一

不是一線城市，而是這座特大城市，開(kāi)始了第一槍。

近日，鄭州頒布“住房市場(chǎng)15條”新政策，率先撤銷(xiāo)“住房認(rèn)可和貸款認(rèn)可”，暫停住房限售政策，鼓勵(lì)商業(yè)銀行降低現(xiàn)有住房貸款利率，減少年輕人和多子女家庭買(mǎi)房的契稅。

在“房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大變化”之后，這是重要會(huì)議首次頒布系統(tǒng)性房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松政策的大城市。

與此同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、在降低存量抵押貸款利率后，鄭州也成為第一個(gè)全面響應(yīng)和率先吃螃蟹的省級(jí)城市。

這個(gè)還沒(méi)有結(jié)束，就在一天之后，鄭州再次發(fā)行了房市的第二支利箭，用公積金貸款買(mǎi)新房，首付比例降低到20%，二手房首付最低調(diào)整到30%。

很明顯，如果說(shuō)房貸利率與買(mǎi)房成本有關(guān)，那么首付比例與杠桿規(guī)模直接相關(guān)。

就在鄭州開(kāi)始第一槍的同時(shí)，南京也跟上了另一個(gè)特大城市。

日前，南京出臺(tái)樓市八條新政策，對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品房提出補(bǔ)貼，對(duì)集體土地房屋征收實(shí)行房票安置。

事實(shí)上，房票安置并不是什么新鮮事，不僅在七八年前的棚改貨幣化中早就出現(xiàn)了，而且去年年初鄭州率先重啟。

2022年初，鄭州頒布了“19條”樓市新政，全面放寬限購(gòu)限貸，再談貨幣化安置政策的實(shí)施，一石引起千層浪。

雖然這類(lèi)政策對(duì)市場(chǎng)的影響比較有限，但是“房票”方式隨后得到20多個(gè)城市的響應(yīng)，或者將成為新一輪房市拖底的必要條件。

從零門(mén)檻到補(bǔ)貼年輕人、多子女家庭買(mǎi)房；從暫停三年限售，到撤銷(xiāo)“認(rèn)房認(rèn)貸”；由20%的公積金首付，到降低現(xiàn)有房貸利率，再到部分地區(qū)取消限購(gòu)...

新一輪房市大松，比想象中來(lái)得更快。

二

為什么又是這個(gè)特大城市？

鄭州作為一個(gè)強(qiáng)大的二線城市，是近10年來(lái)最強(qiáng)的城市之一。

GDP先后趕超沈陽(yáng)、大連、東莞、佛山等地，穩(wěn)居TOP20城市。

同時(shí)，同時(shí)，鄭州也是人口增長(zhǎng)最強(qiáng)的城市之一。

從2010年到2022年，鄭州的居民人口從862萬(wàn)增加到1283萬(wàn)，不僅進(jìn)入了特大城市，而且一度成功挑戰(zhàn)了中間人口的第一個(gè)城市。

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，人口沒(méi)有下滑，為什么這么著急？

這個(gè)問(wèn)題要從上一輪“漲價(jià)去庫(kù)存”和“棚改貨幣化”開(kāi)始。

自2015年以來(lái)，鄭州開(kāi)始了城中村大規(guī)模改造項(xiàng)目。借助漲價(jià)去庫(kù)存和棚改貨幣化，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)一年漲了40%以上。

然而，棚改終有盡頭，大拆大建的方式也難以持續(xù)。拆遷戶(hù)帶錢(qián)入市后，大量拆遷騰出的土地將成為新的大量庫(kù)存。

因此，自2018年以來(lái)，鄭州房市一直處于橫盤(pán)狀態(tài)，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，市場(chǎng)熱度早已不復(fù)存在。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，鄭州二手房?jī)r(jià)格同比下降4.7%。此外，根據(jù)克爾瑞等機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，鄭州住宅總均價(jià)格為每平方米15049元，同比下降6.1%。

市場(chǎng)交易熱度下降，房市高庫(kù)存問(wèn)題卷土重來(lái)。

數(shù)據(jù)顯示，目前鄭州新房庫(kù)存達(dá)到1637萬(wàn)平方米，去化周期約為17個(gè)月。雖然與去年的35個(gè)月相比大幅收窄，但仍處于供大于求的狀態(tài)。

更糟糕的是，從去年開(kāi)始，由于大環(huán)境的影響，各地的問(wèn)題樓層出不窮，“保證建筑交付”成為關(guān)系大局的第一要?jiǎng)?wù)，鄭州也是如此。

據(jù)CEIC統(tǒng)計(jì)，高峰時(shí)期，鄭州只有一個(gè)城市，有100多個(gè)待交付的項(xiàng)目，涉及停工和延期，保證交付的壓力前所未有。

因此，早在去年，鄭州就率先推出了“30天以上，確保全市停工房地產(chǎn)全面復(fù)工”的專(zhuān)項(xiàng)整治實(shí)施方案?，F(xiàn)在大部分樓盤(pán)都已經(jīng)復(fù)工甚至交房，但還是有一部分僵持不下，迫切需要市場(chǎng)破局。

