謹(jǐn)慎決策

最近真叫盧俊直播間邀請(qǐng)了兩位嘉賓 @老范說(shuō)投資（ 高樟資本創(chuàng)始人）， @劉雁Daisy （資深投資人） 

分別從樓市、股市、買(mǎi)房者和投資人的視角，聊了對(duì)未來(lái)樓市的看法，明年要不要買(mǎi)房，哪些城市，哪些房產(chǎn)值得買(mǎi)... 

01、未來(lái)一年，到底要不要買(mǎi)房？

老范： 我特別想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，對(duì)于你來(lái)說(shuō)，明年2023年或者未來(lái)五年，你有買(mǎi)房計(jì)劃嗎，為什么? 

盧?。?我覺(jué)得對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)， 未來(lái)買(mǎi)房一定要節(jié)制。

今年我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)一個(gè)特別大的改變，是樓市的游戲規(guī)則全換了， 早幾年的買(mǎi)房其實(shí)是沒(méi)有難度的，也沒(méi)有任何方法論，甚至不需要技巧 。

在上海買(mǎi)房，有個(gè)非常典型的邏輯，叫做：買(mǎi)上?？梢蚤]眼買(mǎi)，買(mǎi)上海以外睜著眼睛買(mǎi) 。

其中一個(gè)很重要的原因，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)能實(shí)在太強(qiáng)了，城鎮(zhèn)化的能力實(shí)在太強(qiáng)了，這股力量其實(shí)是可以燙平所有問(wèn)題 。

你只要有勇氣，敢下注，是不會(huì)虧的 。

所以前二十年樓市最核心的玩法： 叫勇者勝。勇氣勝過(guò)一切能力 。

但是未來(lái)十年，房地產(chǎn)光靠勇氣是不行的，很多房子不是你想買(mǎi)就能買(mǎi) 。

換句話(huà)來(lái)說(shuō)，其實(shí)現(xiàn)在買(mǎi)房已經(jīng)不是拼勇氣了，拼的是智慧，和各種各樣的能力 。

我有一個(gè)非常粗暴的判斷： 如果你對(duì)買(mǎi)房這件事沒(méi)有方向，那么就不要買(mǎi) 。

現(xiàn)在去買(mǎi)房的，都屬于有清晰方向或者腦子比價(jià)清楚的 。

但凡你在糾結(jié)，那么就可以不要買(mǎi) 。

現(xiàn)在確實(shí)對(duì)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它并不是可以快速增值的賽道，對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)，未來(lái)買(mǎi)房都需要節(jié)制 。

很多人在股票里都吃虧 了，核心是買(mǎi)入太容易，賣(mài)出也太方便 。

上海最早一波炒房客盈利的邏輯，也是短進(jìn)快出，核心靠的就是杠桿借貸 賺錢(qián)，房子漲幅太夸張 。

但這些人在最近這幾年都消失了， 背后一個(gè)很重要原因，房子的買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出變得很難 。

