“這幾個(gè)月確實(shí)忙起來(lái)了，尤其9月、10月：客戶多了，成交也多了?！皬埡猓ɑ?/span>10月底的時(shí)候如此感慨。他在香港做地產(chǎn)中介6年多。他見(jiàn)過(guò)香港地產(chǎn)行業(yè)好幾個(gè)周期，以他過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“現(xiàn)在香港樓市已經(jīng)有回暖的跡象了?！皬埡獾目腿褐饕獮閯傂栀I房人及中產(chǎn)。

和張衡感受一致的還有中原地產(chǎn)豪宅部負(fù)責(zé)人何兆棠。在港從事豪宅銷售已經(jīng)39年的他，帶領(lǐng)的豪宅團(tuán)隊(duì)依舊是中原地產(chǎn)今年至今的銷售冠軍。截至9月底，他和團(tuán)隊(duì)已經(jīng)獲得超過(guò)1億港元的傭金。他預(yù)計(jì)到年底，他們的傭金可能會(huì)達(dá)1.5-1.8億港元——這距離他和團(tuán)隊(duì)歷史上最好業(yè)績(jī)2億港元傭金，并不遙遠(yuǎn)。

在這之前的近2年時(shí)間里，包括張衡在內(nèi)的香港不少地產(chǎn)中介一直生活于“香港樓市不行了”的陰霾中，市場(chǎng)成交也相對(duì)清冷。他表示，近兩個(gè)月來(lái)，好消息不斷，他自己也賣出了好幾套新房。顯示香港樓價(jià)趨勢(shì)的中原地產(chǎn)CCL指數(shù)，自2023年5月167.9點(diǎn)以來(lái)，一路下行至今年5月底的135點(diǎn)，隨后慢慢抬頭至今的141點(diǎn)。

用張衡的話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況雖然相較于2021年夏天的火爆仍有一些距離，但是”成交量抬頭，意味著市場(chǎng)回暖了。”當(dāng)時(shí)的中原地產(chǎn)CCL指數(shù)一度高達(dá)190點(diǎn)。

何兆棠非常確定地表示，“香港樓市已經(jīng)企穩(wěn)回暖”。在他看來(lái)，內(nèi)地買家的信心明顯強(qiáng)過(guò)香港本地人，尤其是3000萬(wàn)港元以上的豪宅方面，“內(nèi)地人積極赴港買豪宅的勢(shì)頭回來(lái)了?！?/p>

成交量明顯回暖

前9個(gè)月內(nèi)地人在港買房總額近1000億港元

當(dāng)下香港樓市的成交量正在證明張衡和何兆棠的觀點(diǎn)：樓市回暖企穩(wěn)。中原地產(chǎn)（住宅售價(jià)指數(shù)）CSI截至10月底報(bào)58.59點(diǎn)，創(chuàng)了自2024年3月底（58.98點(diǎn)）后的新高，并且于過(guò)去9周時(shí)間內(nèi)企穩(wěn)至55點(diǎn)以上。該數(shù)據(jù)自2024年3月11日當(dāng)周的62.43點(diǎn)后一直回落至2024年8月初的36.58點(diǎn)，隨后慢慢爬坡至當(dāng)前。

新房的成交量也在過(guò)去幾個(gè)月明顯增加。香港政府的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度的新房銷售成交了5530套，總金額超過(guò)610億港元，之前的第二季度則銷售了5403套和634.87億港元，若是剔除內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的話（備注，第二季度某一樓盤內(nèi)部轉(zhuǎn)讓了133套共涉金額170.651億港元、第三季度某一樓盤5套內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，涉及金額5.86億港元），第三季度相較于第二季度在成交量和銷售額方面分別上漲了7.5%及30.3%。

但相較于新房市場(chǎng)，香港二手房市場(chǎng)仍處于波動(dòng)之中。香港地政署數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度共有9909套二手房交易，相較于第二季度的10175套少了3%。何兆棠表示，二手房市場(chǎng)的回暖相較于一手房稍微滯后些。

“買家入市的情緒在增加，尤其是內(nèi)地人在香港買房的熱情又回來(lái)了?！焙握滋膶?duì)騰訊新聞《潛望》表示。他和團(tuán)隊(duì)近期接待的內(nèi)地客群明顯活躍了。他提供的數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，以普通話拼音注冊(cè)（香港本地人或海外華人一般用粵語(yǔ)為拼音，普通話拼音一般為內(nèi)地人）的買家共在港買入9900套房，涉及總金融941億港元，前三季度分別買了2567套、3559套以及3797套。

