樓市繼續(xù)探底

11月15日和16日，國家統(tǒng)計(jì)局先后披露了10月份的樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)與70個大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)。

本號根據(jù)數(shù)據(jù)，梳理出了幾個要點(diǎn)： 

樓市繼續(xù)探底。無論是房地產(chǎn)投資，還是房價(jià)，還是銷量，還是調(diào)整面積，概莫能外。

1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。 

這項(xiàng)數(shù)據(jù)反映的是房企拿地情況，可以看到，走勢一路向下，可見土地市場仍是一片肅殺。

財(cái)政部披露的數(shù)據(jù)，可以進(jìn)一步佐證。前三季度，國有土地使用權(quán)出讓收入38507億元，比上年同期下降28.3%。  

銷量與銷售額方面。前 10個月，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。 

同樣繼續(xù)下探。

全國房價(jià)方面，之前我們已經(jīng)計(jì)算過，2021年6月份全國商品房銷售均價(jià)突破萬元，創(chuàng)下高點(diǎn)，此后房地產(chǎn)市場整體轉(zhuǎn)向，房價(jià)轉(zhuǎn)跌。

但在今年4月份，在豪宅單邊行情拉動下，均價(jià)見底回升，并在7月份再次沖破萬元，8月份創(chuàng)歷史新高，但在9月份再次跌破萬元，10月份則繼續(xù)向下調(diào)整。

通過前10個月和前9個月的全國商品房銷售面積與銷售額可以計(jì)算出，10月份全國商品房均價(jià)為9687元/平方米。

接著看下跌面積。 

70個大中城市中，10月新房環(huán)比下跌58個，9月54個，8月50個。同比下跌51個，9月50個。 

70個大中城市中，10月二手房環(huán)比下跌62個，9月61個，8月為56個，7月為51個。同比下跌64個，9月63個。 

以同比下跌數(shù)量來看，70個城市中超過90%的城市房價(jià)在調(diào)整當(dāng)中。

    40個城市房價(jià)至少回到三四年前

在統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)行列中，還有一組是相較于2020年的變化情況，這項(xiàng)數(shù)據(jù)我們只看二手房，因?yàn)槎址扛芊从痴鎸?shí)的市場變化情況。

相比于9月份，房價(jià)較2020年調(diào)整的城市數(shù)量增加了兩個，為40個，8月為38個，7月為37個。數(shù)據(jù)再一次證明，調(diào)整面積在繼續(xù)擴(kuò)大。 

具體名單為： 

牡丹江、哈爾濱、北海、安慶、吉林、太原、宜昌、常德、錦州、貴陽、石家莊、長春、岳陽、襄陽、呼和浩特、南充、天津、湛江、遵義、南寧、秦皇島、鄭州、大理、洛陽、韶關(guān)、瀘州、唐山、濟(jì)南、桂林、武漢、丹東、包頭、青島、平頂山、蘭州、南昌、濟(jì)寧、沈陽、烏魯木齊、九江。

房價(jià)相比于2020年低，按照房價(jià)拋物線走勢的非均勻?qū)ΨQ關(guān)系來看，至少回到了三四年前。之所以說至少，是因?yàn)橄衲档そ?、哈爾濱相較于2020年跌幅超過10%，可以細(xì)品。

從南北劃分來看（以秦嶺淮河為界），南方18個，北方22個。

從區(qū)域劃分來看，東北7個，其中東北四個主要城市，哈爾濱、長春、沈陽均在內(nèi)，只有大連不在內(nèi)。中部地區(qū)12個，包括太原、武漢、南昌三大省會城市。

華北、西北、西南、華南、華東，均有城市在列。

從城市級別來看，40個房價(jià)至少回到三四年的城市中，有16個中心城市，包括哈爾濱、太原、貴陽、石家莊、長春、呼和浩特、天津、南寧、鄭州、濟(jì)南、桂林、武漢、青島、蘭州、南昌、沈陽、烏魯木齊。

這些城市調(diào)整幅度之所以靠前，無非幾種原因：

第一，庫存高企，此前炒作太兇。比如青島、武漢、沈陽、南昌。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，9月份狹義商品房庫存量，青島全國第一，武漢第二，沈陽第三。三座城市的庫存量均超2000萬平方米。

南昌雖然庫存量排名不在前列，但由于人口較少，其人均庫存量還是蠻高。而且最關(guān)鍵的是，南昌當(dāng)下的住宅空置率第一。

今年貝殼研究院披露的一組28個重點(diǎn)城市住宅空置率情況，南昌以20%的空置率位居全國第一。

第二，之前過度依靠棚改，后來熄火。比如太原、石家莊、岳陽、宜昌、襄陽、貴陽、南寧、蘭州、呼和浩特等城市。

第三，人口與經(jīng)濟(jì)低迷，樓市基石晃動。比如哈爾濱、牡丹江、安慶、吉林、南充等。

    后續(xù)變化

以上統(tǒng)計(jì)局公布的都是10月份數(shù)據(jù)。11月份，政策有了諸多變化。特別是最近幾天，一連串大文件接連發(fā)布。

比如“優(yōu)化防疫20條”、“房地產(chǎn)金融16條”等，這些對經(jīng)濟(jì)和樓市都構(gòu)成較大利好。

但在之前的文章中，本號也提出過鮮明的觀點(diǎn)：對經(jīng)濟(jì)、樓市構(gòu)成較大利好，毋庸置疑，但不會引發(fā)樓市過度興奮。

11月份，全國疫情再度蔓延，行情可能會比10月份更差一些。

后續(xù)即便穩(wěn)定住，在利好文件之下，樓市行情調(diào)整的大趨勢依舊很難改變。

癥結(jié)在于收入、信心和確定性難以在短時(shí)間內(nèi)回暖，有價(jià)無市的基本面短期不會改變。這三者是制約樓市能否回暖的關(guān)鍵因素。

再者，即便此后復(fù)蘇，樓市也很難回到從前的“春風(fēng)得意馬蹄疾”的時(shí)代。

因?yàn)楣┻^于求的基本面不會改變，房地產(chǎn)的金融屬性正在削弱，人口已經(jīng)轉(zhuǎn)向，再加上房地產(chǎn)稅風(fēng)聲鶴唳。

這些因素決定了，樓市正在告別普漲時(shí)代。在這一波調(diào)整之后，大部分人口減少、經(jīng)濟(jì)薄弱的三四線城市，會陷入長期陰跌當(dāng)中。而具有人口流量的中心城市，可能會橫盤較長時(shí)間，之后才會緩慢爬升。

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