玩時(shí)間差和杠桿不再那么容易，以前這件事情對(duì)炒房客來(lái)說(shuō)是非?？煽?。

未來(lái)在房產(chǎn)領(lǐng)域，短持這件事情已經(jīng)不太能存在。

02、土地不稀缺，地段才稀缺

老范：對(duì)房子還是不是稀缺品這件事，你現(xiàn)在有沒(méi)有不同看法？ 

盧?。何胰胄械臅r(shí)候，很多聲音告訴你，房子是稀缺的，是非標(biāo)品，是沒(méi)辦法被量化的，所以房?jī)r(jià)一定漲 。

但時(shí)至今日，我們才發(fā)現(xiàn)房子根本不缺 。

當(dāng)然對(duì)一線(xiàn)城市，北京上海深圳來(lái)說(shuō)，房子當(dāng)然還是稀缺的 。

但當(dāng)一些二三線(xiàn)城市財(cái)政收入開(kāi)始下滑，土地放量是可以非常驚人的 。

之前去到某城市，人口只有 500 萬(wàn)，每年的房子可以賣(mài)到十幾萬(wàn)套 。

在這樣的城市，你還能說(shuō)房子未來(lái)是稀缺嗎 ？

我們這么多年被灌輸?shù)姆孔邮窍∪钡?，在天量土地出讓面前，其?shí)都不稀缺了 。

所以我一直以來(lái)的觀點(diǎn)都是， 土地不稀缺，稀缺的是地段。

所以地段很重要，更重要的是土地邊上的資源 。

03、買(mǎi)什么樣的房子才抗跌？

劉雁：現(xiàn)在在我身邊有兩種案例，一種是純剛需，必須要上車(chē)那種，第二類(lèi)是置換型，有沒(méi)有比較實(shí)操性一點(diǎn)的建議？ 

盧?。?以前買(mǎi)房都說(shuō)閉著眼買(mǎi)，其實(shí)以前樓市里面有一個(gè)邏輯叫先上車(chē)，但現(xiàn)在我們也要選賽道，房子才有抗跌性 。

第一，盡可能買(mǎi)大房子

現(xiàn)在的土地出讓都在鼓勵(lì)小戶(hù)型，同樣的土地下能保證盡可能多的套數(shù)，讓剛需都盡可能上車(chē)，就像在上海70% 的房子面積都是90 平 。

換句話(huà)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)里面120平、150平這種大面積， 改善性的戶(hù)型供應(yīng)量非常稀缺。

而未來(lái)市場(chǎng)，剛需客戶(hù)一定越來(lái)越少，改善客戶(hù)越來(lái)越多，從需求來(lái)講，未來(lái)大戶(hù)型的需求一定高于小戶(hù)型 。

這也就是說(shuō)，如果你能買(mǎi)更大面積的房子，未來(lái)它的供求比，會(huì)極度的放大。 

今年要買(mǎi)房，需要記住這第一件事情， 把房子買(mǎi)盡可能大。

第二，買(mǎi)品牌開(kāi)發(fā)商的房子

品牌為什么重要，除了有底線(xiàn)之外，它會(huì)讓房子折舊慢很多。

沒(méi)有品牌的房子就沒(méi)有服務(wù)的能力，買(mǎi)房認(rèn)品牌，其實(shí)我們就是守住了底線(xiàn)，這對(duì)后期房產(chǎn)增值也有非常大的幫助 。

城鎮(zhèn)化發(fā)展到后期，在城市面貌變化不大的情況下。房子的增值其實(shí)就來(lái)自折舊慢，且有人住 。

所以買(mǎi)房認(rèn)品牌這件事情，從現(xiàn)在開(kāi)始，會(huì)變得愈來(lái)愈重要 。

第三，要重視繳納物業(yè)費(fèi)

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房一定要交物業(yè)費(fèi)，千萬(wàn)不要覺(jué)得不交物業(yè)費(fèi)就是賺了小錢(qián)，要踴躍交物業(yè)費(fèi)，反而小區(qū)物業(yè)費(fèi)貴，業(yè)主要開(kāi)心 。

為什么，說(shuō)明小區(qū)有人維護(hù)、服務(wù)，那這個(gè)小區(qū)其實(shí)會(huì)比普通小區(qū)要好很多，物業(yè)做得好，業(yè)主住得開(kāi)心，小區(qū)的人氣就好，房子就能流動(dòng) 。

04、要不要為了小孩買(mǎi)學(xué)區(qū)房？

劉雁：兩位老師是怎么看學(xué)區(qū)房的？ 

盧俊：這個(gè)問(wèn)題我特別想先問(wèn)一下范總，你有兩個(gè)小孩，你會(huì)為小孩買(mǎi)學(xué)區(qū)房或者說(shuō)買(mǎi)純學(xué)區(qū)房嗎？

老范：其實(shí)沒(méi)有買(mǎi)過(guò)。這個(gè)可能有心態(tài)的特殊性，因?yàn)槲野l(fā)自?xún)?nèi)心的認(rèn)為學(xué)區(qū)房的價(jià)值不那么大，因?yàn)槲耶?dāng)年就是在農(nóng)村上的小學(xué)、初中，我也考上了很好的大學(xué) 。

