日前，北京結(jié)束了2022年第四批次集中土地拍賣，參與招拍掛的六宗土地總成交金額達(dá)到135.215億元，除通州及門頭溝兩宗土地在線下競(jìng)拍前就以底價(jià)成交外，朝陽三宗地塊均競(jìng)拍火熱，其中平房鄉(xiāng)兩宗地塊分別吸引10家、14家房企參與競(jìng)拍，激烈程度仿佛回到2021年一批次集中供地。而石景山古城地塊則不出所料，被深耕石景山十余年、從一級(jí)開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)都涉足的中海拿下。

本次土拍中最受關(guān)注的莫過于朝陽平房鄉(xiāng)PF-44、45兩宗地塊。從綜規(guī)上看，地塊位于朝陽北路以北，周邊道路已經(jīng)較為完善。且因?yàn)槲挥诔墒熳≌鍓K，附近大型商超等基礎(chǔ)設(shè)施也都齊全。更重要的是，這兩個(gè)地塊同樣臨近與朝陽北路平行、貫穿東西的6號(hào)線。據(jù)悉，這兩個(gè)地塊位于6號(hào)線黃渠和褡褳坡地鐵站之間，且距離兩個(gè)地鐵站距離都不到1公里。

目前兩地塊附近的二手樓盤有蘋果派和定福家園。前者為商品房，建于2007年，均價(jià)在6到7萬元/平米之間；后者建于2010年，均價(jià)在5到6萬元/平方米之間，但屬于一類經(jīng)濟(jì)適用房，稅費(fèi)與商品房有所不同，一般較高。

這樣“壓箱底”的好地掛出，資金充足的房企自然要搏一搏。線上競(jìng)拍階段，這兩個(gè)地塊便分別獲得了10次和14次報(bào)價(jià)，線下競(jìng)拍階段更是在競(jìng)地價(jià)和現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)都被競(jìng)至了上限，直接沖到了搖號(hào)環(huán)節(jié)。

最終，PF-44地塊由保利+建工的聯(lián)合體以25.53億元拿下，樓面地價(jià)約為5.2萬元/平米。值得注意的是，該地塊現(xiàn)房銷售面積10000平米，約占總建面的五分之一。而PF-45地塊則由三元嘉業(yè)獲得，樓面地價(jià)同樣為5.2萬元/平米，現(xiàn)房銷售面積約占總面積的46%。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，三元嘉業(yè)此前深耕保障房建設(shè)，對(duì)商品房銷售流程不太熟悉，因此后續(xù)引入其他房企進(jìn)行合作開發(fā)的可能性較大，36氪也將持續(xù)關(guān)注這兩宗地塊的后續(xù)開發(fā)情況。

除了平房鄉(xiāng)以外，朝陽區(qū)這次還拿出了一宗位于奶西板塊的土地，該地塊最終由金隅以32.315億元的上限價(jià)格和3.5萬平米的現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得。

36氪此前曾報(bào)道過，奶西板塊今年3月綜規(guī)才落地，6月二批次土地出讓推出了兩宗地塊，銷售情況都不錯(cuò)，尤其是主打剛需和剛改的望京樾，可以用銷售火爆來形容（詳見樓市小報(bào)005期），這也在一定程度上微微推高了后續(xù)地塊的成交價(jià)格。

據(jù)悉，二批次出讓的奶西321地塊溢價(jià)率在1.52%，成交樓面地價(jià)為4.4萬元/平米，而本次奶西地塊的溢價(jià)率則達(dá)到了15%，成交樓面價(jià)格約4.6萬/平米，其中不難看出規(guī)劃部門的定價(jià)邏輯。但更重要的是，奶西板塊無論從地塊開發(fā)還是房產(chǎn)銷售的角度，市場(chǎng)接受度都已經(jīng)相當(dāng)高。

值得注意的是，平房鄉(xiāng)兩地塊和本次出讓的奶西地塊，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)格都為8.5萬元/平米，但兩個(gè)區(qū)位的交通條件和板塊成熟度都相差較遠(yuǎn)，6號(hào)線與幾條向北的地鐵線路又都有交叉，可以想見，平房鄉(xiāng)兩個(gè)項(xiàng)目的輻射人群將相當(dāng)廣。

同樣是到阿里巴巴新總部，奶西板塊幾乎只有駕車這一種選擇，而從黃渠地鐵站出發(fā)，算上步行時(shí)間也只要一小時(shí)，純地鐵時(shí)間滿打滿算只有38分鐘。這次出讓的奶西地塊是否還能延續(xù)望京樾的熱度，目前可能還要打一個(gè)問號(hào)。

此外，平房鄉(xiāng)兩地塊的容積率都為2.5，剛需人群可以持續(xù)關(guān)注。奶西321地塊的容積率則為2.2，與望京樾一致。目前可參考的是，望京樾的戶型面積段為102平米至155平米。

無論如何，本批次土拍中朝陽都成為了最大贏家。而接下來的五批次土地出讓，或許僅有昌平的一宗土地，同樣是板塊相對(duì)成熟，距離地鐵站近的“王炸”地塊。房地產(chǎn)行業(yè)還未走出周期底部，土地市場(chǎng)頻頻遇冷，有關(guān)部門也在不斷拿出更好的地塊刺激市場(chǎng)回暖，這對(duì)于資金相對(duì)充足的房企來說或許正是機(jī)會(huì)。畢竟無論朝陽望京樾，還是昌平建發(fā)珺和府的例子似乎都在提示我們，雖然市場(chǎng)下行，但需求始終都在。

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