香港的奢華酒店頗多，但四季酒店的設(shè)計(jì)，卻和別處不同。香港四季酒店臨海而建，七成是海景房，保安非常嚴(yán)密，每條走廊上至少有四部閉路電視。當(dāng)然，入住的價(jià)格也不低，一套100多平方米的套房，月租金就要15萬(wàn)港幣。

這家四季酒店，被許多人視為《人民的名義》中「望北樓」的素材原型。按劇中反派人物的說(shuō)法：「一群從內(nèi)地出來(lái)的兄弟都住在這，遙望北方，故名望北樓?！宫F(xiàn)實(shí)生活中的四季酒店，也是充滿了故事。不少問(wèn)題富豪在出事之前，都將這里作為「避風(fēng)港」，大家惺惺相惜，也便于打探情報(bào)。而在遭遇「政府鎖盤」危機(jī)時(shí)，佳兆業(yè)董事長(zhǎng)郭英成便是「望北樓」里有名的房客。

2014年，佳兆業(yè)深陷反腐風(fēng)暴，郭英成為求自保，被迫赴中國(guó)香港躲避風(fēng)頭。后來(lái)，佳兆業(yè)于2017年順利復(fù)牌，于重重困境中「浴火重生」，被行業(yè)內(nèi)冠上了「不死鳥(niǎo)」的稱號(hào)。然而，起起伏伏十年間，任憑佳兆業(yè)再怎么卷土重來(lái)，郭老板都始終未能回歸內(nèi)地。但命運(yùn)似乎有著宿命般的魔咒，十年后，佳兆業(yè)再次麻煩纏身，遠(yuǎn)遁香港十年的郭英成，還是歸來(lái)了。

近日，據(jù)媒體報(bào)道稱，郭英成從香港返回內(nèi)地，以獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)該公司境外債務(wù)重組計(jì)劃的批準(zhǔn)。「市界」咨詢多位佳兆業(yè)相關(guān)人士了解到，郭英成的確已經(jīng)回到內(nèi)地，「2月底時(shí)候就回到深圳了」。所謂「新官上任三把火」，「市界」了解到，在郭英成回歸近半年內(nèi)，曾經(jīng)渾身綁滿「炸彈」的佳兆業(yè)，正在試圖努力剝離掉身上的危險(xiǎn)因素。整個(gè)龐大的佳兆業(yè)產(chǎn)業(yè)版圖，也逐漸回歸到郭英成的掌控之中。

然而，作為「舊改之王」，佳兆業(yè)的債務(wù)復(fù)雜程度遠(yuǎn)超所想，即便擁有過(guò)債務(wù)危機(jī)的處理經(jīng)驗(yàn)，郭英成還是剪不斷理還亂。十年后重返內(nèi)地，郭英成接下來(lái)要打一場(chǎng)硬仗了。

1.回歸深圳，重新掌權(quán)

正如孫宏斌之于融創(chuàng)，王健林之于萬(wàn)達(dá)，在佳兆業(yè)內(nèi)部，郭英成是絕對(duì)的精神支柱。佳兆業(yè)債務(wù)進(jìn)展躊躇不前之時(shí)，郭老板的回歸，很大程度上重振了佳兆業(yè)的士氣?！笡](méi)想到老板能回來(lái)！」「大好消息！為接下來(lái)的債務(wù)重組做準(zhǔn)備！」在郭英成宣布復(fù)職的剎那，佳兆業(yè)員工無(wú)論在職離職，都?xì)g欣異常，不少離職員工也為此振奮不已。佳兆業(yè)員工陳翔對(duì)「市界」說(shuō)道：「雖說(shuō)是潮汕人士，但郭老板本身是港商做派，低調(diào)務(wù)實(shí)。