“和香港人比起來(lái)，內(nèi)地人更喜歡新房?！昂握滋谋硎尽Ｏ愀壑脴I(yè)的數(shù)據(jù)顯示，第三季度有1983套新房被內(nèi)地人買走，同比翻了1.75倍，市占率達(dá)38.7%。也就是說(shuō)，香港過(guò)去這個(gè)季度，每賣出10套房中，有近4套房被內(nèi)地人買走了。

這創(chuàng)了內(nèi)地人在港買房人數(shù)次新高，最高為2024年第二季度，當(dāng)時(shí)港府撤銷了內(nèi)地人買房所有的額外印花稅后，內(nèi)地人曾一度蜂擁至港買房。

若是以金額統(tǒng)計(jì)的話，內(nèi)地人在港買新房的熱情更明顯。香港置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，第三季度內(nèi)地人在港買新房所涉金額高達(dá)500 億元，已經(jīng)接近上半年的70%，市占率達(dá)48%。

“若是算上剛過(guò)去的10月份成交的數(shù)據(jù)，內(nèi)地人買房所涉金額遠(yuǎn)超現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。”何兆棠預(yù)計(jì)，今年內(nèi)地人在港買房套數(shù)可能會(huì)超過(guò)1.2萬(wàn)套，打破去年1.16萬(wàn)套，金額也會(huì)超過(guò)去年。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2024年，內(nèi)地人在港買房所涉金額約1300億港元。

香港豪宅新買家超8成為內(nèi)地人：

香港本地富豪們大多仍受困于商鋪暴跌之痛

“香港超級(jí)豪宅的市場(chǎng)，幾乎都是內(nèi)地買家了。”何兆棠對(duì)騰訊新聞《潛望》表示。他在港做超級(jí)豪宅交易近40年。他說(shuō)，自己和團(tuán)隊(duì)服務(wù)的富豪們?cè)絹?lái)越多的內(nèi)地人，近幾個(gè)月，市場(chǎng)上成交的超級(jí)豪宅（5000萬(wàn)港元以上的）超過(guò)8成都是內(nèi)地人。

何兆棠提供的數(shù)據(jù)顯示，10月，香港共成交了57套5000萬(wàn)港元以上的超級(jí)豪宅，其中他和團(tuán)隊(duì)成交了25套，市占率達(dá)44%。“這個(gè)月，我們團(tuán)隊(duì)賣的超級(jí)豪宅，全部都是內(nèi)地買家?！?/p>

他透露，10月香港超級(jí)豪宅賣得最好的當(dāng)屬中半山超級(jí)豪宅新樓盤“天御”，該項(xiàng)目共賣出了10套，每一套的價(jià)格都超過(guò)了1億港元。騰訊新聞《潛望》獲悉，這些買家中有不少內(nèi)地富豪。這些買家相對(duì)年輕，屬于內(nèi)地新晉富豪，有些買家來(lái)自江浙滬，還有些則在大灣區(qū)從事AI等新興行業(yè)。

公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目由新世界和恒地一起開(kāi)發(fā)，分兩期，其中該項(xiàng)目的頂層設(shè)有2套三層復(fù)式空中別墅，每套面積超過(guò)450平米——這是全香港最大的分層單位。香港本地媒體10月底報(bào)道稱，香港老錢家族羅建生的女兒以3.54億港元買入了一套天御的空中別墅。

據(jù)何兆棠透露，現(xiàn)在赴港買過(guò)億超級(jí)豪宅的內(nèi)地人相對(duì)年輕，大多數(shù)不超過(guò)50歲。這些內(nèi)地富豪大多內(nèi)地和香港兩地跑，有些家人在港常駐買入自住，但不少內(nèi)地買家則并不常駐香港。

服務(wù)富豪近40年，何兆棠非常清楚在港賣超級(jí)豪宅和其他金融行業(yè)的工作類似：這些富豪們下單的周期并不會(huì)短。用他的話來(lái)說(shuō)，一個(gè)超級(jí)豪宅成交時(shí)長(zhǎng)大多在1年左右，甚至2年，“買超級(jí)豪宅，其實(shí)也是富豪們進(jìn)行資產(chǎn)配置的方式之一“。

一位在港尋找超級(jí)豪宅的內(nèi)地買家曾對(duì)騰訊新聞《潛望》透露，他們更喜歡新房子，景觀好，位置好，還希望是精裝修。該買家因?yàn)楹⒆幼x書而曾居住于灣仔山腳的竹林苑，但并未打算買，認(rèn)為房子太舊了。這是由香港開(kāi)發(fā)商希慎集團(tuán)持有的老牌豪宅，至今已經(jīng)40年了，之前長(zhǎng)期放租，于今年開(kāi)始對(duì)外銷售部分物業(yè)。阿里巴巴前CEO張勇于近日以5354萬(wàn)港元買入一套四房。