房地產(chǎn)疲軟不僅給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了非常明顯的負(fù)擔(dān)，還影響了各地的實(shí)際可支配資金，從而影響了當(dāng)?shù)貍鶆?wù)的可支付能力。

例如，在鄭州，2021年和2022年，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別下降10%、今年第一季度，18%再次下降8.1%，顯然是經(jīng)濟(jì)連累。

所以，不管是穩(wěn)定樓市的需要，還是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的需要，拉響第一槍?zhuān)疾皇菦](méi)有道理的。

很明顯，一旦鄭州等城市“沖關(guān)”成功，房市的松動(dòng)就會(huì)席卷而來(lái)。

三

這一輪房市大轉(zhuǎn)為，究竟有多大影響？

大家都知道，這一輪樓市調(diào)控有五個(gè)核心工具：一是限購(gòu)，二是限貸，三是限售，四是限價(jià)，五是房產(chǎn)稅。

在政策工具箱中，房產(chǎn)稅主要管理預(yù)期。雖然一直沒(méi)有落地，但作為房地產(chǎn)投機(jī)者頭上最大的劍，其效果不容小覷。

當(dāng)然，雖然房產(chǎn)稅是必然趨勢(shì)，遲早會(huì)落地，但也要考慮到對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的影響，不要貿(mào)然上馬，這一點(diǎn)可以從房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的延遲中看出。

相比之下，幾乎所有被稱(chēng)為房市“四限”政策的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)，都已經(jīng)實(shí)質(zhì)性放松，在不同城市取得了不同的突破。

其中，最核心的應(yīng)該是限購(gòu)政策。

雖然直到今天還沒(méi)有超大特大城市，勇于直接聲稱(chēng)取消限購(gòu)，但限購(gòu)在許多地方基本名存實(shí)亡。

歸根結(jié)底，限購(gòu)以戶(hù)籍為門(mén)檻，而絕大多數(shù)弱二線、三四線城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“零門(mén)檻落戶(hù)”，可謂大門(mén)洞開(kāi)。

即使在戶(hù)籍門(mén)檻相對(duì)嚴(yán)格的一線城市，以搶人的名義推出各種買(mǎi)房收入也并不少見(jiàn)，因此取消限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的積極影響也不容高估。

事實(shí)上，歷史上只有一二十個(gè)城市受到最嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。大部分三四線城市都處于“裸奔”狀態(tài)，沒(méi)有任何限制，自然也沒(méi)有大松帶來(lái)的好處。

再退一步說(shuō)，即使這些橫跨房地產(chǎn)的限制迅速分崩離析，房市能否迅速反彈，再創(chuàng)全國(guó)普遍上漲的熱潮？

四

歷史不會(huì)簡(jiǎn)單地重復(fù)。

回顧過(guò)去20多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲歷史，房地產(chǎn)遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2014~2015年，最近一次是2022~2023年。

有趣的是，這三次房地產(chǎn)低谷，幾乎都是間隔7年，但問(wèn)題的根源卻大不相同。

2008年是全球金融危機(jī)的余波。4萬(wàn)億元的大投資足以扭轉(zhuǎn)局面。2009年至2011年，全國(guó)樓市普遍上漲。

2015年是高庫(kù)存帶來(lái)的巨大壓力。最終借助5次RRR降息降息。 棚改庫(kù)存化 上漲價(jià)格去庫(kù)存的組合拳，全國(guó)房?jī)r(jià)迎來(lái)了普遍上漲的浪潮。

這次更長(zhǎng)遠(yuǎn)了。

既有基本面見(jiàn)頂?shù)囊蛩?，也有房地產(chǎn)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)負(fù)面影響的集中爆發(fā)。此外，還有意想不到的事件，情況更加復(fù)雜，逆轉(zhuǎn)的成本更加昂貴。

更為重要的是，這次住房市場(chǎng)所面臨的大環(huán)境與過(guò)去幾次大不相同。

且不說(shuō)居民杠桿率有多高，人均收入能否覆蓋債務(wù)，今天的經(jīng)濟(jì)、城市化、人口格局都和7年前、14年前不一樣，全體員工的預(yù)期也發(fā)生了很大的變化。

因此，同樣的房市松綁，同樣的刺激政策，在不同的環(huán)境下，效果也大不相同。

更重要的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到的困境中，調(diào)控政策不是替罪羊，撤銷(xiāo)調(diào)控也不是救命稻草，一切都要回歸基本面。

當(dāng)務(wù)之急是避免房地產(chǎn)硬著陸，防止房地產(chǎn)持續(xù)下滑，給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)麻煩，從而引發(fā)更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

因此，穩(wěn)定市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)回到原來(lái)的位置才是重點(diǎn)，不要指望新一輪暴漲。

本文來(lái)自微信微信官方賬號(hào):國(guó)民經(jīng)略 （ID：guominjinglve），作者：凱風(fēng)

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