地方城投公司正在大舉拿地，全然不顧樓市低迷的現(xiàn)狀。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普（S&P Global Ratings）表示，2022年上半年凈債務(wù)同比增長(zhǎng)較為明顯的城市有無(wú)錫、南京、武漢等，其中無(wú)錫五大地方融資平臺(tái)凈債務(wù)總額增長(zhǎng)了7.4億元，是去年同期的兩倍多。 

債務(wù)追加的背后，與城投公司托底土地市場(chǎng)不無(wú)關(guān)系。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1到9月間，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積Top100中，地方融資平臺(tái)土地購(gòu)買(mǎi)量同比大幅上升。標(biāo)普表示，2022年1到9月間的土地總支出相比去年同期下降了51%。 

拿地金額方面，2022年1到9月間武漢城建集團(tuán)、廈門(mén)軌道交通和無(wú)錫太湖新城分別位列拿地金額排行榜的15位、20位和23位，拿地金額分別為153億元、125億元和113億元。拿地面積方面，永州城市發(fā)展集團(tuán)、陜建地產(chǎn)和菏澤定陶區(qū)財(cái)金投資集團(tuán)分別位列排行榜14、15和18位。 

以無(wú)錫為例，2022年1到9月間，地方融資平臺(tái)拿下了其出讓48個(gè)地塊中的65%，按土地總價(jià)計(jì)算，其所拿地總額占全市土地出讓總額的67.5%。一家城投公司甚至拿出相當(dāng)于其總資產(chǎn)39%的資金用于購(gòu)置土地。 

一個(gè)較為明顯的例子是，2022年8月末無(wú)錫進(jìn)行第三輪土地拍賣(mài)，共出讓11宗地塊，均以底價(jià)成交，總建筑面積達(dá)到97萬(wàn)平方米，總成交金額120億元，但拿地企業(yè)除朗詩(shī)集團(tuán)外，皆為無(wú)錫當(dāng)?shù)爻峭豆?，包括太湖新城、山水慧谷、錫山文商旅、錫西城投等，合計(jì)拿地金額達(dá)到106.47億元。 

標(biāo)普方面表示，這類通過(guò)城投企業(yè)債務(wù)融資購(gòu)買(mǎi)土地的行為中，部分交易可能會(huì)涉及后續(xù)退地、退款。部分地方融資平臺(tái)通常缺乏市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力，其經(jīng)驗(yàn)主要在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和保障房方面。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年集中供地的項(xiàng)目央國(guó)企整體入市率超四成，民企入市率超三成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在六成以上，而地方國(guó)資平臺(tái)拿地多為市場(chǎng)托底，整體入市率僅9%。入市率即預(yù)售證上的建筑面積占土地本身建筑面積的百分比。 

不過(guò)標(biāo)普同時(shí)表示，城投公司可能期望通過(guò)收購(gòu)?fù)恋氐姆绞窖鹤⑽磥?lái)的市場(chǎng)升值。但即便在土地價(jià)格上漲的預(yù)期下，也很難證明城投公司增加的債務(wù)負(fù)擔(dān)和融資成本是合理的。 

城投公司舉債拿地的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)受到官方關(guān)注。2022年10月，財(cái)政部出臺(tái)一則通知明確表示，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，如果地方國(guó)資在土地市場(chǎng)繼續(xù)大舉拿地，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在土地端賬面好看，但在實(shí)際項(xiàng)目入市方面卻少的可憐。并且地方平臺(tái)拿地大多是一種“左手倒右手”的消化方式，部分項(xiàng)目雖然可以通過(guò)聯(lián)合民營(yíng)開(kāi)發(fā)進(jìn)行入市，但去化不理想依然會(huì)增加地方國(guó)資平臺(tái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在民營(yíng)企業(yè)“三道紅線”去債務(wù)的同時(shí)，地方平臺(tái)的債務(wù)情況也需要健康發(fā)展。 

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