24小時(shí)內(nèi)，民營(yíng)房企融資先后迎來(lái)了一條好消息，和一條壞消息。

11月1日交易商協(xié)會(huì)的座談會(huì)上，中債增進(jìn)第二批名單出爐。新希望、金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等多個(gè)新面孔，出現(xiàn)在中債信用增進(jìn)投資股份有限公司的扶持意向里。其中大華、德信是地方性較為穩(wěn)健的中型房企。

但這個(gè)會(huì)結(jié)束十幾個(gè)小時(shí)之后，第一批五家獲得中債增進(jìn)支持發(fā)債的旭輝，宣布境外債違約。

中債增進(jìn)沒能救出旭輝。

從8月至今，中債增進(jìn)擔(dān)保民企開發(fā)商發(fā)債83.68億元。這個(gè)規(guī)模，想覆蓋著任何一家大中型房企的債務(wù)都比較困難。

但誰(shuí)都知道，進(jìn)入這份名單，更重要是意義深遠(yuǎn)。

旭輝的一名中層管理人員告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“中債增進(jìn)帶來(lái)的融資本來(lái)就是杯水車薪，但它至少給民企帶來(lái)了官方背書?！?/span>

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為， 中債增進(jìn)擴(kuò)大支持范圍，說(shuō)明對(duì)民企的支持一直未變；近期包括專項(xiàng)借款、紓困基金、A股融資，以及債券融資等都將開始好轉(zhuǎn)。

    難救急

“中債增進(jìn)沒有幫上旭輝太大的忙，九月份剛發(fā)出來(lái)12個(gè)億，接著就出現(xiàn)平安的非標(biāo)債糾紛?！闭f(shuō)起近兩個(gè)月來(lái)公司遭遇的起起伏伏，上述旭輝中層對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》感慨萬(wàn)千。

9月21日，旭輝宣布在中債增進(jìn)公司的全額擔(dān)保增信支持下，完成2022年度第二期中期票據(jù)的簿記建檔工作，發(fā)行規(guī)模為12億元，期限為3年。

但6天后，旭輝旗下天津興卓房地產(chǎn)公司所涉信托未能如期支付款項(xiàng)的消息就傳了出來(lái)。實(shí)際上，那時(shí)候仍然處于10天寬限期，投資人要求提前兌付。

這個(gè)消息很快在第二天迅速給旭輝帶來(lái)“股債雙殺”。

到了10月中旬，澎湃新聞獨(dú)家報(bào)道稱，旭輝有意再次發(fā)行由中債增進(jìn)公司全額擔(dān)保的債券，金額不超過(guò)10億元。

上述旭輝中層透露，那次非標(biāo)債糾紛直接推動(dòng)了旭輝第二筆債的“胎死腹中”。

“中資增進(jìn)只是對(duì)旭輝中票風(fēng)險(xiǎn)的緩釋措施，可能市場(chǎng)會(huì)覺得央企愿意擔(dān)保，說(shuō)明他們主體信用可以，但沒想到這樣的預(yù)期，在幾天后就被非標(biāo)債違約給打破了。”一家大型商業(yè)銀行負(fù)責(zé)地產(chǎn)融資的工作人員對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

如果不是在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)突發(fā)違約，旭輝第二筆債券順利發(fā)行，那么通過(guò)中債增進(jìn)獲得的總?cè)谫Y量大概能達(dá)到22億，這是否能阻攔11月的境外債違約？

“股債雙殺”的當(dāng)天，旭輝董事會(huì)主席林中在內(nèi)部信透露了一個(gè)數(shù)據(jù)，公司賬面仍有逾300億元預(yù)售款資金使用受限。11月1日旭輝宣布暫停償還的境外債務(wù)總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元（約合人民幣501億元），暫停支付到期未付的本金和利息總額約4.14億美元（約合人民幣30億元）。

“22億的融資規(guī)模，旭輝也就能還個(gè)利息?！鄙鲜錾虡I(yè)銀行融資人員說(shuō)，“央企擔(dān)保的時(shí)候，不可能把自己陷進(jìn)去，擔(dān)保能力有限。”

“但從數(shù)字上來(lái)講，十幾二十個(gè)億，對(duì)任何一家銷售額在千億以上的企業(yè)，都是杯水車薪?！鄙鲜鲂褫x中層說(shuō)。

第一個(gè)成功發(fā)行中債增進(jìn)擔(dān)保的中期票據(jù)的是龍湖，是在8月25日，之后是美的置業(yè)、新城控股、碧桂園，旭輝是最后一個(gè)。到旭輝為止，第一批發(fā)行中債增進(jìn)擔(dān)保中票的民營(yíng)房企合計(jì)融資62億元。

拿銷售額最少的美的置業(yè)來(lái)說(shuō)，今年的償債規(guī)模是48.6億，五家房企的發(fā)債總量62億元，也就只能救美的置業(yè)的急。