何兆棠所接觸的大多數(shù)內(nèi)地富豪也持有和上述潛在買家一致觀點(diǎn)，這也解釋了為何香港重建后的超級(jí)豪宅“天御“備受內(nèi)地富豪喜愛(ài)。何兆棠提供的數(shù)據(jù)顯示，天御于10月共銷售了10套房，其中不少買家為內(nèi)地人。

除此之外，內(nèi)地富豪依舊鐘情于山頂豪宅。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，新鴻基旗下位于山頂?shù)膭e墅TwelvePeak于近日接成交了2套別墅，其中一套為3.5億港元的新房，一套則是二手房成交價(jià)2.8億港元——這兩套都被內(nèi)地買家買走。

他還表示，這一輪的赴港買超級(jí)豪宅的內(nèi)地富豪大多集中于包郵區(qū)和大灣區(qū)，而且這些富豪大多數(shù)在全球其他城市皆有配置超級(jí)豪宅。

他認(rèn)為，富豪們買入超級(jí)豪宅相當(dāng)于資產(chǎn)配置，因此超級(jí)豪宅市場(chǎng)和普通剛需樓市的邏輯有些不同，前者可能更在意中美博弈等宏觀視角，后者可能跟就業(yè)市場(chǎng)等微觀經(jīng)濟(jì)更相關(guān)。

在他看來(lái)，過(guò)去這段時(shí)間，富豪們對(duì)于香港的未來(lái)有了更多信心——這也是香港超級(jí)豪宅成交開(kāi)始活躍的原因之一。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，香港超級(jí)豪宅共成交45套，其中新房30套，二手房15套，涉及金額94.14億港元，成交套數(shù)和金額環(huán)比都增長(zhǎng)了50%。

對(duì)于今年越發(fā)少見(jiàn)香港本地富豪買入超級(jí)豪宅的現(xiàn)象，何兆棠表示并不意外。這是因?yàn)椋愀鄣母缓来蠖嘁琅f集中于過(guò)去的老錢家族們，新晉富豪數(shù)量有限。這些老錢家族過(guò)往鐘情于香港的商鋪投資，因?yàn)檫^(guò)往香港商鋪漲幅不錯(cuò)，且租金相對(duì)穩(wěn)定。

但是，過(guò)去這五年，香港零售業(yè)不景氣，商鋪價(jià)格也一路下行，甚至出現(xiàn)多個(gè)區(qū)域的商鋪價(jià)格腰斬，且沒(méi)有市場(chǎng)。

何兆棠對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，現(xiàn)在不少香港本地的有錢人依舊被困在商鋪的暴跌痛苦中，一時(shí)半會(huì)緩不過(guò)來(lái)。這也導(dǎo)致不少香港老錢家族在陸續(xù)出貨，包括本地老牌地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)紀(jì)惠集團(tuán)過(guò)去這一年陸續(xù)賣出資產(chǎn)，包括不限于一些位于中環(huán)的寫字樓、灣仔的商鋪以及淺水灣的別墅等，甚至其CEO自住的傳統(tǒng)豪宅陽(yáng)明山莊大平層也被賣了。

除此之外，香港的老錢們年紀(jì)逐漸增加，大多都面臨家族分家產(chǎn)——資金量被分散了。何兆棠表示，香港的超級(jí)豪宅市場(chǎng)正在進(jìn)行一輪“換血”越來(lái)越多內(nèi)地富豪選擇香港，而越來(lái)越少見(jiàn)到香港本地有錢人的身影——暫不知他們何時(shí)歸來(lái)，“現(xiàn)在從成交的數(shù)據(jù)看來(lái)，內(nèi)地富豪對(duì)香港的信心大過(guò)香港本地富豪”。

內(nèi)地赴港買房的富豪大多為新晉富豪，何兆棠表示，內(nèi)地富豪對(duì)于香港的商鋪興趣不大。

內(nèi)地人赴港買房的原因：除了租售比高外

降息大環(huán)境下中美博弈中香港的地位越發(fā)重要

和大多數(shù)在港的金融人士看法一致，何兆棠表示，內(nèi)地富豪們的資產(chǎn)配置選擇并不多，香港的房產(chǎn)是其最容易理解且便于投資的。

越來(lái)越多內(nèi)地人愿意選擇在港投資小戶型，用以出租，尤其是內(nèi)地富豪們。在此之前，這些內(nèi)地富豪不愿意投資小戶型，認(rèn)為多套小戶型一起出租，管理過(guò)于復(fù)雜。

