在某個一線城市，“85后”二胎媽媽張楠一家七口人正居住在一套租來的三室兩廳里。盡管夫妻雙方年薪不菲，且名下持有小戶型學(xué)區(qū)房，但她依然拒絕了“背房貸換大房”的傳統(tǒng)路徑，選擇用每月近萬元的房租，換取生活的松弛感。

有研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國約有2.6億租房人口，在這個龐大的市場中，一場關(guān)于居住觀念與資產(chǎn)配置的深刻變革正在悄然發(fā)生。當(dāng)下，越來越多“拖家?guī)Э凇钡闹心昙彝フ咳胱赓U市場，將租房視為一種長期、穩(wěn)定的生活方式。

杭州貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2025年杭州36歲以上的租客占比達(dá)到31.4%，同比上漲了近7個百分點。而清華大學(xué)五道口金融學(xué)院房地產(chǎn)與金融科技研究中心發(fā)布的一份研究報告顯示，在全國重點40城，35歲以上租客占比更是逼近四成。

不愿背房貸的城市中年人

張楠在2024年生下二胎后，依然堅定選擇了租房居住，至今她還在為這個選擇慶幸。

張楠和她的丈夫都在外企工作，兩口子都是“85后”，年薪加起來不少，自從前年迎來二娃，家中長期居住人口突然達(dá)到了7個，除了夫妻倆和兩娃，還有育兒嫂以及張楠的父母。

“當(dāng)時父母都勸我們買一套大房子，我壓根都沒有去看房，只是把租的房子從兩室一廳換成了三室兩廳?！睆堥f。

張楠不愿意買一套大房子的原因是不想再背負(fù)房貸，也不想被房子“捆綁”。

“其實我有一套不到30平方米的學(xué)區(qū)‘老破小’，用來給孩子掛學(xué)位，但是從來沒有去住過，那套房是剛結(jié)婚時買的，現(xiàn)在已經(jīng)還完房貸了，以后也許我會一直租房住。”張楠告訴記者，目前她家每個月的房租接近一萬元，育兒嫂的工資也有一萬出頭，每個月的固定大頭開銷就是兩萬起，即便這樣，她還是覺得租房讓她的生活輕松了不少。

“不需要一下子拿出大幾百萬的首付，平時我想買什么首飾、包包就能隨性買，每年也會帶孩子出國旅游一趟。萬一失業(yè)了，我們也不用為巨額房貸發(fā)愁?！睆堥f道。

近兩三年來，張楠感受到租房市場越來越成熟和穩(wěn)定了。“以前房租每年都會漲，有些房東急著賣房還會毀約、趕人，但是最近兩三年，房東不僅很珍惜我這樣穩(wěn)定長期的租客，還會主動給我調(diào)減房租，畢竟多數(shù)房東都意識到，失去一個合適的租客后，‘空關(guān)’的成本是很高的?！?/span>

在一家國企房地產(chǎn)開發(fā)公司工作的向婷，則是在2024年賣掉了自己唯一的房產(chǎn)，之后就一直在租房住。向婷家人口也不少，除了兩夫妻和一個兒子，還有從老家過來帶娃的爺爺奶奶。

“做出這個決定是要有勇氣的，但也算順應(yīng)大趨勢吧。”向婷表示，過去在房地產(chǎn)公司工作，大家都會覺得必須得有自己的房子，有些人甚至?xí)I很多套。但是從2022年開始，經(jīng)歷了丈夫失業(yè)，加上自己的工作也頻繁變動，最終一家人決定賣掉房產(chǎn)，一方面緩解還貸壓力，另一方面可以有更靈活的工作選擇。

“找新工作的時候不用再考慮通勤了，在哪找到工作，就搬到那附近生活?！毕蜴帽硎?。

“大齡租客”數(shù)量越來越多

實際上，在租房市場，像張楠和向婷這樣“拖家?guī)Э凇弊夥康闹心耆?，正變得越來越多?/span>

2025年8月，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院房地產(chǎn)與金融科技研究中心發(fā)布了一份《2024-2025 年住房租賃行業(yè)發(fā)展報告》。該報告稱，我國租房市場擁有2.6億租賃人口的基本盤，2024年我國總體租賃住房套數(shù)為9100萬套，個人租賃房源占比近九成。

有意思的是，這份報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人到中年的“大齡租客”占比逐年上升。具體來看，在重點監(jiān)測的40城中，租客平均年齡從2021年的32.7歲增至2024年的34.1歲 。2021年到2024年，35歲以下各年齡段占比呈現(xiàn)減少趨勢，35歲以上各年齡段占比則保持增加，其中35歲以上租客占比在2024年達(dá)到37.2%；36-45歲租客占比達(dá)到24.6%，首次超過了26-30歲年齡段。

