn)：這里有個(gè)好機(jī)會(huì)

自動(dòng)播放

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：最近還有一個(gè)非常受關(guān)注的促進(jìn)房地產(chǎn)復(fù)蘇的政策，那就是國(guó)常會(huì)發(fā)布了《關(guān)于積極有序推進(jìn)超大城市城中村改造的實(shí)施意見》。這一輪城中村改造鼓勵(lì)民間投資積極參與改造。從之前的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，誰(shuí)能從新一輪城中村改造中分一杯羹？一二線城市買地布局的房地產(chǎn)開發(fā)商是否受益最大？

嚴(yán)躍進(jìn):其實(shí)這個(gè)有很多點(diǎn)可以說(shuō)。如果說(shuō)現(xiàn)在哪些公司有一些城中村項(xiàng)目，除了一些大型優(yōu)質(zhì)的公司，前幾年一定有一些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的公司有一些城中村的土地資源。

那么這兒有什么好機(jī)會(huì)呢？近兩年來(lái)，很多企業(yè)面臨債務(wù)問(wèn)題，一些城中村項(xiàng)目尚未開發(fā)完畢。如果其他公司有收購(gòu)和并購(gòu)的能力，或者有其他合作開發(fā)的想法，他們必須研究這兩年的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題公司，以及他手中的城中村項(xiàng)目資源是如何分布的。這兒有一些合作機(jī)會(huì)，盡管有些企業(yè)他不主動(dòng)找你，你也應(yīng)該主動(dòng)去找。這一年就是要主動(dòng)去找項(xiàng)目，不管項(xiàng)目好不好都要去嘗試。這是第一。

其次，從政府城中村改造的角度來(lái)看，各地肯定會(huì)努力。這里有兩種類型的城市，一種是非常強(qiáng)大的城市，另一種是相對(duì)較弱的城市。強(qiáng)大的城市就像安徽的合肥。最近，他發(fā)布了一項(xiàng)關(guān)于城中村的政策，并提到了城中村改造中一些土地定向供應(yīng)的方法。

我的理解是什么？地方政府肯定想加快城中村的工作。為什么呢？土地資源背后的優(yōu)勢(shì)還是挺大的，或者如果城中村改造做得好，地方政府的資金支持還是比較大的。在這方面，地塊的特性會(huì)更好，質(zhì)量也會(huì)更好。而且城中村帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，可以快速擴(kuò)大內(nèi)需。

下一步，公司要積極探索，研究資金實(shí)力雄厚的公司，以及產(chǎn)品研發(fā)模式良好的公司。能夠做一些公益保障房等等也會(huì)有很大的優(yōu)勢(shì)?；蛘哂泻芎玫奶岣叱鞘匈|(zhì)量的功能。最近上海也推出了一些城市發(fā)展非常好的項(xiàng)目。隨著城中村的改造，公司未來(lái)的市場(chǎng)地位將會(huì)增強(qiáng)。

一些不足的城市也要密切關(guān)注。事實(shí)上，在城中村工作并不難。為什么呢？他談?wù)摰氖翘卮蟪鞘泻吞卮蟪鞘校@些城市必須有優(yōu)勢(shì)，包括人口優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)。因此，雖然石家莊、太原等城市規(guī)模不大，但城中村的比例相對(duì)較高。而在這一輪新的發(fā)展中，這些地方肯定會(huì)有一些相對(duì)較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：許多人對(duì)城中村改造能否像以前的棚改2.0那樣復(fù)制房?jī)r(jià)暴漲的奇觀感到好奇？

嚴(yán)躍進(jìn):其實(shí)沒(méi)有直接關(guān)系。城中村改造或棚改本身就是處理居民住房困難和城市面貌的問(wèn)題。為什么一開始房?jī)r(jià)這么大？我剛才提到，買房的需求非常旺盛，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于非常強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)。從這個(gè)角度來(lái)看，當(dāng)時(shí)整個(gè)市場(chǎng)的效果一定很直觀。

現(xiàn)在會(huì)有嗎？客觀來(lái)說(shuō)，因?yàn)樘卮蟪鞘泻吞卮蟪鞘幸彩侨丝诒容^多的地方，我最近看到杭州等人提出取消市中心落戶名額的限制。從這個(gè)角度來(lái)看，很多人都愿意在城市定居。現(xiàn)在這個(gè)城市要建城中村，背后的需求來(lái)了，有些人想買房等等，所以有可能推高房?jī)r(jià)。

因?yàn)槌侵写宓牡囟蝺?yōu)勢(shì)在那里，無(wú)論什么產(chǎn)品，都可能有進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的預(yù)期。我們應(yīng)該讓有利的政策為普通人服務(wù)，而不是說(shuō)有利的政策最終會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫。

05

嚴(yán)躍進(jìn)：我們的戶籍政策實(shí)際上更加靈活，縣城的機(jī)會(huì)比想象的要多。

自動(dòng)播放

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：你剛才提到放開定居。8月3日，公安部宣布全面放寬大城市定居條件，完善大城市積分定居政策。這是否意味著未來(lái)人口將繼續(xù)集中在大城市？

