來源丨葉檀財經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨顧天杰

    樓市信心 正在重建

監(jiān)管部門對樓市的態(tài)度，正在發(fā)生微妙的變化。

銀保監(jiān)會，在當(dāng)下特殊時刻，給市場打了一劑強(qiáng)心針。

9月23日銀保監(jiān)會在第五次全國金融工作會議上，負(fù)責(zé)人介紹了房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險防范化解工作進(jìn)展：

1.9月22日，國開行已向沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款 2.房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn) 3.市場悲觀預(yù)期有望緩解，提振銀行板塊估值

金融化泡沫化勢頭被扭轉(zhuǎn)，并不意味著接下來就可以放松了，而是要把樓市推回到正確的軌道上去。

為什么第一個拿到專項借款的城市，是沈陽？

它未必是保交樓壓力最大的，卻一定是最努力落實(shí)政策的。

4月底以來沈陽逐步重建樓市信心，推出了六大政策。

首先是放開外地人在沈陽購房限制，外地戶口無需提供沈陽社保證明。

在改善住房方面，舊房正在出售家庭、有60歲及以上成員家庭、多孩家庭在擁有2套房子的基礎(chǔ)上，可再購買1套新房。

同時二手房轉(zhuǎn)讓滿2年即可免征增值稅，二套房貸款最低首付比例降到40%。

首套房貸利率下降到4.4%左右。

5月6日沈陽發(fā)布興沈英才計劃，引進(jìn)高層次人才加大對人才在購房等方面的補(bǔ)貼力度。

六個方面的樓市激勵政策，基本覆蓋從買房到定居、生活、工作、消費(fèi)等方方面面。

上半年沈陽樓市經(jīng)歷了一波回調(diào)。

房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年1到4月沈陽新房供應(yīng)44萬平米，成交129萬平米，均價11731元每平米，與2021年同期相比，供應(yīng)、銷量和價格三者同時下跌。

5月之后終于有了回暖的跡象。

中原研究部發(fā)布的沈陽樓市19周周報顯示，五一假期后全市供銷環(huán)比明顯增長，供應(yīng)量環(huán)比上漲56%，成交量環(huán)比上漲36%。

6月11日到6月17日，沈陽時隔五年重啟了房交會。

7天時間累計成交新房6854套，成交金額104.07億。

蘇家屯區(qū)有一個樓盤，合計推出22套特價房，每套給與15%的降價優(yōu)惠。

在房交會開始前，這些房源就已經(jīng)售罄，只需要在展會期間網(wǎng)簽備案即可。

銀保監(jiān)會已經(jīng)表態(tài)，之后各種支持政策只會越來越多，二三線能夠在自救中慢慢找到出路。

早在2020年12月，銀保監(jiān)會主席郭樹清在文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》中提出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的灰犀牛，要堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。

隨后整個行業(yè)迎來近二十年最大最深的一次回調(diào)。

央行最新數(shù)據(jù)是，截至2022年二季度末，個人住房貸款余額38.86萬億元，同比增長6.2%，增速比2021年末下降5.1%。

未來樓市的三條主線不變：

1.完善暢銷風(fēng)控機(jī)制，達(dá)成穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo) 2.滿足樓市融資和居民買房需求 3.穩(wěn)步處理頭部和出險房企的風(fēng)險化解

二三線再次探底，比預(yù)期來得更早一些。

    樓市與房價 露出真面目

與二三線相比，一線恢復(fù)元?dú)獾乃俣瓤旌芏唷?/span>

上海最近又默默創(chuàng)下一個新紀(jì)錄：

第三次土拍金額，暫時未列全國第一

開發(fā)商用真金白銀投票，選出了心中最具價值的城市。

這次上海拍地持續(xù)了整整三天。

9月25日第一天，23宗地塊成交，合計出讓金681億，其中19宗地因只有一家企業(yè)以底價拍下，3宗進(jìn)入一次報價階段，1宗以高溢價成交。

9月26日第二天，4宗地塊觸頂，1宗地塊底價成交。9月27日第三天，3宗土地均溢價成交。

綜合來看上海第三次土拍底價成交的土地明顯增加了，同時9宗地塊進(jìn)入一次報價階段，爭奪最熱門的依舊是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。

