出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

2025年臨近收官，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在這一年涌現(xiàn)了哪些新動態(tài)？呈現(xiàn)出怎樣的特征與格局？未來又將走向何方？本文將展開回顧與分析。

01

增速放緩質(zhì)量提升，行業(yè)分化顯現(xiàn)

2025年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)邁入“降速提質(zhì)、頭部引領(lǐng)”的新階段。頭部企業(yè)普遍主動調(diào)整開業(yè)節(jié)奏，通過精細化運營、模式創(chuàng)新與資本運作能力的強化，尋求高質(zhì)量發(fā)展路徑，企業(yè)間的戰(zhàn)略選擇差異顯著。

梳理六家頭部企業(yè)2025年發(fā)展數(shù)據(jù)：

主要特征如下：

第一梯隊（綜合領(lǐng)先）：華潤萬象生活綜合實力突出，珠海萬達商管在規(guī)模擴張上保持較快速度。

第二梯隊（特色發(fā)展）：龍湖集團以穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)為特色，印力集團在專業(yè)運營與資產(chǎn)管理領(lǐng)域表現(xiàn)亮眼。

第三梯隊（區(qū)域深耕）：新城控股是下沉市場的規(guī)模代表，愛琴海商業(yè)積極布局下沉市場。

核心發(fā)展趨勢分析：

在“降速提質(zhì)”的行業(yè)基調(diào)下，頭部企業(yè)在規(guī)模、模式與質(zhì)量維度展開差異化競爭。

1. 規(guī)模擴張：從“求量”到“求質(zhì)”，策略分化

行業(yè)整體開業(yè)速度放緩，但企業(yè)策略各有不同：

華潤萬象生活走“高質(zhì)量擴張”路線，上半年新開4座商場，全年計劃新開15座，擴張聚焦核心區(qū)位與高端產(chǎn)品線（萬象城），保障項目質(zhì)量與品牌價值。

珠海萬達商管在PAG財團介入后推進改革，調(diào)整組織架構(gòu)、優(yōu)化管理層，同時放緩開店節(jié)奏，2025年新開19座廣場。

龍湖集團側(cè)重“存量運營”，上半年僅新開1座商場，將重心放在存量項目調(diào)改與運營提升上，如投入近3億元實施“一店一策”精細化改造。

行業(yè)共識：單純追求開業(yè)數(shù)量的階段已過，“有質(zhì)量的開店”成為核心，企業(yè)更關(guān)注項目盈利與長期價值。

2. 發(fā)展模式：輕重結(jié)合成主流，專業(yè)能力關(guān)鍵

輕資產(chǎn)管理成為行業(yè)核心模式。輕資產(chǎn)從可選戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為企業(yè)擴張與風(fēng)險控制的關(guān)鍵手段，珠海萬達商管持續(xù)輸出管理，華潤萬象、龍湖等企業(yè)也加大輕資產(chǎn)項目布局，占比提升，有效降低負債、提高資本效率。

商管公司向?qū)I(yè)資管平臺升級是重要方向。印力集團從運營商向“市場化大資管平臺”轉(zhuǎn)型，成功發(fā)行中金印力消費REIT，形成“投、融、管、退”閉環(huán)，為行業(yè)資產(chǎn)證券化提供范本，全周期資管能力成為核心競爭力。

3. 經(jīng)營質(zhì)量：精細化運營構(gòu)建競爭壁壘

當(dāng)規(guī)模與模式趨同，運營精細度成為關(guān)鍵：

數(shù)據(jù)驅(qū)動客群運營：會員體系是核心資產(chǎn)，華潤“萬象星”與印力會員體系均突破千萬量級，通過數(shù)據(jù)挖掘?qū)崿F(xiàn)精準(zhǔn)營銷，提升消費頻次與客單價。

空間與內(nèi)容創(chuàng)新：商業(yè)空間從交易場所轉(zhuǎn)向體驗?zāi)康牡兀埡耙坏暌徊摺备脑?、萬達非標(biāo)化設(shè)計等，均旨在通過獨特場景與內(nèi)容吸引客流，打破同質(zhì)化。

數(shù)字化全鏈條賦能：數(shù)字化滲透選址、招商、運營等全環(huán)節(jié)，成為提升決策效率與運營韌性的基礎(chǔ)。

小結(jié)：分化明確，能力主導(dǎo)