嚴(yán)躍進(jìn)：戶籍政策解決了人口流動(dòng)問(wèn)題。所有的人口都去大城市了嗎？如今也許人們反而去了農(nóng)村。為何？在過(guò)去的兩年里，許多大學(xué)生被鼓勵(lì)幫助農(nóng)村振興。一些退役士兵估計(jì)會(huì)回去，而另一些人估計(jì)會(huì)回家創(chuàng)業(yè)。我們也聽說(shuō)過(guò)很多農(nóng)村創(chuàng)業(yè)養(yǎng)雞、養(yǎng)殖的案例。我覺(jué)得中國(guó)在這個(gè)政策上有所放松，鼓勵(lì)很多人從農(nóng)村振興的角度回到農(nóng)村給你一個(gè)戶籍。說(shuō)實(shí)話，這個(gè)戶籍之前是回不去的。

綜上所述，戶籍政策并不意味著每個(gè)人都去大城市，小城市也有可能放開，也有可能去農(nóng)村。因此，我們的戶籍政策實(shí)際上更加靈活，這可以幫助各種各樣的人找到自己工作、學(xué)習(xí)、安居樂(lè)業(yè)的一點(diǎn)。真正把戶籍和我們的工作、學(xué)習(xí)結(jié)合起來(lái)，其實(shí)是人口分布比較平衡的一個(gè)點(diǎn)。

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：那么你認(rèn)為現(xiàn)在年輕人回縣城買房還是個(gè)不錯(cuò)的選擇嗎？

嚴(yán)躍進(jìn):怎么說(shuō)呢？我認(rèn)為時(shí)代已經(jīng)變了。就像我們的節(jié)目一樣，我在上海，但在一定程度上，我只需要在農(nóng)村家里有一個(gè)網(wǎng)絡(luò)。事實(shí)上，我現(xiàn)在不需要互聯(lián)網(wǎng)，因?yàn)槭謾C(jī)本身就有互聯(lián)網(wǎng)。

客觀來(lái)說(shuō)，大城市肯定有更多的機(jī)會(huì)，但我們必須看到機(jī)會(huì)這個(gè)詞也發(fā)生了變化。小城市也有很多機(jī)會(huì)，互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)了很多機(jī)會(huì)。最典型的就是一些直播、賣貨等。在網(wǎng)絡(luò)農(nóng)村振興中，這些內(nèi)容可以在很多地方使用。

所以我們首先要明白，縣城一定有機(jī)會(huì)，而且比我們想象的要多。從生活的性價(jià)比來(lái)看，在過(guò)去的十年里，小城市的機(jī)會(huì)相對(duì)更多。因此，我們應(yīng)該根據(jù)自己的情況來(lái)定位我們的生活和家庭?？偟膩?lái)說(shuō)，我們可以從發(fā)展的角度來(lái)鼓勵(lì)一些縣的定居。

06

嚴(yán)躍進(jìn)：雖然恒大犯了這么多錯(cuò)誤，但是有一點(diǎn)還是挺厲害的。

自動(dòng)播放

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：自去年7月以來(lái)，恒大、融創(chuàng)、泰和等頭部房地產(chǎn)企業(yè)紛紛陷入現(xiàn)金流困境。這項(xiàng)新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)對(duì)這些面臨商業(yè)危機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響？哪些房地產(chǎn)企業(yè)可以拯救危險(xiǎn)？

嚴(yán)躍進(jìn):首先，整個(gè)大環(huán)境正朝著好的方向發(fā)展，或者政府非常支持通過(guò)社會(huì)化和法制化來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題?，F(xiàn)階段，政策實(shí)際上在幾個(gè)方面受到影響。首先，政策環(huán)境有所改善，市場(chǎng)預(yù)測(cè)必須朝著好的方向發(fā)展。從這個(gè)角度來(lái)看，企業(yè)解決一些問(wèn)題肯定有很多新的機(jī)會(huì)。投資者預(yù)期好，金融企業(yè)預(yù)期好，對(duì)企業(yè)影響很大。

二是看銷售端數(shù)據(jù)。外部資金最終是外部資金，最終取決于公司自己的銷售端資金。如果銷售數(shù)據(jù)得到改善，影響仍然很大。因此，公司必須做好銷售數(shù)據(jù)。

我們來(lái)談?wù)労愦蟆ｋm然恒大犯了那么多錯(cuò)誤，導(dǎo)致了那么多雷霆萬(wàn)鈞的事情，但是網(wǎng)上有人調(diào)侃，說(shuō)要給我們國(guó)家這么多債務(wù)。然而，恒大有一點(diǎn)非常強(qiáng)大。他做了很多現(xiàn)有的房子。目前，他賣掉了許多現(xiàn)有的房子?，F(xiàn)有房子的問(wèn)題肯定比較小。這個(gè)企業(yè)還是很頑強(qiáng)的。在這種頑強(qiáng)的背后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)普通人不能從財(cái)務(wù)角度嚴(yán)格理解這個(gè)企業(yè)。