所以我覺(jué)得沒(méi)有太大影響 。

另外，我看著所謂的深圳學(xué)區(qū)房，從羅湖到福田、南山、寶安，總結(jié)下來(lái)，學(xué)區(qū)流動(dòng)就是靠那一批打工掙錢(qián)的高級(jí)白領(lǐng)，他們流到哪里，學(xué)區(qū)房就流在哪里 。

盧?。?/strong>所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)特別神奇的一點(diǎn)，就絕對(duì)理性的人，他會(huì)和你說(shuō)流動(dòng)和生源。

但如果今天是一個(gè)媽媽?zhuān)杏X(jué)我身邊人的小孩都在讀好學(xué)校，不讀好學(xué)校媽媽很焦慮，也要去買(mǎi)學(xué)區(qū)房 。

這其實(shí)是一個(gè)典型的性別上對(duì)待房子的差異 。

“絕對(duì)理性”在房地產(chǎn)領(lǐng)域并不一定是正確的，因?yàn)榉孔铀薪?jīng)濟(jì)屬性，又事關(guān)民生，所以不能用純理性的觀點(diǎn)，去看待學(xué)區(qū)房這件事情 。

但是對(duì)于我來(lái)說(shuō)，也是堅(jiān)定不移的，不會(huì)碰學(xué)區(qū)房 。

很重要的原因就是，目前所有政策趨勢(shì)，都試圖 讓學(xué)區(qū)跟房產(chǎn)脫鉤。

教育底層的游戲規(guī)則也在改變，除了我們看到不允許補(bǔ)課，一個(gè)更重要的前提，就是讓學(xué)區(qū)跟房產(chǎn)變得沒(méi)有關(guān)系 。

在上海今年就出現(xiàn)了單點(diǎn)的現(xiàn)象，有些區(qū)它不是按照你房子在哪個(gè)地方就能讀哪個(gè)學(xué)校的 。

它是給你畫(huà)一個(gè)區(qū)域，區(qū)域里有好學(xué)校，有一般學(xué)校，一起搖號(hào)，搖到哪個(gè)算哪個(gè) 。

換句話(huà)來(lái)說(shuō)，你現(xiàn)在買(mǎi)學(xué)區(qū)房，是不能保證一定能讀到那個(gè)好學(xué)校的 。

這種體系化的變化一定是先從一線(xiàn)城市開(kāi)始慢慢滲透，所以我們看到，今年上海的學(xué)區(qū)房開(kāi)始價(jià)格回落 。

同樣，未來(lái)深圳、北京一定也會(huì)，這件事一定會(huì)慢慢滲透，如果你看準(zhǔn)了這個(gè)趨勢(shì)，就不會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)房有太多的執(zhí)念 。

05、今年是很好的置換窗口期

劉雁：那對(duì)于置換客戶(hù)今年買(mǎi)房，你有沒(méi)有什么建議？ 

盧俊： 現(xiàn)在是蠻好的置換時(shí)間節(jié)點(diǎn)，首先買(mǎi)家有議價(jià)權(quán) 。

買(mǎi)家有多少議價(jià)權(quán)，在于你的首付款有多少，所以我的建議是 先賣(mài)后買(mǎi)。

早賣(mài)比晚賣(mài)好，賣(mài)房別人也會(huì)和你談溢價(jià) 。

你早賣(mài)可能是更快的成交和更高的價(jià)格， 拿著錢(qián)去選房，持幣待購(gòu)，有現(xiàn)金的話(huà)，可以在賣(mài)家那里爭(zhēng)取更多議價(jià)空間 。

記住，不要持有多套房子，ALL in一套好房子， 弱三線(xiàn)城市或起伏特別厲害的二線(xiàn)城市，現(xiàn)在為了置換可以出清了 。

我上一次換房，把杭州、北京的房子都賣(mài)了 。

置換到現(xiàn)在這套大戶(hù)型、好品牌、好物業(yè)，剛好符合我對(duì)好房子三點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū) 。