2025年商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)分化明顯：華潤萬象生活以高質(zhì)量擴張與深度運營領(lǐng)先；龍湖集團聚焦存量運營與輕資產(chǎn)；萬達鞏固輕資產(chǎn)優(yōu)勢；印力集團打造資管平臺。行業(yè)進入精耕細作階段，未來贏家將是具備運營、資管與生態(tài)鏈接能力的企業(yè)。

頭部企業(yè)格局：

1、第一梯隊（引領(lǐng)者）：華潤萬象生活運營與品牌領(lǐng)先；珠海萬達商管依托規(guī)模與輕資產(chǎn)體系，在下沉市場有先發(fā)優(yōu)勢。

2、第二梯隊（特色企業(yè)）：龍湖集團財務(wù)穩(wěn)健，聚焦一二線運營；印力集團資管能力突出；新城控股在三四線市場規(guī)模領(lǐng)先。

3、挑戰(zhàn)者：愛琴海等企業(yè)在下沉市場布局，但面臨項目復(fù)制、品牌競爭力等挑戰(zhàn)。

02

港資商業(yè)發(fā)力，品質(zhì)優(yōu)勢凸顯

2025年港資商業(yè)項目備受關(guān)注，上海新鴻基ITC Masion、香港置地金陵中寰JLC等項目入市。

下表匯總港資企業(yè)2025年底已開業(yè)項目及新增情況：

主要趨勢分析

2025年港資商業(yè)內(nèi)地發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1、聚焦核心城市：港企將內(nèi)地作為核心市場，新鴻基2025年開業(yè)3個項目，K11、瑞安各開業(yè)2個項目，太古地產(chǎn)也有多個項目籌備，布局集中在上海、南京、深圳等一線及新一線城市核心地段，恒隆簽約南京西路項目，鞏固高端商圈布局。

2、模式創(chuàng)新：港企探索多元模式，恒隆“V.3策略”通過長期租約、合作改造升級成熟商圈資產(chǎn)，如獲取上海梅龍鎮(zhèn)廣場、杭州百貨大樓等項目進行運營升級。

3、產(chǎn)品線細分：企業(yè)細化產(chǎn)品線適應(yīng)市場，K11形成K11、K11 Select、K11 ECOAST三條線；太古地產(chǎn)擁有太古匯、太古里、太古坊等不同定位產(chǎn)品線。

4、精細化運營：港企在空間設(shè)計、硬件品質(zhì)、場景營造上注重細節(jié)，如金陵中寰JLC雖定位調(diào)整為潮奢，但空間設(shè)計與物業(yè)品質(zhì)保持高標(biāo)準(zhǔn)，以人文關(guān)懷與精細化運營打造差異化。

總體而言，2025年港資商業(yè)不追求數(shù)量擴張，而是深耕核心城市，通過產(chǎn)品創(chuàng)新與資產(chǎn)運營鞏固高端市場地位。

03

奧特萊斯活躍，業(yè)態(tài)升級擴張

2025年奧特萊斯業(yè)態(tài)發(fā)展活躍，多個新項目亮相。

2025年奧萊發(fā)展特點

今年奧萊業(yè)態(tài)主要趨勢：

1、“奧萊+文旅”融合：新項目注重文旅結(jié)合，北京灣里·王府井WellTown緊鄰環(huán)球度假區(qū)，西安兵馬俑國際奧萊小鎮(zhèn)依托景點，通過獨特建筑設(shè)計、體驗業(yè)態(tài)（親子樂園、藝術(shù)展覽）打造“微度假空間”，滿足多元客群需求。

2、頭部企業(yè)布局加速：傳統(tǒng)奧萊運營商（杉杉、砂之船等）外，華潤萬象生活、德基、北京華聯(lián)等企業(yè)入局，華潤萬象濱海購物村（首家奧萊）、南京羊山湖德基奧萊小鎮(zhèn)（德基首家奧萊）等項目推進，提升行業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

3、體驗式消費核心：單純“名品+折扣”吸引力下降，新項目通過增加餐飲、娛樂、文化等業(yè)態(tài)，設(shè)計開放式街區(qū)、濱湖環(huán)境等場景，將購物轉(zhuǎn)化為休閑體驗。

總結(jié)

2025年商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟與消費壓力下仍保持發(fā)展，行業(yè)分化加劇、質(zhì)效優(yōu)先，港資商業(yè)品質(zhì)領(lǐng)跑，奧萊業(yè)態(tài)加速擴張。未來行業(yè)將呈現(xiàn)K型分化，能力強的企業(yè)持續(xù)發(fā)展，如華潤萬象多產(chǎn)品線布局、港資企業(yè)高線城市深耕；能力不足的企業(yè)可能逐步退出或被兼并。

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