來源丨葉檀財經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨顧天杰

    東莞三限房 攪動大灣區(qū)

又有一種新型共有產(chǎn)權(quán)房，入市了。

8月24日，東莞住建局發(fā)布《東莞市三限房運營管理實施細(xì)則（東建房〔2022〕17號）》。

什么是三限房？

簡單來說就是限房價、限地價、限銷售對象的特定房產(chǎn)。

限房價是指：購買的時候可以先只買50%的產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)政策細(xì)則，買家只要先付一半的錢，購買門檻大大降低。

具體來說，單套房銷售單價會以東莞銷售均價為基礎(chǔ)，結(jié)合樓層、朝向等因素確定，上下浮動比例不超過10%，既體現(xiàn)公正也考慮差異化。

限地價是指：建造三限房的土地價格，在評估價50%的基礎(chǔ)上起拍。

上浮10%作為最高限價，從源頭上限制地價，從而達(dá)到穩(wěn)定房價、地價和市場的預(yù)期作用。

另外細(xì)則中還規(guī)定了開發(fā)周期，土地交付并簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后18個月內(nèi)辦理商品房預(yù)售，30個月內(nèi)完成竣工驗收交付使用。

因為有政府背書，三限房的公信力在當(dāng)下市場，反而優(yōu)于其他民營房企開發(fā)的項目。

這么做不僅加快施工進(jìn)度，還減少了因為房價過快上漲帶來的人才流失。

限銷售對象是指：購買人要有配偶或共同生活的子女，是無房家庭，避免買家過度炒作投機。

三限房優(yōu)先會被分配給無房、高學(xué)歷、高級人才家庭，其次是分配給普通無房家庭，盡量兼顧大家的需求。

同時購買的標(biāo)準(zhǔn)還是比較高的，東莞本市戶籍需要3年社保，非東莞戶籍需5年社保。

《細(xì)則》顯示，三限房將按照兩個階段進(jìn)行分配。

第一階段是定向分配。

結(jié)束后房源有剩余的，就面向鎮(zhèn)街符合條件的人員開展第二階段公開抽簽分配。

如果還有剩余房源，接受全市符合條件的人員申請。

正常的申購流程是：

發(fā)布公告—網(wǎng)上申購—搖號排序—資格審查—按序選房—購房確認(rèn)。

本質(zhì)上來說，三限房不是新提法，早在一年前東莞就下發(fā)了相關(guān)試點文件。

文件里說，三限房結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項目選址。

優(yōu)先安排在安居需求較為集中、配套設(shè)施較為齊全、功能完善的區(qū)域。

同時多渠道籌集三限房房源，除新供應(yīng)用地集中建設(shè)外，可通過商品房項目配建、城市更新等途徑籌集房源。

根據(jù)特定保障對象群體的需求和實用經(jīng)濟原則，三限房建筑面積限定在70到80平米，戶型為兩房一廳或者三房一廳，實施基本裝修交付。

簡單提煉下這種房子的特點：

1.優(yōu)先安排在產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住集中需求區(qū)； 2.70-80平米兩室一廳為主； 3.優(yōu)先保障人才居??； 4.保證裝修和交付品質(zhì)一致； 5.只需購買50%產(chǎn)權(quán)。