坊間傳聞，郭英成不允許給公司高管配女秘書(shū)。」實(shí)際上，雖說(shuō)是被迫居于香港，但潮汕商人郭英成在香港的業(yè)務(wù)范圍并不小。與深圳隔水而居的好處是，郭老板不僅方便打探消息、閃轉(zhuǎn)騰挪，同時(shí)也有利于遠(yuǎn)程遙控公司內(nèi)地業(yè)務(wù)。佳兆業(yè)內(nèi)部員工對(duì)「市界」透露，「以往，每隔一段時(shí)間，集團(tuán)高管層都會(huì)親赴香港，參加老板的管理會(huì)議」。

而這些強(qiáng)有力的管理措施，讓郭英成即使身在異鄉(xiāng)，也能牢牢掌控公司業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。但現(xiàn)在，眼見(jiàn)著佳兆業(yè)的債務(wù)危機(jī)愈演愈烈，郭英成不得不重新出山。2024年4月16日，佳兆業(yè)美好的一則董事變更信息，將久不露面的郭英成重新推向臺(tái)前。公告顯示，郭英成以每年10萬(wàn)港元（稅前）的董事薪酬，擔(dān)任執(zhí)行董事。郭英成對(duì)物業(yè)板塊向來(lái)十分重視。早在2018年12月，佳兆業(yè)美好登陸港交所時(shí)，一向低調(diào)的郭英成與原佳兆業(yè)美好董事局主席廖傳強(qiáng)，一起出席敲響了上市的銅鑼，但作為集團(tuán)創(chuàng)辦人的郭英成，卻并未占據(jù)董事會(huì)席位。直到今年4月，郭英成才正式以執(zhí)行董事的身份，首次進(jìn)入佳兆業(yè)美好董事會(huì)。而在進(jìn)入董事會(huì)一個(gè)月后，5月20日，郭英成又頂替了廖傳強(qiáng)董事會(huì)主席的位子，正式成為公司「一把手」。

要知道，多家房企出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題后，創(chuàng)始人紛紛隱退子公司或集團(tuán)母公司職務(wù)，而郭英成卻選擇在此時(shí)「逆流而上」，并將目光率先投注在了物業(yè)板塊。在佳兆業(yè)員工陳翔看來(lái)，「佳兆業(yè)地產(chǎn)正式暴雷之后，物業(yè)公司和地產(chǎn)公司的切割力度就非常大。如今，物業(yè)公司已經(jīng)算得上是集團(tuán)中比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，自身現(xiàn)金流情況很不錯(cuò)。」另一方面，掌權(quán)物業(yè)板塊，也填補(bǔ)了郭英成在佳兆業(yè)六大上市平臺(tái)中缺位的版圖。

事實(shí)上，佳兆業(yè)整個(gè)資本版圖具有濃厚的潮汕商人特征，郭英成通過(guò)收并購(gòu)等手段，成功搭建了6家上市平臺(tái)，它們涉獵廣泛、布局多元。這6家上市公司分別為佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)美好、佳兆業(yè)健康、佳云科技、星島新聞以及佳兆業(yè)資本。此前，為了控制整個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)版圖，郭英成選擇把其一子三女均推到了臺(tái)前，他們被安排進(jìn)了佳兆業(yè)旗下四大上市平臺(tái)的董事局中，各司其職。

在郭英成的主導(dǎo)下，二女兒郭曉欣擔(dān)任佳兆業(yè)資本、佳兆業(yè)健康執(zhí)行董事，小女兒郭灝麗擔(dān)任佳兆業(yè)健康執(zhí)行董事，長(zhǎng)女郭曉亭挑起了佳兆業(yè)美好的經(jīng)營(yíng)管理，長(zhǎng)子郭曉群則被安排進(jìn)入佳兆業(yè)集團(tuán)，并接手佳云科技董事長(zhǎng)。這也符合潮汕人郭英成的家族理念，「潮汕人的傳統(tǒng)，傳宗接代，培養(yǎng)年輕一代是理所當(dāng)然的事情?！?/span>

然而，就在郭氏家族的接班圖譜日漸明晰之時(shí)，佳兆業(yè)的債務(wù)危機(jī)卻于2021年11月正式爆發(fā)。一個(gè)月后，2021年12月，郭英成的3個(gè)女兒都于同一個(gè)月內(nèi)匆匆離任。郭英成子女中，僅留下1992年出生的郭曉群沒(méi)有離職。