從拿地企業(yè)分布來看，自然是國企、央企背景開發(fā)商居多。

保利、招商、建發(fā)、象嶼、華發(fā)、南山控股、安徽高速都參與了土拍。

一般來說下半年拿下的土地，基本不能在當(dāng)年開盤，對于預(yù)算不充足的房企來說參與意愿并不高。

上海市場稀缺性高，加上近期二手房成交量不錯，于是很多房企依舊保持著信心，積極參與第三次集中供地。

公開數(shù)據(jù)顯示，上海2022年以來合計推出109塊地，全都成交無一流拍，合計出讓金2712.7億，位居全國第一。

當(dāng)下樓市，也只有一線城市有這樣的底氣。

其余城市最關(guān)注的還是保交樓。

湖南、山西、山東、四川、河北和廣東多地，已經(jīng)開始陸續(xù)試點(diǎn)交房即交證。

山東省宣布，將工程建設(shè)項目審批制度改革和不動產(chǎn)登記流程協(xié)同推進(jìn)，對符合法定條件的房地產(chǎn)項目，交房時同步辦理不動產(chǎn)登記。

最近河北自然資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門此前聯(lián)合發(fā)文指出，將推進(jìn)交地即交證，交房即交證改革。

廣東惠州已經(jīng)選取了8個樓盤，作為交房即交證試點(diǎn)樓盤。

過去業(yè)主收房后需要至少半年到一年，才能拿到房產(chǎn)證，一些樓盤一拖就是兩年以上，令業(yè)主苦不堪言。

將拿證時間提前到交房時間，倒逼開發(fā)商更加重視過程管理、品質(zhì)管理，有助于進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)，促使開發(fā)企業(yè)更加重視樓盤質(zhì)量。

目前來看，能夠大力推進(jìn)交房即交證的房企，基本以頭部房企為主，比如碧桂園、萬科、中海和保利等。

作為龍頭的萬科2022年開始推行交房即交證，30個城市公司的94個交付批次實(shí)現(xiàn)了交房即交證。

在上一輪樓市去庫存周期里，我們付出了巨大的成本。

2014年年底，全國除北上廣深和三亞之外，有41個城市取消限購。

2015年3月央行聯(lián)合5部委發(fā)布330新政。

新政內(nèi)容和現(xiàn)在絕大部分二三線城的托底政策很像，包括：

首套房公積金貸款首付最低20% 而二套房首付下降到40% 免征營業(yè)稅期限從5年下調(diào)到2年

2015年央行累計降息5次之后，房貸利率直接回到4%以內(nèi)，創(chuàng)下10年最低紀(jì)錄。

最強(qiáng)大招是三四線貨幣棚改化，造就了數(shù)十家千億級別房企，所有開發(fā)商涌入中小城市，直接抬高了當(dāng)?shù)胤績r。

然而到了2022年，樓市基本面完全改變。

居民杠桿率從2014年的35%上升到72%，加上收入受疫情影響，大家存錢越來越多，不敢花大錢了。

其次人口出生率進(jìn)一步下跌，過去一年全國人口出生率7.52‰，凈增加人口僅48萬。

稀缺、剛需的房產(chǎn)項目，重新回歸主舞臺。

大家的需求并沒有消失。

尤其是一二線最熱門地段，還是有大量的買家持幣待購，等著開盤。

換個角度看，樓市依舊是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。

統(tǒng)計局第四次經(jīng)濟(jì)普查顯示，截至2018年末，全國一共有房地產(chǎn)企業(yè)法人單位74.2萬人，從業(yè)人員1263.5萬人。

數(shù)據(jù)包括了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃服務(wù)等各門類。

物業(yè)管理占據(jù)50%，其次是房企和中介，1200萬人以上直接依靠房地產(chǎn)生活。

2022年上半年，全國房屋施工面積120.7億平米，從全國建筑企業(yè)房屋竣工面積構(gòu)成來看，可以分為三類：

1.住宅房屋竣工面積占比最大，為64.9% 2.廠房及建筑物竣工面積占15.4% 3.商業(yè)及服務(wù)用房屋竣工面積占6.6% 4.科研、辦公、文體、其他種類房屋竣工面積占5%以下

據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)帶動500多個行業(yè)、2000多個子專業(yè)。

所有人都要面對一件事：

房價下行，無人幸免，時代變了，房地產(chǎn)回歸民生。

樓市只不過是露出了本來的面目而已。

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