來(lái)源丨葉檀財(cái)經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨顧天杰

    法拍豪宅 同名不同命

一套海景房，降價(jià)到多少才會(huì)有人買(mǎi)？

5折行不行？

3折夠不夠？

位于惠州惠東縣的海景房樓盤(pán)九銘嶼海給出的答案是：

1.6折海景房大甩賣(mài)

2022年5月8日，京東法拍上出現(xiàn)一套九銘嶼海133.67平米海景房。

它的最終成交價(jià)65.5萬(wàn)，單價(jià)4900元一平米，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的4.1折，只相當(dāng)于買(mǎi)家買(mǎi)入時(shí)候價(jià)格的1.9折。

如果在貝殼找房網(wǎng)站上搜索，可以收到60套九銘嶼海二手房源，均價(jià)9164元一平米，近30天帶看4次，房屋總價(jià)在30萬(wàn)到300萬(wàn)不等。

他們的共同特點(diǎn)是：有價(jià)無(wú)市。

不要以為只有二三線(xiàn)濱海城市的遠(yuǎn)郊海景房，才能享受鬼城級(jí)別的待遇。

即使放到深圳這樣的一線(xiàn)城市，一旦光環(huán)散去，海景房通常也是一地雞毛。

2022年6月，深圳老牌半山海景豪宅天麓3區(qū)一棟200多平米的房子在阿里法拍上架，起拍價(jià)558萬(wàn)，最后無(wú)人競(jìng)價(jià)流拍。

這套房是上海浦發(fā)銀行深圳分行名下，位于鹽田區(qū)東部華僑城天麓3區(qū)萊茵莊園46棟A501房產(chǎn)。

原業(yè)主無(wú)力償還債務(wù)，在2019年把這套房作為抵債房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給浦發(fā)深圳分行。

浦發(fā)銀行從債主變成房東，多次嘗試處置這套房。

天麓A501單價(jià)2.52萬(wàn)元一平米，其實(shí)不算貴，這是一套建筑面積223平米的復(fù)式住宅，2012年4月竣工后，一直保持著毛坯狀態(tài)。

天麓豪宅也有過(guò)一段屬于自己的高光時(shí)刻。

它連續(xù)2年選中國(guó)十大豪宅，由建筑大師理查德·邁耶親自操刀設(shè)計(jì)。

開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)推出過(guò)直升機(jī)看房活動(dòng)，用于接待客戶(hù)的春天號(hào)直升飛機(jī)，是19座的超美洲豹AS332L，在深圳轟動(dòng)一時(shí)，風(fēng)光無(wú)二。

天麓A501前后經(jīng)歷6次流拍。

最早于2018年9月上架，最初起拍價(jià)823萬(wàn)，評(píng)估價(jià)格在2019年3月達(dá)到1175萬(wàn)的頂峰，最后一次起拍價(jià)直降265萬(wàn)元，還是流拍了。

目前從貝殼找房網(wǎng)站上，只能找到少數(shù)幾套天麓3區(qū)、6區(qū)和7區(qū)二手房，面積從223到353平米不等，單套總價(jià)在1231萬(wàn)到1944萬(wàn)不等。

中國(guó)過(guò)去20年大部分帶營(yíng)銷(xiāo)噱頭的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)到特色小鎮(zhèn)、海景度假，幾乎都失敗了。

面朝大海春暖花開(kāi)，只存在于幻想里，現(xiàn)實(shí)之中就變成了另一幅景象。

唯一能保住豪宅尊嚴(yán)的方法，只有將它們轉(zhuǎn)移到主城區(qū)，變成網(wǎng)紅盤(pán)。

換一種敘述故事的方式。

7月21日深圳南山區(qū)網(wǎng)紅豪宅華潤(rùn)城潤(rùn)府，在阿里法拍上經(jīng)過(guò)155輪競(jìng)價(jià)，以3600萬(wàn)元拍出，面積191.1平米，折合單價(jià)18.84萬(wàn)/平米。

套豪宅起拍價(jià)2140萬(wàn)，單價(jià)11.19萬(wàn)/平米，低于目前市場(chǎng)參考價(jià)13.2萬(wàn)一平米。

同樣是豪宅，同樣是法拍房，城區(qū)豪宅秒殺了海景豪宅。

即使在同一個(gè)小區(qū)里，不同時(shí)間段拍賣(mài)出去的法拍房，命運(yùn)也天差地別。

2022年2月10日，阿里法拍成交了一套華潤(rùn)城潤(rùn)府三期88.17平米住宅，成交價(jià)1199.65萬(wàn)元，不算稅費(fèi)和過(guò)戶(hù)費(fèi)，折合單價(jià)13.61萬(wàn)/平米。