后來(lái)，郭曉群逐漸進(jìn)入集團(tuán)核心管理層，如今依舊在佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)美好中任職執(zhí)行董事。接近佳兆業(yè)上海區(qū)域相關(guān)人士劉飛對(duì)「市界」表示，「郭曉群長(zhǎng)期負(fù)責(zé)上海區(qū)域的業(yè)務(wù)發(fā)展，今年年初時(shí)，他人也還在上海?！谷缃?，伴隨著郭英成登上物業(yè)「一把手」之位，郭英成在佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)資本、星島新聞、佳兆業(yè)健康、佳兆業(yè)美好5家公司，都擔(dān)任主席、執(zhí)行董事等職務(wù)，佳云科技的董事長(zhǎng)之位依舊留給了兒子郭曉群。

2. 提出新方案，緊抓理財(cái)

加強(qiáng)控制力的同時(shí)，郭英成也在緊急處理債務(wù)難題。經(jīng)歷了近3年的艱難債務(wù)處理后，佳兆業(yè)依舊麻煩纏身，而郭英成的回歸，被視為公司重組的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。目前，懸在佳兆業(yè)頭頂?shù)?，主要有兩把債?wù)之刃：理財(cái)產(chǎn)品兌付、境外債重組。而在郭英成回歸近半年內(nèi)，佳兆業(yè)集團(tuán)理財(cái)兌付風(fēng)波，開(kāi)始有了新起色。「今年5月初的時(shí)候，財(cái)富公司的人就跟我們說(shuō)佳兆業(yè)老板回來(lái)了，監(jiān)管部門一直在給佳兆業(yè)施加壓力?！官I了佳兆業(yè)錦恒理財(cái)產(chǎn)品的投資人陳嵐對(duì)「市界」說(shuō)道。陳嵐是2021年上半年買的佳兆業(yè)理財(cái)產(chǎn)品，常年在廣深一帶生活的她，對(duì)「舊改之王」有著天然的信任感：「當(dāng)時(shí)覺(jué)得佳兆業(yè)在深圳有這么多地塊，而且6%利率在那輪理財(cái)產(chǎn)品里不算高，想著應(yīng)該還是比較安全的。」

但沒(méi)想到的是，買了理財(cái)產(chǎn)品不到半年，陳嵐就接到了兌付危機(jī)的通知單。2021年11月3日，佳兆業(yè)旗下錦恒財(cái)富公司發(fā)出一則通知，稱佳兆業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，到期資金未能及時(shí)兌付，陳嵐投資的200萬(wàn)元深陷其中。

這些由錦恒財(cái)富發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，底層資產(chǎn)都是佳兆業(yè)遍布各地的項(xiàng)目，由佳兆業(yè)作擔(dān)保。佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆曾披露，「錦恒財(cái)富到期的本息規(guī)模超過(guò)3億元，而佳兆業(yè)歷年發(fā)行的各類理財(cái)產(chǎn)品總金額為127億元」。

然而，受佳兆業(yè)資金流動(dòng)性問(wèn)題影響，百億理財(cái)產(chǎn)品兌付一度陷入停滯。2021年11月，數(shù)百名投資人沖到了佳兆業(yè)總部大樓討要說(shuō)法。為了安撫投資者情緒，麥帆只好現(xiàn)場(chǎng)撥打郭英成的電話。郭英成現(xiàn)場(chǎng)電話里表示，「佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時(shí)間，佳兆業(yè)有能力和辦法償還?！?/strong>半個(gè)月后，佳兆業(yè)交出了一份理財(cái)兌付的方案。陳嵐透露：「佳兆業(yè)最初提出的方案是每個(gè)月兌付1萬(wàn)。

