最近在直播間和大家聊了一些關于買房的觀點。

對于一部分人來說，可能買房不是問題。

反而是現(xiàn)在手上持有多套房子的人，會因為市場變化有一些焦慮情緒出現(xiàn)。

這篇文章的核心觀點，也是上次真叫盧俊視頻直播的主題：今年要不要把多余的房子賣掉。

如果你手上有超過不止一套房子，就真的值得來系統(tǒng)性的思考這個命題了。

為什么現(xiàn)在會有這個話題，很核心的原因是因為，目前我感受到的趨勢，把房產(chǎn)真正意義上變成不動產(chǎn)的趨勢。

也就是說大部分房產(chǎn)增值變現(xiàn)的難度會越來越高。

01

整個行業(yè)過去20年，幾乎所有人都把房產(chǎn)當成家庭資產(chǎn)，幾乎每個家庭70%的家庭資產(chǎn)都是由房產(chǎn)構(gòu)成的。

過去的時候其實是大家愛儲蓄，現(xiàn)在就變成了大家愛買房。

這仿佛已經(jīng)成為了我們的肌肉習慣。

為什么會有這么大的轉(zhuǎn)變，本質(zhì)上也是因為被行業(yè)教育了。

當然也是因為過去二十年，這樓市的洶涌，房價的上漲，已經(jīng)成功教育了所有人，房產(chǎn)可以快速流通，很容易增值。

不買房的人，不論因為什么原因不買房都錯了。

買房的人，不論買了什么樣的房子，都對了。

這就是時間的力量。

不論什么習慣都會改變，也決定了如今我們的家庭資產(chǎn)主要都由房產(chǎn)決定了。

但也正是因為我們的家庭資產(chǎn)主要來自房地產(chǎn)，而且不少房地產(chǎn)還背負了信貸，借了杠桿，這也就意味著我們需要更加慎重的看待這個品類的產(chǎn)品。