06、二三線(xiàn)城市的公寓，還值得投資嗎？

老范：身邊還有一些朋友，他們手上也有閑錢(qián)，想要去投資公寓或者是商鋪，特別是二三線(xiàn)城市的，你是不是不太建議這么做？

盧?。?想要投資公寓的朋友，我覺(jué)得你和他講道理是沒(méi)用的，因?yàn)樗麄兛赡鼙缓苊篮玫耐顿Y回報(bào)率給吸引過(guò)去了 。

樓市過(guò)去 20 年確實(shí)造了很多夢(mèng)，目前也確實(shí)還是有很多人想要靠樓市逆襲，這些人是非常容易被這種小眾類(lèi)產(chǎn)品給吸引走 。

公寓價(jià)格不太貴、不限購(gòu)、隨便買(mǎi)，貸款多，未來(lái)的增值投資回報(bào)率會(huì)很高 。

所以買(mǎi)公寓的人，特別是買(mǎi)小公寓的人，內(nèi)心貪念是比較重的，一般和這樣的人講道理是沒(méi)有用的。

直接罵醒比較好。

我覺(jué)得自己做的最對(duì)的一件事，就是幾年前我為了試驗(yàn)買(mǎi)的一套公寓類(lèi)產(chǎn)品賣(mài)了，真的沒(méi)賺什么錢(qián)，就當(dāng)玩了 。

07、現(xiàn)在是吃銀行紅利的好時(shí)候

劉雁：一些朋友這兩年都在提前還房貸?？赡芨袌?chǎng)上的金融理財(cái)產(chǎn)品的收益率下降也有關(guān)系，也有朋友在討論說(shuō)買(mǎi)房時(shí)，首付盡量多付還是少付，兩位老師怎么看？ 

老范： 

根據(jù)個(gè)人財(cái)務(wù)狀況來(lái)定，如果說(shuō)你是因?yàn)檫\(yùn)氣賺的錢(qián)，可以早一點(diǎn)把房貸還完了。如果你是因?yàn)楸臼沦嵉腻X(qián)，那就可以留一留 。

盧?。?今年一些在銀行的朋友來(lái)找我說(shuō)，“盧俊，怎么辦？銀行的錢(qián)放不出去，今年的 KPI 完成不了，錢(qián)想放都放不出去，能不能找點(diǎn)關(guān)系對(duì)接一些開(kāi)發(fā)商，對(duì)接一些項(xiàng)目放貸？” 

其實(shí)，銀行也會(huì)碰到這種情況，發(fā)現(xiàn)大家買(mǎi)房首付越來(lái)越高，貸款越來(lái)越不愿意付，我反而覺(jué)得， 現(xiàn)在是購(gòu)房者吃銀行紅利的好時(shí)候。

在工作穩(wěn)定情況下，我覺(jué)得用銀行的貸款買(mǎi)房，不是一件壞事情 。

08、堅(jiān)定不移買(mǎi)市中心，城市的第一個(gè)新區(qū)可以買(mǎi)。

老范：我周?chē)泻芏嗳嗽趽Q房子，大家都有兩個(gè)選擇，一個(gè)是買(mǎi)市中心的房子，還是買(mǎi)郊區(qū)的房子？ 

盧?。嚎赡芪业挠^點(diǎn)跟很多人不太一樣，可以分為兩類(lèi)： 

第一類(lèi)，如果在二線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市以下，堅(jiān)定不移的買(mǎi)市中心。哪怕你在一線(xiàn)城市，郊區(qū)的選擇也要非常慎重 。

因?yàn)楹芏喑鞘袑?duì)規(guī)劃的兌現(xiàn)能力不足 。

雖然藍(lán)圖很好，但所有的規(guī)劃是需要去兌現(xiàn)的，但是現(xiàn)在都有不同程度的打折，一線(xiàn)城市好一點(diǎn)，但到二線(xiàn)城市規(guī)劃不兌現(xiàn)的，比比皆是 。