所以，大企業(yè)小企業(yè)都無(wú)所謂。如果你的房子建得好，銷售數(shù)據(jù)好，現(xiàn)金流就會(huì)開始改正。這才是真正回歸產(chǎn)品為王，產(chǎn)品第一的導(dǎo)向，這一點(diǎn)非常重要。從這個(gè)角度來(lái)看，有些企業(yè)還是有機(jī)會(huì)的，不能氣餒。市場(chǎng)環(huán)境仍在改善，公司仍然有許多新的希望和機(jī)會(huì)。

07

嚴(yán)躍進(jìn)：人口多是大灣區(qū)應(yīng)該非常重視的一種資源。

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：現(xiàn)在一些城市圈正在形成集聚效應(yīng)，以粵港澳大灣區(qū)為例，你如何分析大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和趨勢(shì)？

嚴(yán)躍進(jìn):粵港澳大灣區(qū)和上海長(zhǎng)三角還是有一些區(qū)別的。為什么呢？從我們的感受來(lái)看，最近有一大批香港市民去廣東南沙、中山、佛山買房。一般來(lái)說(shuō)，仍然有一批富人支持房地產(chǎn)。

因此，我們必須意識(shí)到人口眾多，富人眾多，這是大灣區(qū)應(yīng)該非常重視的資源。去廣州玩，去上海玩，感覺(jué)很深。感覺(jué)廣州的路上人不多，明顯比長(zhǎng)三角多。由于規(guī)劃原因，長(zhǎng)三角的人口分布相當(dāng)均勻，但廣州確實(shí)人多，車多，城市密集，農(nóng)村城市分不清。

如果有人口，市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁，所以無(wú)論是廣州還是深圳，我們現(xiàn)在經(jīng)常談?wù)摗吧钪写髽颉?，深圳到中山的一些渠道可以享受到非常好的人口紅利。

第二，就住房短缺而言，粵港澳大灣區(qū)城市農(nóng)村整體住房建設(shè)其實(shí)非常發(fā)達(dá)，住房供應(yīng)量相對(duì)較大。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也是一件好事，房?jī)r(jià)也不會(huì)炒得那么厲害。房子那么多，比如廣州、東莞、深圳等。，而且每個(gè)地方的交通都很方便，還有很多選擇可以處理房子。

最終，大灣區(qū)絕對(duì)不是華南市場(chǎng)或廣東市場(chǎng)的簡(jiǎn)單概念。大灣區(qū)引進(jìn)年輕人，關(guān)注年輕人的需求是非常重要的，包括一些現(xiàn)在提供的工業(yè)園區(qū)和一些經(jīng)濟(jì)適用的租賃住房等商品。這個(gè)粵港澳大灣區(qū)做得很好，值得其他城市圈學(xué)習(xí)。

08

嚴(yán)躍進(jìn)：現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)，各地差別不大。

自動(dòng)播放

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：面對(duì)目前復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多人仍然選擇觀望。易居研究院最新報(bào)告指出，一線城市的政策已經(jīng)到來(lái)?，F(xiàn)在是在一線城市買房的好時(shí)機(jī)嗎？二三線城市呢？

嚴(yán)躍進(jìn):時(shí)機(jī)一定很好。為什么呢？一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)消除，政策更加寬松。從這個(gè)角度來(lái)看，我們還是要積極鼓勵(lì)買房。

說(shuō)到在灣區(qū)買房，還是有點(diǎn)不一樣的。廣州有很多選擇和機(jī)會(huì)。比如廣東佛山東莞各個(gè)鎮(zhèn)都很好，和大城市差別不大，交通也很方便。所以我覺(jué)得最近剛需買房可以積極關(guān)注。買房的好時(shí)機(jī)真的來(lái)了，有很多整合政策。

同時(shí)，在不久的將來(lái)，我們應(yīng)該進(jìn)一步關(guān)注一些寬松的政策，包括深圳關(guān)于進(jìn)一步提高公積金提取金額的政策。這些政策正在不斷努力，進(jìn)一步鼓勵(lì)年輕人處理住房問(wèn)題。

《灣區(qū)風(fēng)云錄》：現(xiàn)在是北京、上海等二三線城市的好時(shí)機(jī)嗎？

嚴(yán)躍進(jìn):差別不大。因?yàn)檫@一輪的市場(chǎng)調(diào)整基本是同步的，并不是說(shuō)哪個(gè)城市好哪個(gè)城市不好，而是在之前市場(chǎng)大幅度降溫的過(guò)程中，慢慢從復(fù)蘇的角度進(jìn)行的。

因此，我認(rèn)為整個(gè)步驟應(yīng)該是相似的，無(wú)論是大城市還是小城市，一線還是二三四線。由于前幾年三四線城市的市場(chǎng)需求沒(méi)有得到很大的釋放，現(xiàn)在政策放松肯定會(huì)有波動(dòng)。這是什么一個(gè)非常重要的邏輯？正是我們整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面必然會(huì)不斷復(fù)蘇，不斷改善。整體宏觀經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)，我們的房地產(chǎn)肯定會(huì)跟得上好，所有城市的表現(xiàn)也會(huì)跟得上好。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com