來(lái)源丨葉檀財(cái)經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨顧天杰

    濟(jì)南國(guó)資委 大手筆買房

濟(jì)南國(guó)資委，成為樓市最閃亮的星。

前腳鄭州、湖州剛剛出臺(tái)鼓勵(lì)國(guó)企平臺(tái)，收購(gòu)存量房源的政策，后腳濟(jì)南國(guó)資委，就主動(dòng)出手收房了。

9月5日，濟(jì)南國(guó)資委官網(wǎng)發(fā)布《收購(gòu)存量房源助力租賃市場(chǎng)——集團(tuán)公開(kāi)采購(gòu)社會(huì)優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲(chǔ)備房源》文章。

濟(jì)南國(guó)資委表示，即將啟動(dòng)收購(gòu)存量房源，用于建設(shè)人才公寓項(xiàng)目。

收房的主體是濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)，是濟(jì)南市市屬一級(jí)國(guó)有獨(dú)資功能性企業(yè)。

濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)主要業(yè)務(wù)有三項(xiàng)。

一是統(tǒng)籌承接全市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)任務(wù)。 二是深耕城市空間優(yōu)化拓展。 三是國(guó)土空間綜合整治、自然資源開(kāi)發(fā)利用。

在中國(guó)招投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)上，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)，針對(duì)這次采購(gòu)發(fā)布三則招標(biāo)公告，日期為8月30日。

收購(gòu)房子所在地必須是濟(jì)南歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)范圍，規(guī)模為3000套商品房，分批實(shí)施。

公告對(duì)房源提出了很多要求，一般的二手房可沒(méi)法入圍。

首先房源要布局合理、貼近中心城區(qū)，充分結(jié)合區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)等因素，以支持產(chǎn)業(yè)、便于就業(yè)為前提。

其次配套完善，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等設(shè)施完善，可滿足交通出行、休閑購(gòu)物、教育、醫(yī)療等生活需求。

尤其提到房源性質(zhì)上須要是整棟未出售的商品住宅或公寓，可實(shí)現(xiàn)封閉管理，整院優(yōu)先。

可以看出，濟(jì)南城發(fā)收房的目的是出租換取長(zhǎng)期現(xiàn)金流，同時(shí)輔助城市發(fā)展。

除了濟(jì)南之外，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)，也已經(jīng)啟動(dòng)了2批存量房源收購(gòu)，用于人才公寓。

一句話總結(jié)就是，化解二三線樓市庫(kù)存，城投平臺(tái)已經(jīng)成為主力。

濟(jì)南毫無(wú)疑問(wèn)，是樓市基本面比較差，庫(kù)存比較高，銷售情況不太好的城市之一。

根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的《濟(jì)南市2022年上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，2022上半年，濟(jì)南住宅銷售3.53萬(wàn)套，面積467.36萬(wàn)平方米，均價(jià)為13705.5元/平方米。

截止2022年7月底，濟(jì)南全市商品房待售面積227.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.8%。其中，住宅待售面積140.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.2%。

實(shí)在賣不出去，又處于主城區(qū)范圍，能夠快速出租的房子，不如交給國(guó)資委去打理，也是一種很好的資產(chǎn)處置方式。

眾所周知2022年5月以來(lái)，濟(jì)南樓市調(diào)控已經(jīng)放松了好幾次了。

8月濟(jì)南出臺(tái)新政，將公積金貸款二套房最低首付，下調(diào)到40%。

8月26日，濟(jì)南住建局將外地戶籍家庭，在濟(jì)南買房的社保要求，下調(diào)為累計(jì)6個(gè)月社保或個(gè)稅，如果是大專以上則只要累計(jì)繳納3個(gè)月就行了。

姿態(tài)一再放低的背后，是二三線樓市庫(kù)存與銷售問(wèn)題，完全暴露了出來(lái)。

    民營(yíng)房企 剝離資產(chǎn)

就在濟(jì)南國(guó)資委，出臺(tái)文件準(zhǔn)備買房的同時(shí)，鄭州下發(fā)了保交樓專項(xiàng)行動(dòng)文件。

最重要的是這句話：

10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

先做到實(shí)質(zhì)性復(fù)工，然后持續(xù)下去。

相比國(guó)企、央企背景的開(kāi)發(fā)商，民營(yíng)房企普遍都在剝離不良資產(chǎn)，深耕基本盤(pán)，重新樹(shù)立信心。

萬(wàn)科郁亮在9月7日年度業(yè)務(wù)交流會(huì)上也說(shuō)：

近幾年我說(shuō)的話有變化，但我們的基本邏輯是沒(méi)變的，始終是那8個(gè)字——尊重常識(shí)、敬畏市場(chǎng)。

在樓市震蕩、房企收并購(gòu)頻繁的時(shí)期里，優(yōu)質(zhì)城市的一二手樓盤(pán)，高品質(zhì)、物業(yè)有保障，才能進(jìn)入買家的選擇之中。

當(dāng)下買家最關(guān)注的一是開(kāi)發(fā)商實(shí)力，比如能不能按時(shí)交房、裝修不會(huì)減低配置等等。

這些對(duì)于急于回款的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，是一個(gè)未知的難題。

另一邊隨著國(guó)企、央企背景的開(kāi)發(fā)商兼并收購(gòu)深入，行業(yè)集中度進(jìn)一步加深，不能適應(yīng)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，無(wú)論大小，終究都會(huì)被淘汰。