第一年，陳嵐每個(gè)月都能如期收到1萬(wàn)元兌付款。

但一年左右后，原本制定的每月1萬(wàn)元兌付額，卻降到了每月3000元?！沽鲃?dòng)性壓力下，2022年11月14日，佳兆業(yè)又發(fā)布了一份調(diào)整兌付方案的公告，提出一方面要降低自身兌付現(xiàn)金的額度，另一方面終止計(jì)算合同約定的利息，并希望投資人認(rèn)可「以房抵債」的方案。不過(guò)，「以房抵債」的方案，依舊遭到了投資者王凱的拒絕。

「我們當(dāng)時(shí)沒(méi)選擇的主要原因，是覺(jué)得資產(chǎn)質(zhì)量不太好，抵個(gè)商辦房或者車位的，純粹是打水漂?！?/strong>投資者王凱說(shuō)道。然而，在等待了一年左右時(shí)間后，王凱對(duì)「市界」表示，最新的轉(zhuǎn)債方案中已經(jīng)沒(méi)有了「以房抵債」的選項(xiàng)，「現(xiàn)在這些財(cái)富公司都不再開(kāi)設(shè)『以房抵債』了，而是全力推進(jìn)新的債權(quán)方案。」據(jù)陳嵐透露，早在今年5月，佳兆業(yè)委托財(cái)富公司向投資者新提出了兩個(gè)新方案，兩項(xiàng)方案的抵押品不同，其中一個(gè)是廣匯的項(xiàng)目包，另一個(gè)則是青島的項(xiàng)目?！溉绻x擇轉(zhuǎn)換成廣匯項(xiàng)目的債權(quán)，對(duì)方承諾，只要簽下合同就能拿到本金20%的投資額。但條件是，原屬于佳兆業(yè)的債權(quán)，會(huì)被轉(zhuǎn)給其他公司，如果三年不兌付，債權(quán)又會(huì)重新轉(zhuǎn)回佳兆業(yè)?！龟悕贡硎?。

不過(guò)，經(jīng)歷了這些波折后，陳嵐已經(jīng)不敢再輕易相信，靠債權(quán)轉(zhuǎn)換就能拿到自己的投資款了，「?jìng)鶛?quán)轉(zhuǎn)給其他公司后，豈不是更加遙遙無(wú)期？」據(jù)其透露，不同意新的調(diào)整方案之后，她每月的兌付款又恢復(fù)成了3000元。時(shí)至如今，陳嵐200萬(wàn)的投資額，2022年和2023年兩年時(shí)間里，共回款了12.2萬(wàn)。截至目前，佳兆業(yè)仍在積極與投資者們溝通。不過(guò)，最終方案是否能達(dá)到預(yù)期，一切仍有賴于郭老板的努力。

3.沖出債務(wù)重組圍城

眾所周知，在應(yīng)對(duì)債權(quán)人方面，郭英成算得上房企大佬中最有經(jīng)驗(yàn)的一位。不過(guò)，這一次的債務(wù)難題中，境外債務(wù)的占比要高得多。而看起來(lái)，境外債權(quán)人的耐心，也馬上要耗光了。截至2022年底，佳兆業(yè)境外債合計(jì)本金123億美元，占比超六成。

而這個(gè)境外債規(guī)模，在所有出險(xiǎn)房企中排名僅次于恒大，處理難度也更大。早于今年1月，境外債權(quán)人中的一部分已經(jīng)開(kāi)始申請(qǐng)清盤，目的是要企業(yè)還債。但時(shí)至如今，在境外債權(quán)人和佳兆業(yè)的反復(fù)拉扯中，清盤聆訊也已經(jīng)多次延后，境外債權(quán)人也始終未能和佳兆業(yè)達(dá)成重組協(xié)議。如今，為了保證境外債務(wù)重組的順利進(jìn)行，郭英成將債務(wù)重組重?fù)?dān)交給了佳兆業(yè)前副主席、現(xiàn)高級(jí)顧問(wèn)譚禮寧。在上一輪債務(wù)重組時(shí)，譚禮寧便在佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)中起了重要作用，因而一直受到郭英成的重用，是郭英成的「左膀右臂」。對(duì)于境外債談判結(jié)果，譚禮寧于近期股東周年大會(huì)上指出，與債權(quán)人談判進(jìn)展順利，重組方案目前已大體敲定，希望下次法院聆訊前可以簽訂重組協(xié)議。