這套房的拍賣(mài)過(guò)程十分艱難。

一拍流拍，二次拍賣(mài)吸引3人報(bào)名，最終成交價(jià)也只是在二手房參考價(jià)附近。

當(dāng)時(shí)深圳樓市走勢(shì)并不明朗，市面上一度傳出深圳南山區(qū)網(wǎng)紅盤(pán)走下神壇的論調(diào)。

有一個(gè)信息不能忽略：

華潤(rùn)城潤(rùn)府三期2018年開(kāi)盤(pán)，房子不滿(mǎn)五年要收取接近100萬(wàn)的豪宅二手稅費(fèi)，因此第一次流拍，主要是因?yàn)榭偝杀靖哌_(dá)1500萬(wàn)。 僅僅過(guò)了5個(gè)月，同一小區(qū)新上架的大戶(hù)型法拍房?jī)r(jià)格飆升到3600萬(wàn)，這套191.9平米的大戶(hù)型，成交單價(jià)比2月的小戶(hù)型，每平米高了5.3萬(wàn)元。

高凈值人群的信心又回來(lái)了，重新在主城區(qū)豪宅區(qū)抱團(tuán)。

貝殼找房顯示，目前華潤(rùn)城三期有11套在售二手房，基本以86到89平米的兩室一廳為主，少量149到151平米的兩室兩廳，總價(jià)在1149萬(wàn)到1996萬(wàn)不等。

盡管2022年深圳新房供應(yīng)量充足，但區(qū)域分化依舊很大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，南山區(qū)依舊供不應(yīng)求，光明、龍華、寶安區(qū)供應(yīng)量較大。

主力成交區(qū)域是南山，華潤(rùn)城、前海潤(rùn)峯府等項(xiàng)目帶動(dòng)成交，均價(jià)也主要是高價(jià)盤(pán)和熱點(diǎn)網(wǎng)紅盤(pán)助力拉升上去的。

對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，高凈值群體最終還是會(huì)涌向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，城區(qū)豪宅既能抗通脹保值，又能自住度假，比偏遠(yuǎn)的海景房有價(jià)值得多。

    從剛需到改善再到豪宅 回歸常識(shí)

減少數(shù)量，提升質(zhì)量。

不止是高凈值富豪，開(kāi)發(fā)商和政府也這么想。

上海第二輪集中供地剛結(jié)束不久。

這次合計(jì)供應(yīng)34塊地，總成交780億，平均溢價(jià)率4.49%。

奉賢和嘉定是第二輪的供地大戶(hù)。

第二輪土拍繼承了首輪土拍熱度，13幅地塊進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段。

保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)聯(lián)合拿下的嘉定區(qū)嘉定新城馬陸南社區(qū)JDC1-2301單元23-01、29-01地塊，溢價(jià)率9.81%。

這塊地特點(diǎn)是配套齊全，既有優(yōu)質(zhì)教育、成熟商業(yè)和醫(yī)院，而且交通便利，距離軌道交通11號(hào)線(xiàn)不到1公里。

上海土拍第二天，上海城投旗下城投控股全資子公司城投置地，拿下長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊。

成交樓面價(jià)10萬(wàn)一平米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)16.3萬(wàn)一平米。

這塊地位于上海長(zhǎng)寧低密度住宅核心區(qū)，非常稀缺。

周邊交通便捷，居住氛圍濃厚成熟，生活設(shè)施配套完善，屬于優(yōu)質(zhì)核心資源。

國(guó)企依舊是這一輪的拿地主力軍。

招商蛇口、保利發(fā)展兩家央企實(shí)力雄厚，各拍得5幅地塊，占比總數(shù)的近30%。

上海本地國(guó)企再次扛起大旗，上海城建、上海城投、奉賢發(fā)展、上海建工都有收獲。

越來(lái)越多的實(shí)力雄厚的國(guó)有企業(yè)，也參與到了拿地造樓的行業(yè)里，比如南昌市政、大眾和上海紡織。

在房地產(chǎn)收縮和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)前夜，樓市正在全面回歸兩個(gè)字：

常識(shí)

如果仔細(xì)觀察北上廣深的豪宅，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：

豪宅總價(jià)和均價(jià)呈正相關(guān)，總價(jià)越高均價(jià)越高。 1億及以上:不看單價(jià)看總價(jià)； 5000萬(wàn)豪宅:單價(jià)比3000萬(wàn)每平米貴3到4萬(wàn)； 3000萬(wàn)豪宅:單價(jià)比2000萬(wàn)每平米貴2萬(wàn)； 1000萬(wàn)及以下:每平米均價(jià)趨于穩(wěn)定。

這也符合優(yōu)質(zhì)稀缺豪宅在高凈值人群心中的定位。

財(cái)富馬太效應(yīng)越明顯，房屋總價(jià)越高，單價(jià)也越高，更顯示出這套豪宅的獨(dú)特價(jià)值。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，未來(lái)豪宅內(nèi)部也會(huì)分化，好的更好，貴的更貴。

北上廣深和日本、韓國(guó)、美國(guó)的豪宅相比，最大區(qū)別在于中后期的維護(hù)與保養(yǎng)投入，國(guó)內(nèi)豪宅的建筑時(shí)間普遍較短，投入的翻新成本總體低于海外豪宅。

當(dāng)剛需、改善和豪宅買(mǎi)家，連同政府和開(kāi)發(fā)商，都一起重新回歸城市最核心資產(chǎn)的時(shí)候。

房地產(chǎn)行業(yè)，距離見(jiàn)底就不遠(yuǎn)了。

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