9月7日SOHO中國(guó)公告稱，創(chuàng)始人潘石屹、張欣夫婦確認(rèn)辭職，與董事會(huì)沒(méi)有分歧。

當(dāng)然這也只是表面上離開(kāi)，實(shí)際上潘石屹夫婦還是持有SOHO中國(guó)超六成的股份，一股一票投票權(quán)。

盡管牢牢把握著控制權(quán)，SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)狀況也沒(méi)有因此好轉(zhuǎn)。

自從一年前被市場(chǎng)監(jiān)督管理局立案調(diào)查后，SOHO中國(guó)經(jīng)歷了因少繳稅被罰款，因電費(fèi)加價(jià)被罰款，以及物業(yè)公司上億天價(jià)罰單等一系列動(dòng)蕩。

于是2021全年SOHO中國(guó)凈虧損高達(dá)1.2億。

資本市場(chǎng)也出現(xiàn)了神奇的一幕，一家中國(guó)曾經(jīng)的頭部房企，創(chuàng)始人夫妻，同時(shí)也擔(dān)任董事長(zhǎng)和總裁，宣布辭職后股價(jià)居然逆市上漲11%。

股民心里很清楚，到底誰(shuí)才是公司最大的不良資產(chǎn)。

也有人會(huì)問(wèn)，難道樓市一點(diǎn)好消息都沒(méi)有嗎？

有，但大部分情況下僅限于一線城市。

9月1日，據(jù)上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)的公告，位于上海市黃浦區(qū)核心地段的福佑路地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，成功過(guò)出讓。

拿下這塊地的是兩家公司的聯(lián)合體：

上海復(fù)祐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、上海云玓企業(yè)管理咨詢有限公司

通過(guò)天眼查股權(quán)穿透，會(huì)發(fā)現(xiàn)背后的實(shí)控主體分別是復(fù)星系的豫園股份和阿里系的螞蟻集團(tuán)。

根據(jù)官方的公告，黃浦區(qū)福佑路地塊隔壁就是豫園和城隍廟，未來(lái)由豫園股份主導(dǎo)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)。

項(xiàng)目建成后螞蟻將獲取共計(jì)地上約6萬(wàn)平方米的自持辦公物業(yè)，深化在上海的金融科技、區(qū)塊鏈業(yè)務(wù)布局。

這塊擁有700年歷史的土地，遍布老舊房屋，被業(yè)界稱為上海舊改最難啃的骨頭之一。

復(fù)星阿里兩大巨頭聯(lián)手，前者負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，后者負(fù)責(zé)企業(yè)入駐。

城市更新，會(huì)成為未來(lái)樓市精細(xì)化運(yùn)營(yíng)后，房企必須介入項(xiàng)目之一。

當(dāng)然這類更新舊改的難度很大，也很復(fù)雜，包括：

1.項(xiàng)目流程復(fù)雜且缺乏標(biāo)準(zhǔn)化，項(xiàng)目周期長(zhǎng)； 2.改造范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)居民訴求； 3.相關(guān)政策的不確定性； 4.舊改具有稀缺獨(dú)特性，幾乎不可復(fù)制。

同樣是舊改，萬(wàn)科在9月7日發(fā)布會(huì)上，南方區(qū)域首席執(zhí)行官孫嘉說(shuō)過(guò)，萬(wàn)科從2006年起在全國(guó)范圍內(nèi)參與城市更新，南方區(qū)域目前共有城市更新項(xiàng)目77個(gè)。

無(wú)論是住宅還是商業(yè)，項(xiàng)目的周期越來(lái)越長(zhǎng)、難度越來(lái)越大、回款越來(lái)越慢，是所有樓市從業(yè)者在2022年共同的感受。

很多年前，潘石屹還在萬(wàn)通創(chuàng)業(yè)時(shí)期，有五位隊(duì)友。

他們分別是馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富和易小迪。

馮侖曾經(jīng)講過(guò)一段往事。

他們六人在海南創(chuàng)業(yè)，看上了一個(gè)八棟樓的別墅項(xiàng)目，但賬上只有3萬(wàn)塊。

于是找到投資人愿意出1300萬(wàn)，讓潘石屹馮侖等人再出500萬(wàn)。

對(duì)方還要派人前來(lái)考察，馮侖很緊張，大家湊了錢(qián)現(xiàn)場(chǎng)買襯衫和領(lǐng)帶，還送了一條金利來(lái)領(lǐng)帶給投資人。

后來(lái)馮侖立即騎著自行車跑出去寫(xiě)文件辦手續(xù)，王功權(quán)將500萬(wàn)元在最短的時(shí)間內(nèi)拿回來(lái)，再?gòu)你y行貸款1300萬(wàn)。

賣完別墅后，公司賬上賺了300萬(wàn)。

中國(guó)樓市既漫長(zhǎng)又短暫的四十年過(guò)去了。

從最早的空手套白狼，變成高周轉(zhuǎn)拿地造樓，再到當(dāng)下的國(guó)企買房、兼并收購(gòu)，民營(yíng)房企剝離不良資產(chǎn)。

最終回歸城市本身，探討如何更新城市，如何用真正的高品質(zhì)住宅、優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引買家。

回歸造房本身，又要超越買地造樓回款這個(gè)簡(jiǎn)單的循環(huán)。

這是一件難且正確的事。

能堅(jiān)持下來(lái)的人，才能熬過(guò)樓市最低谷，看到未來(lái)。

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