來源丨葉檀財(cái)經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨檀扒爺

誰能想到，去年樓市還被控得死去活來，今年房貸利率卻迎來了一降再降？

8月22日，央媽非對(duì)稱下調(diào)了LPR的基點(diǎn)，1年期的下降了5個(gè)基點(diǎn)至3.65%，而大家非常關(guān)心的5年期LPR，則一下下降了15個(gè)基點(diǎn)至4.3%。

鑒于有《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，房貸利率會(huì)在LPR的基礎(chǔ)上再下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，那就意味著，目前的房貸利率最低可以到4.1%！

從4.4%到4.25%，再到現(xiàn)在的4.1%，今年的房貸利率還真是驚喜不斷呀，那么關(guān)鍵問題來了：

你肯買房了嗎？

    降到這份上了 能打開新局面嗎？

老規(guī)矩先看這一波每月還款能省幾個(gè)錢。

商貸100萬，30年等額本息，利率4.1%，每月月供4831.98，累計(jì)還款總額是173.9萬。

對(duì)比一下利率4.25%的情況，可以發(fā)現(xiàn)每月大概省87塊左右，30年累計(jì)下來，可以省下3萬多點(diǎn)。

情況就是這樣，這不是今年第一次下調(diào)了已經(jīng)沒有了新鮮感，而且30年省下3萬多，怎么看都缺乏吸引力（當(dāng)然，對(duì)比當(dāng)初4.9%的時(shí)候還是可以的，那樣總額上好歹會(huì)有一個(gè)17萬多的差別）。

上次5月底LPR下調(diào)時(shí)，我也和大家討論過這個(gè)問題，那會(huì)兒有注意到的是，房貸利率不是單獨(dú)下調(diào)的，它只是整個(gè)系統(tǒng)中的一環(huán)。

5月5日中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)發(fā)布過報(bào)道，顯示北京那片國(guó)有大行和一些股份制銀行都在下調(diào)定期存款利率以及大額存單產(chǎn)品利率，降幅普遍在10個(gè)基點(diǎn)左右。

而更早之前4月28日時(shí)，星圖金融研究院也有消息，表示在部分股份制銀行和中小行下調(diào)存款利率后，國(guó)有大行也加入其中，涉及各類中長(zhǎng)期存款產(chǎn)品。

當(dāng)時(shí)的背景是，全國(guó)消費(fèi)數(shù)據(jù)不好看，4月單月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下跌了11.1%，同時(shí)人民幣貸款數(shù)據(jù)也一樣不好看，住房貸款同比少增4022億。

我們很喜歡存款，比很多國(guó)家比起來儲(chǔ)蓄率都是更高的，這樣的問題就是，全拿去存了消費(fèi)增長(zhǎng)就會(huì)受影響，尤其今年疫情反復(fù)橫跳，銀行這就是要讓大家把錢拿去消費(fèi)。

LPR本身又是掛鉤房貸利率的，所以這就是再把資金往消費(fèi)往樓市上引導(dǎo)，這是個(gè)一環(huán)套一環(huán)的操作。

那這個(gè)操作具體效果如何呢？

從8月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，7月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)2.7%，但社融躺平了，其中居民中長(zhǎng)期貸款同比少增2488億元。

哦豁，先不提消費(fèi)這個(gè)情況反彈占了多少（因?yàn)閾?jù)我所知很多店鋪在7月時(shí)突然又冷清了起來），房地產(chǎn)這塊是沒能產(chǎn)生什么太大效果的。

所以要說利率已經(jīng)降到這份上了，能否開啟什么新局面，我個(gè)人并不是很樂觀，要知道7月可是有疫情后反彈效果在里邊的，而現(xiàn)在由于爛尾樓等問題的負(fù)面影響以及房企業(yè)績(jī)的公布，情況可能比那會(huì)兒還要糟糕。

真別急著賣了，先保交樓吧。

    肯這個(gè)字 可能有點(diǎn)太看得起購(gòu)房者了

8月19日，西安發(fā)布《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》，其中提到住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格，只不過隨之而來的是，該房屋5年不得上市交易。

這是繼長(zhǎng)沙和成都之后，第三個(gè)這么做的省會(huì)，比較有意思的是還都是中西部省份的。

這種樓市政策是比較有創(chuàng)意的，貼合保障性住房的同時(shí)，還能一邊房住不炒，一邊給出買房資格刺激樓市，一箭三雕，其他很多城市則比較樸素很多，比如環(huán)京那邊，基本就是取消了限購(gòu)，還有上海也出了新政，縮短了人才購(gòu)房條件中非滬籍人才需要提供的社保繳納時(shí)間。

總之目前各地，不管是發(fā)達(dá)還是不發(fā)達(dá)，都在為樓市絞盡腦汁。

利率降至低位，各地也在因城施策各顯神通，房企也在拼命打折玩命宣傳，它們仿佛都在問你：

這么多優(yōu)惠了，你們這下肯買了吧？

的確，優(yōu)惠是很多，但是卻忽略了一個(gè)很明顯的問題——很多人買不起。

2021年據(jù)統(tǒng)計(jì)中國(guó)居民人均可支配收入是3.51萬，而九派新聞7月27日的報(bào)道中提到，全國(guó)目前均價(jià)過萬的縣城，注意是縣城，就已經(jīng)多達(dá)117個(gè)，如果換做地級(jí)市，可想而知。

就拿1萬一平來看，正常小家庭生活80平不過分吧？那就是80萬總價(jià)，對(duì)于平均家庭來說，夫妻倆要不吃不喝不生育，12年才能有足夠的的房錢，兩人一年不吃不喝的收入只夠買個(gè)7平米，一個(gè)廁所......

不是不肯買，而是大多數(shù)人的收入根本就買不起，連低到20%的首付都湊不齊，千萬不要被現(xiàn)在各種詭異的電視劇忽悠了，以為沒有窮人了。

這也是為什么很多人看到降利率、降首付比例的新聞后都會(huì)發(fā)問，為什么不能直接降點(diǎn)價(jià)格呢？

所以說，用肯不肯來發(fā)問，可能有點(diǎn)太看得起大多數(shù)購(gòu)房者或者潛在購(gòu)房者了。

以上，今年5年期LPR已經(jīng)降了35個(gè)基點(diǎn)了，就現(xiàn)在這樓市來看，不好說后邊還會(huì)不會(huì)下調(diào)，說起來傳統(tǒng)的“金九銀十”就要到了，這次超出預(yù)期的下調(diào)配合各地和房企，能帶來什么效果，一起拭目以待吧。

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