畢竟，企業(yè)清盤是一種各方俱敗的萬(wàn)不得已之路。譚禮寧進(jìn)一步指出，「目前內(nèi)地樓盤銷售仍然比較慢，主要由于大量庫(kù)存需時(shí)間消化，目前集團(tuán)旗下資產(chǎn)還有不少，如果價(jià)格合適，也會(huì)考慮出售以獲取一定的流動(dòng)性資金?！苟鴱哪壳皝?lái)看，佳兆業(yè)在債務(wù)問(wèn)題的積極作為，讓其與債權(quán)人達(dá)成階段性和解，最終得以讓清盤聆訊進(jìn)一步延期。

6月24日，香港法院宣布，決定將佳兆業(yè)集團(tuán)的清盤呈請(qǐng)聆訊再次推遲到8月12日，讓佳兆業(yè)又贏得了7個(gè)星期的時(shí)間。不過(guò)，境外債務(wù)并不是郭英成面臨的唯一難題。事實(shí)上，佳兆業(yè)來(lái)自內(nèi)地債務(wù)的糾紛情況，也同樣嚴(yán)重。從公開(kāi)資料來(lái)看，佳兆業(yè)的境內(nèi)有息負(fù)債共約506億元，其中363億元都為項(xiàng)目層面負(fù)債。想要順利化解境內(nèi)債務(wù)糾紛，郭英成需要一個(gè)個(gè)和金融機(jī)構(gòu)談判，以獲得它們的支持。而在佳兆業(yè)上一輪債務(wù)的化解中，最大的支持便來(lái)自境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的巨額借款，如平安500億的授信，以及中信300億解困資金等。彼時(shí)，多虧了資本市場(chǎng)中這些「老朋友」的耐心，又幸運(yùn)的碰上了房?jī)r(jià)暴漲的機(jī)遇，郭英成所擁有優(yōu)質(zhì)的舊改資產(chǎn)，最終成了打開(kāi)復(fù)活之門的金鑰匙，也致使這家原本「命懸一線」的房企，在五年時(shí)間里成了行業(yè)TOP30，堪稱奇跡。如今，為了解決項(xiàng)目層面負(fù)債，郭英成故技重施，再次通過(guò)引入更多金融機(jī)構(gòu)，幫助自己完成債務(wù)重組。

其中就包括中信、平安等「老朋友」，它們都是佳兆業(yè)的大債主，如今則通過(guò)接管佳兆業(yè)旗下舊改項(xiàng)目的方式，以更快盤活資產(chǎn)。然而，舊改項(xiàng)目自身有著牽扯面廣的特點(diǎn)，這決定了其運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、前期資金壓力大。即使有資金流入，舊改資產(chǎn)的變現(xiàn)速度和效率，也會(huì)讓佳兆業(yè)比其他的房企多出更多障礙。中信、平安等「老朋友」的耐心，又能堅(jiān)持多久？

這次時(shí)隔十年返回內(nèi)地后，郭英成也少不了和以前的老熟人敘敘舊。2024年4月，榮豐控股董事長(zhǎng)王征在社交平臺(tái)曬出了和郭英成同行的視頻。榮豐控股主業(yè)也是房地產(chǎn)，王征為實(shí)控人，同時(shí)也為近代上海第一豪門盛氏家族之后。對(duì)于視頻內(nèi)容，王征對(duì)「市界」證實(shí)了視頻中兩人確為郭和自己，并表示，「向有良心有擔(dān)當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)商郭英成致敬，祝佳兆業(yè)早日重新起飛」。

但時(shí)至今日，郭英成還會(huì)再講出一個(gè)「不死鳥(niǎo)」的故事么？天眼查數(shù)據(jù)顯示，郭英成回歸期間內(nèi)，佳兆業(yè)仍在持續(xù)遭受擠兌挑戰(zhàn)，目前累計(jì)執(zhí)行總金額已超300億元。

（文中陳翔、陳嵐、王凱、劉飛為化名）

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