來(lái)源丨葉檀財(cái)經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨顧天杰

    四個(gè)省份 需要小心

2022年3月27日，光大銀行在央行發(fā)布報(bào)告之后，針對(duì)尾部金融機(jī)構(gòu)，寫了一份風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)報(bào)告。

當(dāng)時(shí)并沒(méi)有引起太多討論。

這份報(bào)告里提到：

高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要集中于農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)和城商行。

在經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境及信用資源南北分化加劇背景下，區(qū)域性中小銀行呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)、尾部偏弱”特征，弱資質(zhì)地區(qū)問(wèn)題金融機(jī)構(gòu)壓力相對(duì)較大。

央行自己在報(bào)告里說(shuō)，存量高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要集中在四個(gè)省份。

具體是哪四個(gè)？

不知道。

光大證券合了央行的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2021）》、信貸投放增速、不良率省域分布圖，得出一個(gè)推論：

這四個(gè)省份是遼寧、甘肅、內(nèi)蒙古和河南。

河南目前的情況眾所周知，銀行、開發(fā)商、儲(chǔ)戶、業(yè)主都很難受。

一位河南房企負(fù)責(zé)人曾經(jīng)說(shuō)，一般情況下監(jiān)管賬戶上如果有錢，就不會(huì)爛尾。

那么錢到底去哪兒了呢？

很多目前停工的樓盤，都屬于已經(jīng)完成了銷售的，然后房企把資金騰挪到其他項(xiàng)目里去，這在兩三年前是很正常的事情。

畢竟一大筆錢躺在銀行賬上，確實(shí)沒(méi)必要。

當(dāng)過(guò)去一年多預(yù)售資金監(jiān)管一點(diǎn)點(diǎn)收緊后，項(xiàng)目之間的資金調(diào)配出現(xiàn)困難，房企各樓盤間的流動(dòng)性大大減弱。

對(duì)于已經(jīng)賣完、不再產(chǎn)生現(xiàn)金流的樓盤來(lái)說(shuō)，一旦沒(méi)錢開工，就陷入兩難境地。

即使如此，銀行卻依舊在迅速把停貸業(yè)主，拉進(jìn)征信黑名單里。

眾所周知，房地產(chǎn)貸款是銀行的頭號(hào)業(yè)務(wù)。

哪家銀行的放款和資金監(jiān)管比較寬松，開發(fā)商就會(huì)更愿意選擇它來(lái)合作。

于是在2017、2018、2019年的樓市高峰期，開發(fā)商與銀行簽合同時(shí)，通常會(huì)提前談好預(yù)售資金比例與放款條件。

無(wú)形之中，銀行既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員、又成了裁判員、必要時(shí)刻還是觀眾。

表面看上去，只要房?jī)r(jià)一直漲，開發(fā)商資金能夠周轉(zhuǎn)得過(guò)來(lái)，一切都欣欣向榮，簡(jiǎn)直是多方共贏。

誰(shuí)都知道房?jī)r(jià)不可能一直漲，誰(shuí)都不愿意自己成為最后的接盤俠。

但很多時(shí)候，接不接盤不是由家庭自己說(shuō)了算的。

在開發(fā)商把預(yù)售資金劃走的那一刻，業(yè)主們的命運(yùn)就不再掌握在自己手里了。

在國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的法律制度下，即使停工的房子按照最好的結(jié)果，在一兩年后終于交房，大概率面臨一個(gè)尷尬問(wèn)題：

沒(méi)有房產(chǎn)證

接下來(lái)買家通常只有兩種選擇。

一是催促開發(fā)商或者第三方一起協(xié)調(diào)，盡快辦理產(chǎn)證，然后繼續(xù)每個(gè)月正常還貸。

二是開發(fā)商目前處于破產(chǎn)走流程之中，法人資格沒(méi)有注銷，購(gòu)房者可以要求退房，成功后也無(wú)需還貸。

很可惜的是，第二種情況的成功率比較低。

假設(shè)真的爛尾，買家也只有兩種比較有效的處理方式。

如果頭鐵，選擇不解除購(gòu)房合同。

那么此時(shí)房子爛尾，購(gòu)房者和銀行的借貸關(guān)系依舊存在，購(gòu)房者還得還貸。

如果不還貸預(yù)期，那么銀行會(huì)同時(shí)起訴開發(fā)商和購(gòu)房者，左手要求還貸，右手要求繼續(xù)造房。

如果選擇解除購(gòu)房合同，購(gòu)房者向開發(fā)商提出合同解約，追責(zé)開發(fā)商不能按時(shí)交房的責(zé)任，同時(shí)追回首付。

假設(shè)此時(shí)開發(fā)商已經(jīng)把錢挪用出去了，銀行直接成為最大輸家，解除購(gòu)房合同后，就不必還貸了。

這也解釋了很多頭部房企，對(duì)外宣稱的口徑統(tǒng)一是債務(wù)重組，而不是破產(chǎn)清算。

央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)2021年12月30日新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)：

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度較高，現(xiàn)有的10萬(wàn)余家房企中每年都會(huì)有將近500家的企業(yè)進(jìn)入司法破產(chǎn)重整，這是行業(yè)優(yōu)勝劣汰、實(shí)現(xiàn)出清的重要方式。