何兆棠表示，過(guò)去這段時(shí)間，赴港買房的內(nèi)地人中，投資客也多了不少，其中包括一些超級(jí)富豪。騰訊新聞《潛望》獲悉，一位內(nèi)地富豪，近期一次性買入20多套位于鴨脷洲地鐵上蓋的新樓盤滶晨，涉及金額2億港元左右，每套租金可達(dá)2.5萬(wàn)-3萬(wàn)多不等。

從投資數(shù)量上看，今年最受內(nèi)地人歡迎的樓盤當(dāng)屬位于灣仔合和中心附近的Kennedy 33號(hào)，該樓盤平均每套價(jià)格在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)港元左右。何兆棠對(duì)騰訊新聞《潛望》透露，該樓盤超過(guò)90%買家都是內(nèi)地人，包括部分自用的買家，還有不少投資客。

“租售比高是買家愿意投資的最重要的因素?！边@是包括何兆棠在內(nèi)的多個(gè)在港地產(chǎn)人士一致的看法。香港政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，自從2024年11月起，香港租金指數(shù)由191.9一路升至2025年9月底的200點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)漲了近一年。在此之前，僅2024年11月回調(diào)了0.8個(gè)點(diǎn)，自2021年9月的178.2點(diǎn)一路上漲了2年多。

不少在港的地產(chǎn)和金融人士一致認(rèn)為，隨著赴港的人群持續(xù)增加，可預(yù)見(jiàn)的租金仍會(huì)漲。現(xiàn)在香港市場(chǎng)上租售比很多都可以滿足2%以上，甚至更多高達(dá)4%。

“香港樓價(jià)已經(jīng)觸底了，這可能是現(xiàn)在入市買家比較一致的看法?！焙握滋谋硎?，除了10月底美聯(lián)儲(chǔ)毫無(wú)意外地降息外，現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期美國(guó)年底仍會(huì)繼續(xù)降息，這或?qū)?huì)讓香港樓市好轉(zhuǎn)的情緒持續(xù)。包括他在內(nèi)的不少在港地產(chǎn)人士都認(rèn)為，香港樓市已經(jīng)企穩(wěn)回暖。

更為重要的是，何兆棠認(rèn)為，過(guò)去這幾個(gè)月，A股和港股一路上漲讓很多人的財(cái)富增加了，尤其是富豪們的財(cái)富增加顯著，這也是他們陸續(xù)選擇入市的原因。

中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事楊明儀也認(rèn)為，股市向好確實(shí)是讓香港樓市成交氛圍好轉(zhuǎn)的重要因素之一。恒指自9月突破26000點(diǎn)后，10月更曾升至27000點(diǎn)，創(chuàng)4年新高。

Chris Xia對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，10月份，他一個(gè)人賣出了4套房，其中2套新房，2套二手房，相較于冷清的上半年平均一個(gè)月約一套，他現(xiàn)在的生意明顯好轉(zhuǎn)。他的客戶主要為在港的金融從業(yè)者。從他的經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，股市好起來(lái)一段時(shí)間后，他的交易量也會(huì)隨之增加。他在港從事房產(chǎn)銷售5年，近期他自己開(kāi)發(fā)了一個(gè)名為“港漂置業(yè)”的中介平臺(tái)。

但是也有不少金融圈人士對(duì)于香港樓市“是否觸底”扔有不同的看法。瑞銀投資銀行大中華區(qū)房地產(chǎn)分析師梁展嘉曾對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，當(dāng)下香港樓市仍處于一種買家和賣家或者開(kāi)發(fā)商”博弈”的過(guò)程，是否觸底仍未有定論。若是從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，香港樓市未來(lái)半年的走勢(shì)可能取決于香港未來(lái)失業(yè)率的情況，若是突破4%的話，極有可能會(huì)持續(xù)下行。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，第三季度香港失業(yè)率達(dá)3.9%。

何兆棠則要樂(lè)觀得多，他認(rèn)為失業(yè)率可能更多影響剛需盤等成交或者價(jià)格，入市股市繼續(xù)向好的話，失業(yè)率的影響可能會(huì)被對(duì)沖一些，而對(duì)于超級(jí)豪宅市場(chǎng)，他則認(rèn)為并不會(huì)受失業(yè)率影響過(guò)大。

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