    高門檻

即使中債增進(jìn)擔(dān)保額度有限，想成功發(fā)這筆債也不是那么容易。

中債增進(jìn)公司的公開資料顯示，為有效控制風(fēng)險(xiǎn)，中債增進(jìn)主要以“擔(dān)保公司擔(dān)保、第三方保證擔(dān)保、股票質(zhì)押、股權(quán)質(zhì)押、房產(chǎn)土地抵押等形式作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施”。目前存量增信項(xiàng)目中，絕大部分都提供了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。

上述旭輝中層透露：“中債增進(jìn)擔(dān)保發(fā)債是有反擔(dān)保的。”意思是，房企拿了抵押物出來(lái)。

他介紹：“開發(fā)商提供抵押物，然后把這個(gè)抵押物抵給中債增進(jìn)，中債增進(jìn)才愿意給這些開發(fā)商提供擔(dān)保。如果說(shuō)旭輝還不了這筆債了，那最后抵押物就會(huì)變成中債增進(jìn)公司的，中債增進(jìn)公司可能再賣給AMC處理掉。這個(gè)模式的核心就是開發(fā)商要有足額的資產(chǎn)抵押?！?/span>

上述商業(yè)銀行員工介紹：“比如，客戶本來(lái)有一套房產(chǎn)，價(jià)值1000萬(wàn)，單看房產(chǎn)，我們只能給他貸1000萬(wàn)。但他想貸1500萬(wàn)，就把準(zhǔn)備抵押給銀行的房產(chǎn)及其他抵押物給擔(dān)保公司，然后擔(dān)保公司再給他做擔(dān)保行，跟銀行說(shuō)愿意擔(dān)保1500萬(wàn)。這個(gè)叫反擔(dān)保?！?/span>

但和其他銀行的客戶不同，當(dāng)下開發(fā)商的抵押物擔(dān)保已經(jīng)出現(xiàn)了很大的折扣，1000萬(wàn)的抵押物，找了擔(dān)保公司還有可能貸不出1000萬(wàn)。

這也就是金地管理層在近日的投資者交流會(huì)上透露的，之所以至今未發(fā)行中債增進(jìn)債券，除了因?yàn)榘l(fā)債要收費(fèi)，還因?yàn)椤皳?dān)保的比例，目前來(lái)看大家會(huì)有不同的看法”。

“比如發(fā)10億的債，找中債增進(jìn)，你可能要拿出20億的資產(chǎn)才能發(fā)這10億的債。本來(lái)正常來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以只打6-7折。優(yōu)質(zhì)的公司，沒有必要找中債增進(jìn)公司融這個(gè)錢。金地可能是和中債增進(jìn)公司在抵押率和資產(chǎn)估值上有分歧?！鄙鲜鲂褫x中層分析。

“現(xiàn)在反擔(dān)保也比之前嚴(yán)格很多，都看目前房企的資信?！币患疑钲谏虡I(yè)銀行的對(duì)公部門員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹。

    強(qiáng)信號(hào)

既然杯水車薪，發(fā)行難度也不低，中債增進(jìn)擔(dān)保發(fā)債的意義是什么？

“我覺得意義不是融資本身，而在于說(shuō)，官方在給你背書，它的意義是給你提供某一種角度的信譽(yù)?！鄙鲜鲂褫x中層說(shuō)。

這也就是華泰證券在8月份的報(bào)告中所說(shuō)的“信心直達(dá)企業(yè)”。

“與信用保護(hù)工具類似，中債增進(jìn)擔(dān)保房企融資是政策性機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化形式參與，為示范性房企提供信用背書，政策性機(jī)構(gòu)直達(dá)民企的流動(dòng)性支持，具有較強(qiáng)的信號(hào)意義?！比A泰證券稱。

更大層面上，中債增進(jìn)擔(dān)保的擴(kuò)容代表著對(duì)民企的支持方向。

當(dāng)前，民企大面積出現(xiàn)償債難、資金鏈緊張，居民和金融機(jī)構(gòu)對(duì)其不信任等問題，由此引發(fā)對(duì)民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)整體的信任和信用危機(jī)。

“擴(kuò)大扶持范圍，顯示了只要合法經(jīng)營(yíng)，只要是合理的融資需求（用于償債、保交樓等）就應(yīng)該給予支持?！崩钣罴握f(shuō)。

李宇嘉分析，早在去年12月份，國(guó)家就提出滿足房企合理的融資需求，這里就包括所有合法合規(guī)的民企。近期，保交樓、債務(wù)償還、支付上下游建設(shè)支出等壓力加大，以及拿地、開工、竣工等，這些都是合理的融資需求，都應(yīng)該得到滿足。

“那么點(diǎn)錢，杯水車薪，受惠面也窄。它的關(guān)鍵是，引導(dǎo)資金提供方對(duì)國(guó)企和民企一視同仁。”深圳一家中型上市房企中層對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表達(dá)了自己的看法。

李宇嘉認(rèn)為，這意味著民企融資環(huán)境將改善。“近期，包括專項(xiàng)借款、紓困基金，A股融資，以及債券融資等都將開始好轉(zhuǎn)。特別是，基于企業(yè)整體信用的債券融資，將給保交樓、債務(wù)償還帶來(lái)源頭活水?！?nbsp;

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