閉眼買房就能躺贏的游戲，好像要接近尾聲了。

天下沒(méi)有不散的宴席，沒(méi)必要做最后一個(gè)離席的人。

    銀行話語(yǔ)權(quán) 不能太大

假設(shè)停工潮影響到銀行，結(jié)果會(huì)怎樣？

根據(jù)中國(guó)的《存款保險(xiǎn)條例》第五條規(guī)定：

同一存款人在同一機(jī)構(gòu)的存款本息合計(jì)金額在50萬(wàn)元以內(nèi)，存款保險(xiǎn)實(shí)行全額償付。

在實(shí)踐過(guò)程中，存款保險(xiǎn)通常是通過(guò)市場(chǎng)化手段促成經(jīng)營(yíng)狀況良好的銀行，接盤差銀行。

存款人的存款、貸款以及其他業(yè)務(wù)都不會(huì)受影響。

當(dāng)然，能在中國(guó)開展房貸業(yè)務(wù)的，大部分都是股份制銀行和國(guó)有銀行，資質(zhì)要求很高。

哪怕最壞的結(jié)果，如果銀行破產(chǎn)，我們也可以參考美國(guó)的案例。

美國(guó)的政府銀行保險(xiǎn)，最早可以追溯到1930年的大蕭條時(shí)代。

一聽說(shuō)銀行可能破產(chǎn)，儲(chǔ)戶們就一個(gè)勁兒地集中擠兌式提款提現(xiàn)。

當(dāng)時(shí)羅斯?？偨y(tǒng)幫助了銀行，成立聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司，努力阻止銀行倒閉。

1933年，聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司FDIC成立，所有州立和國(guó)家級(jí)特許銀行，都必須參保。

如果把錢存在聯(lián)邦特許信用合作社或者州特許信用合作社，依舊可以通過(guò)國(guó)家信用合作社管理局NCUA獲得保險(xiǎn)，都是同樣的模式。

假設(shè)銀行破產(chǎn)，政府會(huì)為儲(chǔ)戶兜底，即使你沒(méi)有付保險(xiǎn)費(fèi)，也可以獲得賠付。

主要是因?yàn)殂y行已經(jīng)提前支付了每個(gè)儲(chǔ)戶的保費(fèi)，這些錢平時(shí)作為FDIC的存款保險(xiǎn)金，必要時(shí)刻變成賠付金額。

當(dāng)一家銀行倒閉時(shí)，密切關(guān)注銀行狀況的聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司會(huì)立刻介入，接管這家銀行，也就是所謂的托管。

FDIC會(huì)迅速找到一家經(jīng)營(yíng)狀況良好的銀行，來(lái)接管這家破產(chǎn)的銀行，假設(shè)沒(méi)有人愿意接盤，那么FDIC會(huì)郵寄給儲(chǔ)戶一張支票，在限額之內(nèi)都能賠付。

聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司為每個(gè)銀行、每名儲(chǔ)戶的銀行賬戶提供最高25萬(wàn)美元的保險(xiǎn)，包括本金和利息。

只要是儲(chǔ)戶就可以獲得賠付，甚至不需要成為美國(guó)公民或者居民。

從FDIC成立以來(lái)，目前還沒(méi)出現(xiàn)過(guò)不賠付或者賠付金額不夠的情況。保險(xiǎn)涵蓋的范圍包括儲(chǔ)蓄、支票、貨幣市場(chǎng)和可轉(zhuǎn)讓支付命令賬戶，以及定期存單。

如果存款超過(guò)25萬(wàn)美元怎么辦？

很簡(jiǎn)單，分散到多家不同的銀行就行了。

從2008到2012年，F(xiàn)DIC報(bào)告了465家銀行倒閉，規(guī)模最大的是華盛頓互惠銀行Washington Mutual，曾經(jīng)是一家百年老店。

這家銀行在次貸危機(jī)期間倒閉，主要原因有兩個(gè)：

1.長(zhǎng)期無(wú)序擴(kuò)張，貸款質(zhì)量低下。

2.主營(yíng)業(yè)務(wù)集中在房貸和個(gè)人零售板塊，金融危機(jī)期間無(wú)法回收貸款。

2008年9月25日FDIC在美國(guó)儲(chǔ)蓄監(jiān)督辦公室的指示下，與華盛頓互惠銀行簽訂接管協(xié)議，F(xiàn)DIC將其銀行業(yè)務(wù)出售給了摩根大通。

第二天，這家百年老店和旗下子公司統(tǒng)一申請(qǐng)了破產(chǎn)保險(xiǎn)。

企業(yè)家曹德旺，之前在接受采訪時(shí)說(shuō)：

我們會(huì)有一場(chǎng)信用危機(jī)來(lái)，應(yīng)該是在2022年以后，其實(shí)這次沒(méi)有疫情，我們也很危機(jī)；這不是我們現(xiàn)在做的，這是歷史遺留下來(lái)的問(wèn)題。

 

我是中國(guó)人，而且做生意做到我這個(gè)份上的時(shí)候，算是精英一族的成員，有責(zé)任也有義務(wù)，面對(duì)這些問(wèn)題，自己怎么想辦法克服解決。

祝愿福耀玻璃、以及所有大中小微企業(yè)，能夠順利度過(guò)2022年。

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