第二類(lèi)，如果選郊區(qū)圖一個(gè)未來(lái)，你可能會(huì)受傷 。

郊區(qū)如果沒(méi)有很好的產(chǎn)業(yè)，本身都要靠賣(mài)地賺錢(qián)，那未來(lái)會(huì)很難，郊區(qū)不是說(shuō)不能買(mǎi)，而是要選，要看區(qū)政府的能力 。

老范：怎樣才算是一個(gè)值得投資的新區(qū)？ 

盧俊：第一，選擇強(qiáng)一線(xiàn)城市， 或選擇城市里的第一個(gè)新區(qū)。

新區(qū)到后面就不值錢(qián)了 。

如果這個(gè)城市以前只有老城，那它的第一個(gè)新區(qū)，會(huì)是政府不計(jì)代價(jià)要做好的，所以第一個(gè)新區(qū)，可以買(mǎi) 。

第二，如果這個(gè)新區(qū)，政府把市政府搬過(guò)去了，那這個(gè)板塊還有一些信用度，但千萬(wàn)不要說(shuō)引入阿里巴巴的某個(gè)分部，某汽車(chē)的工業(yè)零配件工廠，這種事不要全信 。

09、未來(lái)二線(xiàn)城市，哪里還有紅利？

老范：大家還很關(guān)心，在上海工作，還有哪些城市值得買(mǎi)？ 

盧?。何覍?duì)幾個(gè)城市有一些觀點(diǎn)和判斷，一家之言，僅供大家參考 

1、最近千萬(wàn)不要碰杭州 

過(guò)去五年，杭州是全國(guó)房?jī)r(jià)漲的最猛的。伴隨著阿里巴巴事件之后，杭州經(jīng)濟(jì)就差了很多 。

另外杭州有過(guò)暴漲暴跌的歷史。這個(gè)城市是非常市場(chǎng)化的，它要漲起來(lái)很豪邁，跌起來(lái)也是完全不客氣 。

我個(gè)人認(rèn)為，杭州已經(jīng)到一個(gè)臨界點(diǎn)了，不管你有沒(méi)有購(gòu)房資格，最近不要碰杭州，可能過(guò)一年之后你會(huì)很好的抄底 。

2、環(huán)滬大部分城市發(fā)展到了瓶頸 

環(huán)滬也到了下半場(chǎng)，能兌現(xiàn)的已經(jīng)兌現(xiàn)了，環(huán)滬投資是靠地方政府，現(xiàn)在投資也往核心區(qū)域打造，對(duì)于一個(gè)邊緣的板塊，建議大家先克制 。

3、住昆明的酒店，不要在那里買(mǎi)房子 

昆明的土地供應(yīng)量非常大，全是百萬(wàn)方的大盤(pán)，對(duì)于整個(gè)昆明來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房要慎重。有錢(qián)去昆明旅游，住兩年的酒店，也不要在那邊買(mǎi)一套房子 。

4、長(zhǎng)沙的城市面貌，有點(diǎn)跟不上發(fā)展 

長(zhǎng)沙的城市很穩(wěn)健，但是城市基本面貌有點(diǎn)舊，說(shuō)明它政府的投入力度沒(méi)有那么強(qiáng) 。

5、武漢基本面沒(méi)有問(wèn)題，但供應(yīng)量過(guò)大 

武漢基本面沒(méi)有問(wèn)題， 但在早期的時(shí)候太依賴(lài)土地財(cái)政，土地供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致現(xiàn)在的一手房供應(yīng)量過(guò)大，也說(shuō)明它的發(fā)展可能沒(méi)有那么的健康 。

6、二線(xiàn)城市里，蘇州適合長(zhǎng)持 

目前來(lái)看，能夠值得被持有或投入的城市，這幾個(gè)城市里只有蘇州 。

7、成都和重慶，一定要買(mǎi)最好地段 

我非常喜歡成都，有機(jī)會(huì)我也要去成都買(mǎi)套房子，但在成都除了核心稀缺的房產(chǎn)，其他房產(chǎn)也有一定程度下滑 。

重慶也是一樣，作為中國(guó)人口最大的一個(gè)城市，供應(yīng)量也很大，所以投資重慶或成都，一定要選好地段，不然也會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 。

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