結(jié)論是：

三限房是共有產(chǎn)權(quán)房的一種延伸與探索，對外來人才很有吸引力，與商品房互補。

80平米以內(nèi)的兩室一廳、三室一廳，符合經(jīng)濟實用的原則，滿足了人才首次入住的基本需求。

對于高端和改善群體，這種房子吸引力不大，預(yù)計三限房大部分都將是三口之家在東莞購買的第一套房。

從后期的轉(zhuǎn)賣來看，購買人在取得完全產(chǎn)權(quán)之前，不能再申請抵押登記，避免了利用三限房這個特殊渠道再增加房地產(chǎn)杠桿。

當(dāng)三限房轉(zhuǎn)賣的時候，轉(zhuǎn)讓對象需要滿足三限房銷售對象基本條件，也就是說只能在特定群體里出售，流動性不強、持有周期更長。

滿足條件可以按市場價8折取得剩余產(chǎn)權(quán)，對于持有莞香卡和玉蘭卡的人才還可以享受7折和5折優(yōu)惠。

原房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇，曾經(jīng)提出過一個概念叫做：

結(jié)構(gòu)性房價

簡單來說就是假設(shè)增加住房供應(yīng)體系里的保障房，那么總的房價就降低。

如果多年不提供保障房，只提供商品房，總體來說房價就上升。

中國絕大部分居民并不關(guān)心高房價，普通人最關(guān)心的是如何找到更多保障房、共有產(chǎn)權(quán)房或租賃住房。

完善住房保障體系，是未來樓市轉(zhuǎn)型的重要一步，東莞三限房即將攪動大灣區(qū)市場。

    房企掌門人 透露未來

一個神奇的現(xiàn)象是，東莞樓市在沉寂大半年之后，終于再度開始回暖。

7月4日，東莞住建局等四部門發(fā)布《關(guān)于加強分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購政策的通知》，將33個街鎮(zhèn)劃分成限購區(qū)和非限購區(qū)。

目前的限購區(qū)只剩下莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

這一波樓市寬松，確實非常有效。

7月26日，東莞誕生2022年首個日光盤，是位于南城街道的華潤潤府項目開盤，共有1072人參與認(rèn)購登記，搖號競爭174套洋房。

相當(dāng)于6.16個人爭奪一套房，競爭非常激烈。

華潤潤府備案價高達(dá)5.1萬一平米，是東莞主城區(qū)第一個價格突破5萬元的樓盤，幾乎快要和深圳光明區(qū)部分樓盤旗鼓相當(dāng)了。

如果在非限購區(qū)買房，無需核驗購房資格，對購買首套房的家庭，最低只要付20%的首付。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，東莞7月4日新政后第一周住宅成交890套，環(huán)比增長86%創(chuàng)下年內(nèi)新高。

在新政之前，東莞整個2022上半年樓市供銷基本處于歷史低位。

第一太平戴維斯發(fā)布的《東莞房地產(chǎn)市場2022年上半年度回顧與展望》顯示，東莞住宅庫存達(dá)近八年最高。

在過去3年里，在東莞買房的群體，八成以上都聚集在臨深板塊，距離深圳越近越好。

后來隨著兩個城市的價格差距越來越小，臨深不再具有巨大吸引力，東莞更多的是客戶變成了本地剛需和改善。

7月28日，東莞第三批集中供地正式官宣，將于8月30日集中出讓。

7宗地塊中，起拍總價最高的為2022WR017號地塊，該地塊位于東莞市松山湖玉蘭路與蘭香路交匯處西南側(cè)，起始價45.0858億，地塊最高限價51.85億。

第二輪供地東莞就已經(jīng)開始回暖，預(yù)計第三輪土拍熱度將延續(xù)下去。

8月27日最新一則消息是，東莞5個限購區(qū)街鎮(zhèn)的首付比例可能下調(diào)。

核心信息是在這5個限購區(qū)，家庭名下1套房，無貸款記錄、有1條貸款記錄且已結(jié)清的，普通住宅首付都只要三成。

除了東莞，蘇州、南京、惠州和福州等地，早就開啟了一輪又一輪的下調(diào)首付比例激勵政策。

城市分化越來越明顯了。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國，在業(yè)績發(fā)布會上，明確了未來樓市三個趨勢：

一是市場分化，一二線和強三線城市將是主戰(zhàn)場。 二是行業(yè)分化，房企數(shù)量減少，行業(yè)集中度顯著提升。 三則是企業(yè)分化，容錯率下降，管理能力強、產(chǎn)品與服務(wù)好的企業(yè)勝出。

三大趨勢對應(yīng)了中國樓市未來至少四個方面的巨大潛在需求：

一是新型城鎮(zhèn)化和保障性需求，比如共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房建設(shè)。 二是改善型需求，比如從建筑面積過渡到使用面積，提升住房質(zhì)量。 三是老齡化需求，居家養(yǎng)老和適老化改造，養(yǎng)老配套設(shè)施等。 四是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，重塑城鄉(xiāng)關(guān)系，走融合發(fā)展道路。

翻一翻目前還能發(fā)出財報中報的房企，在告別全行業(yè)高速增長后，大家關(guān)注的重點已經(jīng)從數(shù)字增長，變成了有增長就行。

樓市的未來依舊是光明的，道路是曲折的。

在當(dāng)下的節(jié)點上，選擇好方向比努力回款更重要。

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