如今的房產(chǎn)因為總體體量過大，速度變慢，并且存量增加，所以未來不會有過去那樣的增速。

這也就決定了未來會是存量廝殺的周期。存量廝殺意味著優(yōu)勝劣汰，好的更好壞的很壞。

但是這里有個不太好的消息就是，壞的部分可能比你想象中的要多。

首先地段層面，包括城市層面，如今保持強勢冒進的城市其實已經(jīng)不多了，這個我想大家都認同，我也不具體展開了。

更重要的其實是產(chǎn)品層面，產(chǎn)品如今擁有著很大程度的同質(zhì)化現(xiàn)象。

同質(zhì)化的第一個原因就是目前行業(yè)內(nèi)流通的商品房化的房產(chǎn)比例過少，也就是說老破小的比例較大?！?/span>

第二哪怕在商品房領域，緊湊型戶型的比重過大，90平米的產(chǎn)品是商品房時代的主力供應。

這也就意味著真正在未來的核心需求：改善置換的需求賽道里房源的供應量不足

但是在剛需房源產(chǎn)生大量的同質(zhì)化產(chǎn)品。

所以這也就意味著在二手房流動市場，存在著嚴重的供需不匹配。

另外在另外一個維度，還存在一個變數(shù)，就是老破小的租賃市場也在被蠶食。

租售并舉的舉措下，為了徹底的解決租賃問題，市面上也會流通出大量的集中性租賃房源。

這也就意味著，對于未來老破小的出租也會產(chǎn)生影響。

換句話來說，持有成本也開始增加。

所以對于各位，當我們在審視自己手里的資產(chǎn)的時候，這些多余的房子是不是陷入存量廝殺的環(huán)境里。

這個時候，那些房產(chǎn)就開始不動了。

02

陷入存量困境的房子怎么樣。

各位要記住今天所有的談論是關于：多余的房子。

如果多余的房子是存量廝殺，但是對于持有者又有變現(xiàn)的需求，那么降價，或者更加沒有底線的降價就會成為常態(tài)。

這也就讓很多房產(chǎn)持有者沒有了屏住的能力。

因為時間不在房東這一邊，對手全在房東這一邊。

這個時候，搶時間就比較重要。

搶在后知后覺的人對面。

我最近深刻的理解了李嘉誠的一句話，叫：不賺最后一個銅板。

什么意思，就是如果你選擇等，可能也會有等來類似天上掉下來好政策的可能。

這些在我看來都是不可控的，但是整體供需不對稱的趨勢是擺在眼前的。

等下去可能還能賺一兩個銅板，但是對應的風險就會大很多。

所以搶時間，就是在搶這個確定性。

03

當然你還會說，行業(yè)內(nèi)還是有大量的優(yōu)質(zhì)房源。

確實，比如現(xiàn)在上海的一手房，比如兩三年前的杭州一手房。

很明顯的一二手倒掛決定了，這些房子只要購買就具備大量的利差。

這部分房產(chǎn)當然是沒問題的。

但這部分房產(chǎn)也有一個特性，叫做：紙上富貴。

優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)清一色都掛上了限售的標簽。

什么意思，就是一些明眼看上去就賺的房子，可以讓你購買，但是沒辦法讓你這么容易賣。

上海拿地開始的五年，杭州交房之后的五年，背后都是這么一個邏輯。

這部分的房產(chǎn)本質(zhì)上是沒問題的，因為不錯的地段加上更好的產(chǎn)品而且更新的房齡，在未來限售周期到達之后流通，售價一定是可以得到保障的。

但是這部分房產(chǎn)的另一個問題就是，在限售周期內(nèi)，或許會迎來政策性變化。

其實我一直在想為什么是5年，為什么不是4年不是6年而是5年。

我是真的覺得未來房產(chǎn)稅會來，而且就是在五年限售期限到來之前。

讓這部分有利差的房產(chǎn)持有者，擁有這些房產(chǎn)，但也要為此付出繳稅的代價。

未來房產(chǎn)稅的征收一定會對自己住的房子絕對性的保護，也會對多套房產(chǎn)持有者堅定不移的征稅。

當整體的經(jīng)濟環(huán)境不如預期，或者企業(yè)端收稅的難度越來越大，向多套房產(chǎn)持有者收稅也就成為必然。

這也符合共同富裕的邏輯。

讓有錢人擁有資產(chǎn)，但也讓有錢人付出現(xiàn)金。

所以對于未來樓市，其實有很明顯的趨勢。

第一，剛需買房越來越容易。

不論是土地段集中供應五大新城的房子，還是二手房的存量廝殺，再加上信貸的支持，首套客戶買房的選擇余地越來越多，也越來越有話語權。

這背后就是剛需類房產(chǎn)會降低自己資產(chǎn)屬性更加接近成為商品。

第二，讓多套房產(chǎn)者越來越痛苦。

不論是房產(chǎn)稅的頂層震懾，還是多套房產(chǎn)變現(xiàn)的難度，以及個人的信貸壓力，都會讓他們想要試著處理自己的家庭資產(chǎn)。

第三，改善得到更好的流通，更加接近市場化表現(xiàn)。

改善居住從來都是被支持的，換更好的房子也更加符合未來主流。

某種程度上來說，改善就是換房的過程，這部分房源會在市場上保持穩(wěn)定的流動

所以無論從哪個角度，我都堅定不移的建議，各位抓緊把手上多余的、同質(zhì)化的房產(chǎn)盡可能快的置換掉。

擁有更多現(xiàn)金流，才可以把自己住的那套房子盡可能換好一點。

04

所以此時此刻，有幾類房子，我是建議大家盡早拋掉的，尤其是對多套持有的情況下。

最先要賣掉的是，老家那些沒有人住的房子。

如果現(xiàn)在人在上海，老家沒有人住的房子，盡快賣掉。

很多人持有老家的多套房產(chǎn)，現(xiàn)在可以盤整這些沒有居住需求，未來基本也不會漲的資產(chǎn)了。

其次就是自己深耕一二線城市，房齡很老的老破小。

特別是持有多套老破小的，建議可以早點置換掉，哪怕用多套老破小去換一套房齡年輕一點也好。

一線城市的核心基調(diào)就是小戶型同質(zhì)化，尤其是那種又是老破小，又是小戶型的，可以換到一套面積更大的舒適戶型。

80-90平小三房，朝著120平、140平、160平這個面積段去換。

未來你的房產(chǎn)才會有更多流通空間和增值保值空間。

最后一類，非標化產(chǎn)品。

比如，酒店式公寓、商鋪等等，在市場水很深的前提下。

普通人真的不建議長持這幾類非標產(chǎn)品，除非你是天賦異稟，運氣爆棚。

個人認為比較好的資產(chǎn)持有邏輯，在自己生活的城市All in一套品質(zhì)更好的房子，更核心的地段、更大的面積、更好的服務。

另外如果還有錢，在喜歡的城市核心地段也可以買一套。

喜歡成都就在成都買，喜歡海南就去海南買，喜歡阿那亞就做阿那亞的房東。

為喜歡的城市，為自己的情懷買單一套房，沒有任何問題。

但那些同質(zhì)化的，流通性正在變差的房子，建議各位抓緊趁這個時間，盡快盤整掉。

05

好了，最后一個問題，關于什么叫多余的房子。

3套以上大概可以叫多余。

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