此外，“小戶型減，大戶型增”的趨勢也十分顯著。2021-2024年重點40城租賃成交中，一居室、二居室的小戶型成交占比逐步減少，三居室、四居室及以上的大戶型成交占比逐步增加，這意味著家庭型租客增多。

近日，杭州貝殼研究院也發(fā)布了一份報告，該報告統(tǒng)計了去年全年在杭州貝殼平臺上租房的客戶數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，杭州大齡租客和家庭型租賃的占比需求大幅提升。

2025年，杭州36歲以上的租客占比達(dá)到31.4%，同比上漲了6.8個百分點；36歲到44歲的租客占比達(dá)到21%，同比增加了4.8個百分點，超過了25歲以下租客19.1%的占比。另外，45歲以上租客占比也達(dá)到了10%以上，同比增加2個百分點。此外，四室房源租賃成交占比也提升了0.9個百分點。

數(shù)據(jù)背后，人們的住房觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，租房不再是年輕人在財力有限時的過渡方案，而是成了很多人心目中具備高性價比的長期居住方案。

房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞認(rèn)為，近年來，晚婚晚育、晚婚不育等觀念流行，導(dǎo)致了居民首次置業(yè)年齡推遲，租賃需求周期延長，租客年齡段由年輕人為主走向多元化，小家庭租賃趨勢顯著，50平方米以上戶型占比走高，客戶開始認(rèn)可品質(zhì)型公寓，并同步看重戶型設(shè)計、裝修配置、公區(qū)打造和社區(qū)服務(wù)等。

租房市場正走向穩(wěn)定與規(guī)范

從“必須買”到“可以租”，中年群體住房觀念的轉(zhuǎn)變，不僅是個體在經(jīng)濟周期下的理性避險，更是房地產(chǎn)市場發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的縮影。

我國曾經(jīng)歷世界歷史中規(guī)模最大、速度最快的城市化進(jìn)程，人口在城鄉(xiāng)間大規(guī)模遷徙，形成了龐大的流動人口，而商品房、保租房一度供應(yīng)不足，導(dǎo)致了租賃體驗差，虛假房源宣傳誤導(dǎo)租客、租金價格隨意上漲甚至存在欺詐現(xiàn)象、租房押金退還難等糾紛頻發(fā)。

這一局面在“十四五”期間得到了根本性扭轉(zhuǎn)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2025年10月披露的數(shù)據(jù)，“十四五”期間全國建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。

在部分居住資源供應(yīng)緊張的大城市，成效尤其突出。以上海為例，中指研究院近期發(fā)布報告顯示，自2021年國家出臺保租房政策以來，上海形成了“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系，截至“十四五”期末，上海累計建設(shè)籌措保障性租賃住房總量達(dá)到60萬套（間）以上，完成供應(yīng)40萬套（間）左右的目標(biāo)。

大量入市的保障性租賃住房給市場帶來了“鯰魚效應(yīng)”，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2025年一線城市集中式長租公寓整體出租率超過85%、部分城市出租率超過96%，這意味著長租公寓市場承租活力旺盛，房源消化能力高，然而租金依然在跌，反映出城市保障性住房大量入市，資格審核趨于放松，對整體租金體系產(chǎn)生了明顯的沖擊。

克而瑞認(rèn)為，高出租率與低租金并存的現(xiàn)象，其實是長租公寓市場的成熟化進(jìn)程，在這一變動下，租客的租賃意愿周期顯著延長，形成了穩(wěn)定的市場需求；而長租公寓運營商則通過產(chǎn)品迭代與服務(wù)升級，支撐出租率維持高位運行，優(yōu)化了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。

此外，針對租房的法律法規(guī)的出臺，也增強了租房人的“底氣”。去年9月，我國首部住房租賃領(lǐng)域行政法規(guī)《住房租賃條例》正式施行。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該條例填補了住房租賃領(lǐng)域國家級行政法規(guī)的空白，為市場主體劃定行為紅線、為監(jiān)管部門提供執(zhí)法依據(jù)，將推動行業(yè)從“粗放發(fā)展”向“規(guī)范運行”轉(zhuǎn)型。

對于像張楠和向婷這樣的中年家庭而言，房子的“捆綁”屬性正在弱化，而居住屬性正在回歸。當(dāng)租房能提供不亞于購房的安全感與確定性，或許未來的房地產(chǎn)市場，將不再以“擁有產(chǎn)權(quán)”論成敗，而是以“生活質(zhì)量”見真章。

（應(yīng)受訪者要求，文中張楠、向婷均為化名）

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