撰文｜陳利 編輯｜陳夢妤 魏文藝

封面｜每日經(jīng)濟新聞資料圖

一場圍繞購房模式的變革正在全國多地展開。

今年以來，湖南平江縣、甘肅張掖、河南信陽等多個城市陸續(xù)出臺政策，要求新出讓土地的商品房項目實行現(xiàn)房銷售。據(jù)克而瑞監(jiān)測，2019年起商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比已從10%升至今年初的33%，全國超30個?。ㄊ校╅_展了現(xiàn)房銷售試點或配套政策。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年商品房現(xiàn)房銷售面積占比約30.84%；今年前9月，該占比提升至35.4%。

在“十五五”規(guī)劃建議明確推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出六大重點任務(wù)，包括建立住房保障輪候庫制度、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度。

這表明，以“推進(jìn)現(xiàn)房銷售”為代表的舉措將成為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)?？硕鸱治鲋赋觯骸半S著政策細(xì)化和市場適應(yīng)，現(xiàn)房銷售模式有望成為中國商品住宅銷售新常態(tài)，是實踐和豐富房地產(chǎn)發(fā)展新模式的應(yīng)有之義。”

1

“十五五”時期現(xiàn)房銷售或逐步推進(jìn)

12月10日，深圳福田區(qū)梅林街道B405-0308地塊競拍成交，樓面價42695元/平方米，溢價率65%。該地塊商品住房需全部現(xiàn)房銷售，是深圳近年第二宗要求全現(xiàn)房銷售的宅地。

此前，多城已從政策和土地出讓端推動現(xiàn)房銷售制度落地。

今年5月，河南信陽在相關(guān)措施中提出中心城區(qū)新出讓土地商品房項目一律現(xiàn)房銷售，成為2025年全國首個全面落實現(xiàn)房銷售的城市；7月，湖北荊門明確有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，新出讓優(yōu)質(zhì)用地優(yōu)先采用現(xiàn)房模式，2026年1月1日起新出讓土地開發(fā)的商品房原則上現(xiàn)房銷售；湖南平江縣要求新出讓土地商品房項目竣工驗收后銷售，成為湖南首個全面推行現(xiàn)房銷售的縣城。

更早的2020年，海南就規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房全面實行現(xiàn)房銷售，是全國首個省級層面推行該政策的省份。

據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來全國超30個?。ㄊ校┏雠_現(xiàn)房銷售相關(guān)支持政策，合肥、鄭州等地開展試點，海南與雄安全面推行。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，推行現(xiàn)房銷售旨在防范爛尾樓問題、保障購房者權(quán)益，是房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的創(chuàng)新，也是住房民生保障和公平的體現(xiàn)。

2024年底全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議將“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年重點工作；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在《〈“十五五”規(guī)劃〉輔導(dǎo)讀本》中指出，要推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險。

中指研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“十五五”時期現(xiàn)房銷售或?qū)⒅鸩酵七M(jìn)，庫存量大的城市或區(qū)域有望率先推進(jìn)。部分庫存量小的地區(qū)需精準(zhǔn)把控節(jié)奏，同時完善現(xiàn)房銷售模式下的融資制度，推動期房向現(xiàn)房轉(zhuǎn)型。

2

全面落地需應(yīng)對多重挑戰(zhàn)

從“圖紙買房”到“現(xiàn)房銷售”，對購房者而言意味著“所見即所得”。

荊門市住房和城市更新局消息顯示，今年4月14日，城控·易居苑項目開盤首日106套房源全部售罄，成為荊門今年首個“日光盤”。

克而瑞監(jiān)測顯示，海南實施現(xiàn)房銷售試點五年，新房投訴量下降67%，頭部房企市場份額超75%，行業(yè)集中度顯著提升。

市場數(shù)據(jù)顯示，近年現(xiàn)房銷售占比持續(xù)上升。

以深圳為例，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年深圳一手住宅網(wǎng)簽總量21846套，其中現(xiàn)售6745套，占比30.9%，較2024年下半年上漲6.3個百分點，而2023年上半年現(xiàn)售占比僅14.6%；2025年6月深圳現(xiàn)房網(wǎng)簽占比達(dá)42%。

克而瑞分析指出，當(dāng)前推行現(xiàn)房銷售的市場基礎(chǔ)已趨成熟，該模式推廣會對市場多方面產(chǎn)生影響，尤其對房企影響直接：“企業(yè)資金壓力增大，涉及融資模式變革；開發(fā)周期拉長、周轉(zhuǎn)放緩及經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變加速企業(yè)整合。”

中指研究院認(rèn)為，現(xiàn)房銷售考驗房企綜合產(chǎn)品力與資金實力?；乜钪芷趶钠诜康募s6個月延長至現(xiàn)房的2–3年，企業(yè)需調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向長周期、低成本資金以維持運營與回報。

過去部分省市的現(xiàn)房銷售試點政策涵蓋稅收優(yōu)惠、緩繳配套設(shè)施費、鼓勵金融機構(gòu)貸款優(yōu)惠等措施。

克而瑞認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度全國落地面臨挑戰(zhàn)，需開發(fā)“現(xiàn)房開發(fā)貸”等創(chuàng)新金融工具，金融機構(gòu)需設(shè)計專門融資產(chǎn)品緩解房企資金壓力；還需調(diào)整土地出讓方式和付款條件，如延長土地出讓金繳納期限或允許分期支付。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地推進(jìn)現(xiàn)房銷售需關(guān)注企業(yè)承受能力，盲目推進(jìn)可能增加企業(yè)資金壓力，但長遠(yuǎn)應(yīng)從打造高品質(zhì)住宅、推動企業(yè)轉(zhuǎn)型角度鼓勵房企積極推進(jìn)。