2022年以來(lái)，受二手房業(yè)主“以租代售”推動(dòng)，個(gè)人房源租金坪效持續(xù)進(jìn)入下行通道。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年個(gè)人房源租金坪效較2022年下降約7.3%，年均降幅達(dá)2.4%。截至2026年1月末，55城中仍有近半數(shù)城市租金同環(huán)比齊降。

不過(guò)，從一線城市來(lái)看，盡管個(gè)人房源租金坪效有所回調(diào)，但是進(jìn)一步細(xì)化至不同類型房源來(lái)看，北京、廣州集中式公寓租金在2025年迎來(lái)同比上漲；進(jìn)入2026年，京滬深1月市場(chǎng)化房源套均租金同環(huán)比齊漲。

一線城市租賃市場(chǎng)在韌性中迎來(lái)分化格局。

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從個(gè)人房源來(lái)看，2022年以來(lái)樓市回調(diào)，受“以租代售”影響，個(gè)人房源掛牌波動(dòng)上行，至2025年全國(guó)個(gè)人房源新增掛牌577萬(wàn)套，同比微降3%，但依然保持高位。

其中，北上廣深四大一線城市合計(jì)供應(yīng)約141萬(wàn)套，占了接近五分之一的市場(chǎng)份額，而北京以61萬(wàn)套持續(xù)領(lǐng)跑，上海次之，供應(yīng)規(guī)模達(dá)43萬(wàn)套以上，兩地合計(jì)占據(jù)一線城市個(gè)人房源供應(yīng)的七成以上。

從租金表現(xiàn)來(lái)看，一線城市租金高位分化，其中北京2025年個(gè)人房源租金坪效為81元/㎡/月，同比下降3.6%。廣州租金坪效為40元/㎡/月，同比下降9.1%。

上海個(gè)人房源租金為77元/㎡/月，同比下降1.3%，降幅較2024年收窄3.6個(gè)百分點(diǎn)，近兩年上海個(gè)人房源租金降幅持續(xù)收窄，租金水平已接近階段性底部，后續(xù)大概率將以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

而深圳是一線城市中個(gè)人租金坪效唯一上漲的城市，2025年個(gè)人租金坪效同比上漲4.2%。深圳作為外來(lái)人口密集的城市，龐大的租賃需求成為市場(chǎng)強(qiáng)有力支撐。

從集中式公寓來(lái)看，北京、廣州兩城2025年租金同比上漲，上海、深圳延續(xù)調(diào)整。

具體來(lái)看，截止2025年，北京集中式公寓租金坪效為188.9元/㎡/月，同比增長(zhǎng)1%，增速有所放緩，一定程度上受保租房項(xiàng)目持續(xù)入市影響，預(yù)計(jì)后續(xù)城市租金企穩(wěn)運(yùn)行為主。廣州租金坪效為89.2元/㎡/月，同比上漲1.8%，整體呈平穩(wěn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

上海集中式公寓租金已連續(xù)四年下滑，不過(guò)相較于2024年降幅明顯收窄。

深圳則是受“年后租房潮”、“年前退租換房潮”影響，年度租金小幅下滑，整體仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

02

進(jìn)入2026年，受春節(jié)前返鄉(xiāng)退租潮影響，重點(diǎn)城市個(gè)人房源租金坪效仍在持續(xù)回調(diào)。其中，一線城市1月個(gè)人房源租金坪效環(huán)比均出現(xiàn)下降，但降幅基本在1%以內(nèi)，僅深圳略高，環(huán)比下降1.27%。

值得關(guān)注的是，盡管房源租金坪效有所下降，重點(diǎn)55城個(gè)人房源套均租金環(huán)比仍上漲0.5%，其中一線城市中北京、上海和深圳，套均租金更是同環(huán)比齊漲。核心原因是改善型租賃需求崛起，客戶更愿意對(duì)大面積、高品質(zhì)、配套全的租賃房源買單，帶動(dòng)套均價(jià)格結(jié)構(gòu)性上行。

深圳和上海依然是租金高地，1月份深圳市場(chǎng)化房源套均租金達(dá)到了7377元/月，領(lǐng)跑全國(guó)；上海“核心區(qū)穩(wěn)、外圍區(qū)跌”的結(jié)構(gòu)性分化趨勢(shì)下，1月份套均租金達(dá)到6258元/月，僅次于深圳；北京套均租金也達(dá)到了5926元/月。

結(jié)合二手房市場(chǎng)低總價(jià)房源掛牌量下滑的情況可以看出，部分房東開(kāi)始出現(xiàn)惜售現(xiàn)象，再加上個(gè)人房源租賃性價(jià)比提升，尤其是一些區(qū)位較好的“老破小”，部分租金回報(bào)率已超2.5%，部分房東選擇“以租代售”，并通過(guò)翻新、配置升級(jí)等方式優(yōu)化房源，這類高品質(zhì)房源集中入市，結(jié)構(gòu)性拉高了整體套均租金水平。

值得注意的是，上海收購(gòu)存量二手房用作保租房的試點(diǎn)政策落地，一方面通過(guò)增加核心區(qū)保租房供給，平抑中低端市場(chǎng)租金，穩(wěn)定整體租金預(yù)期；另一方面，存量房源被收購(gòu)后核心區(qū)可租的市場(chǎng)化房源進(jìn)一步減少，間接為高品質(zhì)市場(chǎng)化租金提供了支撐，兩類租金分化趨勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步顯現(xiàn)，雙軌并行的租賃格局將更加清晰。

整體來(lái)看，一線城市租賃市場(chǎng)在供需結(jié)構(gòu)、租金走勢(shì)與市場(chǎng)形態(tài)上呈現(xiàn)一系列新變化，“保障筑底、市場(chǎng)提質(zhì)”的雙軌新格局逐漸清晰。市場(chǎng)化房源在改善型需求推動(dòng)下釋放出結(jié)構(gòu)性回暖的信號(hào)，保租房則繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定租金的作用。兩者形成良性分化、協(xié)同發(fā)展格局，推動(dòng)租賃行業(yè)邁向更成熟、更可持續(xù)的發(fā)展階段。

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